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記者在重慶一些農(nóng)區(qū)了解到,，當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)規(guī)�,；�,、加速化的趨勢(shì),，全市土地流轉(zhuǎn)面積高達(dá)320.3萬(wàn)畝,，占承包耕地總面積的16%,。隨著大批工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè),，實(shí)現(xiàn)了“農(nóng)民增收,、企業(yè)增效”,。但記者與基層干部,、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)座談中,，他們普遍反映土地流轉(zhuǎn)年限偏短,、租賃土地上的農(nóng)產(chǎn)品加工或農(nóng)業(yè)旅游等附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確、土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范等是當(dāng)前土地流轉(zhuǎn),、農(nóng)業(yè)規(guī)�,；�(jīng)營(yíng)的阻礙。
第一,、
絕大部分的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同到期期限與第二輪土地承包期是一致的,，目前大都不足20年。而農(nóng)業(yè)投資收益期長(zhǎng),，如有的果樹(shù)產(chǎn)果期上百年,。但相關(guān)法律對(duì)第二輪土地承包期(也就是合同期)到期后的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出權(quán)益沒(méi)做明確規(guī)定，嚴(yán)重制約了工商資本投資農(nóng)業(yè)的積極性,。
在重慶市渝北區(qū)興隆鎮(zhèn)朱皇村,，記者來(lái)到了朱曉瓊的楊梅生態(tài)園，400多畝山地上楊梅縱橫有致,。朱曉瓊一臉興奮：“我從2002年先后投資了200多萬(wàn)元改造山地,，修水渠、鋪管道,，這已成為重慶最大的楊梅生產(chǎn)基地,。”現(xiàn)在朱曉瓊不敢再增加投入了,，她告訴記者：“楊梅的產(chǎn)果期有100多年,，進(jìn)入盛果期要20年，前6年只有投入沒(méi)有產(chǎn)出,�,？勺赓U期只剩18年了，以后這片價(jià)值幾百萬(wàn)元的果林屬于政府,、農(nóng)民還是屬于我,，我前前后后找農(nóng)業(yè)局,、法院、律師事務(wù)所打聽(tīng),，說(shuō)是國(guó)家沒(méi)規(guī)定,，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)�,！迸d隆鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)李功說(shuō),，全鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)2500畝，大都面臨著這一問(wèn)題,。
全球重要的水果批發(fā)商澳門(mén)恒河果業(yè)自2003年以來(lái),，在重慶江津等地租用農(nóng)民土地2000畝，種植柑橘,。這家公司先后引進(jìn)了71個(gè)國(guó)外先進(jìn)品種和先進(jìn)栽培技術(shù),，還計(jì)劃在4個(gè)縣自建現(xiàn)代柑橘生產(chǎn)基地5萬(wàn)畝以上，成為全國(guó)規(guī)模最大的生產(chǎn)基地,，也成為重慶市最大的土地流轉(zhuǎn)戶。恒河果業(yè)總經(jīng)理朱鐵能最擔(dān)心土地租賃年限：“企業(yè)實(shí)到資本就已有5000多萬(wàn)元,，下一步還要增加上億元投資,。柑橘基地發(fā)展看好，可簽訂的土地租賃合同不足20年了,，而柑橘樹(shù)的商品齡長(zhǎng)達(dá)30至50年,。對(duì)這些樹(shù)公司投入很大，如果在租賃合同到期后沒(méi)有明確的權(quán)益保護(hù),，還在盛果期就要交出去,，很不合理�,！�
對(duì)合同期限長(zhǎng)短,、投資權(quán)益歸屬問(wèn)題。農(nóng)民也有看法,。渝北區(qū)雙鳳橋街道硚田村共有4000多畝地,，有3000多畝地出租，年租金是一畝860斤稻谷,，業(yè)主用來(lái)種花卉,、蔬菜，效益很好,，村委會(huì)主任田川說(shuō)：“雖然農(nóng)民得了租金和打工收入,，但是說(shuō)實(shí)話，心里不平衡,。以前農(nóng)民科技水平低,，只知道種糧。現(xiàn)在業(yè)主種花卉、蔬菜,，效益是過(guò)去的幾倍甚至十幾倍,，再按種糧效益計(jì)算租金給老百姓，群眾就覺(jué)得虧了,。大家伙覺(jué)得要用兩種方式維護(hù)自己的利益,，一是希望等合同期后不再租地了，而是自己組織起來(lái)發(fā)展特色農(nóng)業(yè),；另一種是建立一種固定的土地租金增長(zhǎng)機(jī)制�,，F(xiàn)代技術(shù)讓土地土里生金，那農(nóng)民也不能只掙個(gè)土疙瘩的錢,！”
第二,、
農(nóng)業(yè)業(yè)主在租賃土地里的生產(chǎn)用房、設(shè)備投資巨大,，但依照相關(guān)法規(guī),，這些房產(chǎn)、設(shè)備沒(méi)有產(chǎn)權(quán),，投資人的權(quán)益得不到保護(hù),。
渝北區(qū)雙鳳橋街道辦事處副主任周賢權(quán)介紹說(shuō)，全街道有3萬(wàn)多畝耕地,，其中有9300多畝出租給了農(nóng)業(yè)業(yè)主,。周賢權(quán)面臨的最大困難就是業(yè)主們紛紛來(lái)找他辦產(chǎn)權(quán)證。他舉例說(shuō),，比如以經(jīng)營(yíng)“毛哥老鴨湯”聞名的毛哥食品有限公司,，先后帶動(dòng)5000多戶農(nóng)民養(yǎng)鴨致富，是市級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè),。這家企業(yè)在硚田村搞了農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地,，投資4000多萬(wàn)元，但沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃也沒(méi)有產(chǎn)權(quán),。集種花,、旅游觀光、餐飲為一體的渝都生態(tài)園投資占地200多畝,，房產(chǎn)投資高達(dá)4000多萬(wàn)元,。據(jù)周賢權(quán)統(tǒng)計(jì)，僅雙鳳橋街道辦事處,，就有20多位農(nóng)業(yè)業(yè)主價(jià)值2億多元的房產(chǎn)或設(shè)施是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的,。
這類問(wèn)題十分普遍。許多農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)反映說(shuō),，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)要想有高收益,，要么和第二產(chǎn)業(yè)結(jié)合,，搞農(nóng)產(chǎn)品深加工，要么和第三產(chǎn)業(yè)結(jié)合,，搞“農(nóng)家樂(lè)”式的旅游觀光農(nóng)業(yè),，都要就近建設(shè)生產(chǎn)用房。渝北區(qū)農(nóng)辦綜合科科長(zhǎng)楊春平說(shuō)：“按相關(guān)規(guī)定,，搞農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，允許在耕地上建一定數(shù)量的臨時(shí)生產(chǎn)用房，不辦理產(chǎn)權(quán),。但什么是臨時(shí)呢,？三十年還是五十年？沒(méi)有明確規(guī)定,，各地都打‘擦邊球’,。但投資量越來(lái)越大，這個(gè)矛盾遲早會(huì)暴露,�,！�
天緣寨經(jīng)理劉應(yīng)全先后在雙鳳橋投資2800多萬(wàn)元搞起了遠(yuǎn)近聞名的“農(nóng)家樂(lè)”，說(shuō)起產(chǎn)權(quán)十分揪心：“以前是政府號(hào)召搞農(nóng)業(yè),，我干了3年了,，現(xiàn)在還有18年的承包期。我算了一筆賬,，20年才能收回投資。如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保護(hù),，那時(shí)農(nóng)民肯定不再和我簽定出租合同了,，那么農(nóng)田上的一大片房產(chǎn)就不再屬于我了�,！�
第三,、
土地流轉(zhuǎn)中大量不規(guī)范行為阻礙了農(nóng)業(yè)規(guī)模化發(fā)展,。
重慶市農(nóng)辦的調(diào)查表明,，當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)中的不規(guī)范行為“四多四少”：農(nóng)民自行流轉(zhuǎn)多，報(bào)村鎮(zhèn)批準(zhǔn)備案少：口頭協(xié)議多,，書(shū)面協(xié)議少：雙方約定不明的多,，約定明確的少：書(shū)面協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范的多，內(nèi)容規(guī)范的少,。調(diào)查結(jié)果顯示,，目前重慶市在農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)登記、備案或公證的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積不足40%,，相當(dāng)一部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有簽訂流轉(zhuǎn)合同,。即使有一些簽訂合同的流轉(zhuǎn)行為,，也存在著形式不規(guī)范，內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單,，條款不完整,，對(duì)于流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等不明確�,！�
合同約定權(quán)益,、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的不明確往往使處于弱勢(shì)地位的農(nóng)民最終利益受損。從2002年開(kāi)始,，兩三年里重慶江津區(qū)雙福鎮(zhèn)出現(xiàn)了一股土地流轉(zhuǎn)熱,，63家農(nóng)業(yè)企業(yè)農(nóng)民手中租下1.3萬(wàn)畝承包地。
當(dāng)時(shí)江津市和鎮(zhèn)兩級(jí)政府出臺(tái)了優(yōu)惠政策,，不少投資者不顧自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，而是寄希望于政府補(bǔ)助和銀行貸款。但現(xiàn)在絕大多數(shù)企業(yè)處于癱瘓與半癱瘓狀態(tài),。雙福鎮(zhèn)政府對(duì)這些企業(yè)現(xiàn)狀的分析是：1/3的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況還過(guò)得去,；1/3的經(jīng)營(yíng)慘淡，勉強(qiáng)能夠支付出農(nóng)民的土地租金,；還有1/3的完全失敗,，連農(nóng)民的租金也付不出，有的村民打官司,，但是最終也是贏了官司得不到錢,，而且土地連復(fù)墾起來(lái)都十分困難。記者了解到,，本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn),，最終由于約定的不明確而轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)民頭上，許多基層干部建議,，在土地流轉(zhuǎn)合同中應(yīng)該明確業(yè)主通過(guò)交納風(fēng)險(xiǎn)金或抵押物等形式來(lái)回避農(nóng)民的風(fēng)險(xiǎn),。 |