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新華社記者 周衡義
攝 | 2007年的夏天,，對于湖南的房地產(chǎn)商來說,，猶如上了天堂，房價每天都在強(qiáng)勁攀升,，售樓部總是擠滿了前來咨詢,、購房的人群，白花花的鈔票源源不斷流進(jìn)自己的荷包,；而僅僅一年的時光,，昔日的輝煌便成了空前的冷清和寂寥，一股猝不及防的“夏日寒流”,，讓湖南房地產(chǎn)商人感受到刺骨的涼意,。
“買房子送車庫，購別墅贈轎車,，江景房一口價2998元/平方米……”長沙市各大報紙上鋪天蓋地的廣告,，仍然難以打動購房者的心�,！胺孔訋讉�星期都賣不了一套,，再這樣冷清下去,，賣樓的恐怕要變成跳樓的了�,！遍L沙市南郊某別墅樓盤售樓部,，售樓員陳冬梅無可奈何地對記者如是說道。
樓市“供過于求”以至于寒流突襲
這股強(qiáng)大的“夏日寒流”,，引起了湖南省政府各有關(guān)部門的高度關(guān)注,。湖南省建設(shè)廳、省統(tǒng)計局,、省國土資源廳,、省發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行長沙中心支行,、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會湖南監(jiān)管局,、國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊、長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局及部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不久前在長沙召開聯(lián)席會議,，分析和研究2008年上半年房地產(chǎn)市場形勢,。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2008年上半年,，湖南省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出增長放緩的態(tài)勢,，市場已經(jīng)“供過于求”，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn),，房價上漲得到抑制,。
湖南省建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長彭先成說，“供過于求”最明顯的表現(xiàn)就是商品房銷售面積增長明顯放緩,，空置面積增加,。今年上半年，湖南省商品房銷售面積1050.9萬平方米,，增幅下降38.5個百分點,，其中商品住宅956.1萬平方米，增幅下降45.2個百分點,。全省商品房銷售額256.2億元,，增幅下降48.2個百分點，其中商品住宅銷售額216.9億元,，增幅下降74個百分點,。全省商品房空置面積241.4萬平方米，同比增長31.7%,，其中商品住宅空置面積141.9萬平方米,。
與此同時，湖南省商品房施工面積7646.7萬平方米再創(chuàng)新高,，同比增長34%,，其中商品住宅6177.8萬平方米,，同比增長38.8%。商品房新開工面積2361.1萬平方米,，同比增長34.3%,，其中商品住宅1957.9萬平方米，同比增長41.8%,。
彭先成認(rèn)為,，今年上半年，商品房新開工面積增幅高于銷售面積增幅26.3個百分點,，預(yù)示著下半年房地產(chǎn)市場將維持供大于求的格局,，商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇,。但是由于征地拆遷費(fèi)用增長較快,，鋼材,、水泥等建材價格普遍上漲,，勞動力成本快速增加,，都將導(dǎo)致商品房成本增加,，商品住宅價格下跌空間有限。
樓市大打“價格戰(zhàn)”消費(fèi)者持幣觀望不領(lǐng)情
雖然房地產(chǎn)開發(fā)成本呈現(xiàn)上升趨勢,，但樓市的價格戰(zhàn)在湖南仍然不斷火熱上演,。萬科在長沙的西街庭院項目推出“狂喜價4180元/平方米”,，價格低于周邊項目和前期銷售價格,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬科此舉意在盡快回籠資金，持幣過冬,。
萬科的價格策略既給競爭對手以巨大壓力,，也被各大房地產(chǎn)商競相效仿。長沙市的東門尚苑,、圣力華苑,、方略瀟邦、廣場之星,、世景華庭,、湘楚家園等六家樓盤推出“3000元/平方米購房運(yùn)動”，客戶訪問量明顯增加,，市民們對于每平方米3000元的價格普遍表示比較認(rèn)可,。
記者了解到，聯(lián)袂發(fā)起此次活動的六個樓盤,，或位于長沙遠(yuǎn)大路東南新城,，或地處星沙中心區(qū)，或緊鄰萬家麗路北,，價格卻驚人一致：單價均為每平方米3000元左右,，有的最低起價降到了2680元,。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，事實上,，“3000元/平方米購房運(yùn)動”是政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的必然產(chǎn)物,。目前，各級政府加大了住房保障力度,，國務(wù)院三令五申嚴(yán)厲打擊炒房炒地行為,，貨幣政策從緊，土地交易清淡,，樓盤普遍遭遇銷售危機(jī),，開發(fā)商大多面臨資金危機(jī)。開發(fā)商急于推盤促銷以求盡可能實現(xiàn)樓盤銷售回籠資金,，消費(fèi)者則持續(xù)觀望持幣惜購,，房價呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢。
數(shù)位有購房意向的長沙市民向記者表示,，他們認(rèn)為房價現(xiàn)在仍然處于高位,，還有巨大的下降空間。
不少開發(fā)商則向記者坦承,，目前正處于一個尷尬局面：不降價房子賣不掉,，想降價卻擔(dān)心降價后消費(fèi)者可能繼續(xù)觀望、買漲不買跌,；更有開發(fā)商擔(dān)心以前的老業(yè)主會仿照深圳等地的“差價補(bǔ)償”而使自己陷入左右為難的境地,。
房價波動較大或?qū)⒅陆鹑陲L(fēng)險加劇
樓市慘淡的另一個風(fēng)向標(biāo)是土地招拍掛市場的冷清。2008年上半年,，全省購置土地788.1公頃,，同比減少36.7%，土地成交價款52.4億元,，同比減少10.7%,。這一數(shù)據(jù)充分說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心不足，購地意愿降低,。
前不久一則“北辰實業(yè)長沙退地”的傳聞在互聯(lián)網(wǎng)炒得火熱,，受“退地”傳聞困擾的北辰實業(yè)為此發(fā)布公告稱，“北辰實業(yè)從長沙退地”完全是子虛烏有,，稱“公司自去年7月24日中標(biāo)長沙新河三角洲開發(fā)項目后,，前期準(zhǔn)備工作進(jìn)展順利。目前,，總體規(guī)劃方案已基本完成,，首開區(qū)規(guī)劃設(shè)計開始啟動，可行性研究報告和環(huán)境評估報告也已編制完成。根據(jù)公司計劃,，長沙項目力爭于2008年三季度完成住宅首開區(qū)的住宅方案設(shè)計,，力爭在2008年4季度開始施工�,！�
盡管北辰實業(yè)的公告否認(rèn)了退地傳聞,，但是由于受樓市銷售萎靡影響，長沙新河三角洲地塊周邊樓盤的銷售價格已下調(diào)至4400元/平方米左右,，這一銷售價格無形中對新建項目的預(yù)期銷售價格形成了制約,。2007年，正是財大氣粗的北辰實業(yè)與北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元的高價聯(lián)合競得長沙新河三角洲地塊,，創(chuàng)下全國單宗土地拍賣最高價格的紀(jì)錄,。
湖南房地產(chǎn)市場突如其來的“夏日寒流”，使得消費(fèi)者持幣觀望氣氛空前濃厚,。長沙市商品房交易量連續(xù)五個月萎縮,，這在近10年首次出現(xiàn)。這也說明2008年上半年湖南省房地產(chǎn)市場處在動蕩調(diào)整中,，投機(jī)性住房需求得到抑制,，投資性住房需求減少，住房消費(fèi)增長回落,。
湖南省建設(shè)廳分析認(rèn)為,，當(dāng)前樓市存在突出的問題主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)貸款壞賬及住房消費(fèi)貸款違約現(xiàn)象都有所增加，同時由于絕大多數(shù)貸款依靠不動產(chǎn)抵押擔(dān)保投放,，如果房價波動較大,，將導(dǎo)致金融風(fēng)險進(jìn)一步加劇。由于部分開發(fā)企業(yè)資金供應(yīng)鏈緊張,，買地,、報建項目減少。緊縮的信貸政策不僅直接影響開發(fā)企業(yè)融資,，也對購房者的購房行為產(chǎn)生一定的影響，開發(fā)企業(yè)資金回籠受阻,。在住房剛性需求持續(xù)增加的情況下,，明后年有可能出現(xiàn)銷售突然放量、商品房供不應(yīng)求,、房價大起大落的狀況,。
記者采訪中了解到，為使房地產(chǎn)市場“轉(zhuǎn)暖”,，湖南省各地正在積極研究制定激活二手房市場的政策措施,，增加住房有效需求，住房消費(fèi)有望升溫,。近日,，長沙市出臺有關(guān)政策,，將二手房交易綜合稅暫由1.98%下調(diào)至1.1%，這一政策對于盤活市場存量房,、激活房地產(chǎn)市場將起到積極作用,。 |