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記者近日在中部一些城市采訪了解到,，隨著這幾年房地產(chǎn)熱潮一浪高過一浪,，在產(chǎn)業(yè)“空心化”問題嚴(yán)重的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)成為維持經(jīng)濟(jì)高速增長的支柱,，也成為政府財(cái)政的主要來源和官員最重要的政績工程,。然而,，隨著房地產(chǎn)業(yè)“拐點(diǎn)說”的爭論越來越激烈，一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)賴以生存的“土地財(cái)政”正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),，將難以為繼,。
一個“地王”的命運(yùn)
2007年7月，北辰實(shí)業(yè)聯(lián)手北京城市開發(fā)集團(tuán),，以92億元的價格聯(lián)合競得湖南長沙新河三角洲地塊,，成為最大金額單宗土地掛牌競拍的“地王”。成交價格比原定起始競價翻了一番,。然而,，將近一年之后，曾經(jīng)創(chuàng)下全國“地王”的北辰實(shí)業(yè)似乎豪氣不在,，日前傳出資金吃緊的問題和業(yè)內(nèi)對長沙新河三角洲項(xiàng)目能否順利完成的質(zhì)疑,。
新河三角洲“地王”競拍《成交確認(rèn)書》顯示，北辰實(shí)業(yè)與北京城市開發(fā)集團(tuán)出資比例為北辰實(shí)業(yè)80%,、城開集團(tuán)20%,。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，首期付款額為地價總額的70%,，即64.4億元,，余款27.6億元及有關(guān)稅費(fèi)于2008年8月31日前分期付清。
記者日前在這一項(xiàng)目所在地看到,，這里原有的一些老企業(yè)和居民房屋都被拆遷,，土地已經(jīng)平整，施工人員正在施工,。而湘江邊防洪大堤等水利工程和沿江大道,、過江隧道等基礎(chǔ)設(shè)施也正在緊鑼密鼓地修建�,！耙简�(yàn)新河三角洲項(xiàng)目能否順利實(shí)施,，還要等到8月31日才能見分曉。”一位業(yè)界人士說,。
但據(jù)了解開發(fā)商資金吃緊是可以肯定的,。而北辰實(shí)業(yè)的困境仿佛是房地產(chǎn)業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”，不管是“拐點(diǎn)論”還是“理性調(diào)整說”,，當(dāng)前我國房地產(chǎn)至少進(jìn)入一個“盤整期”,。以中部省份湖南為例，國家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)最新統(tǒng)計(jì)顯示,，今年一季度,，湖南省房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，同時商品房市場成交冷淡,，消費(fèi)者普遍信心下降,。湖南調(diào)查總隊(duì)有關(guān)專家認(rèn)為，“像2006年到2007年上半年那種房價瘋漲的情況可能不會再出現(xiàn),�,！�
房市成交量“極度深寒”
雖然很多業(yè)內(nèi)人士充滿期待地判斷：目前房價并沒有出現(xiàn)明顯回落的態(tài)勢，只是處于一種短暫的僵持階段,，房價下降的可能性不大,，但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)對湖南各大城市的調(diào)查顯示，湖南省房地產(chǎn)二級市場成交額有所下滑,，市民購房的熱情確實(shí)下降了很多,，成交率更是“極度深寒”�,！熬鸵撮_發(fā)商能扛多久,，一些小開發(fā)商恐怕要被調(diào)整掉�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說,。
一個多月前舉行的每年一度的長沙春季房交會上，記者已經(jīng)捕捉到一些樓價走勢的信息：樓盤降價優(yōu)惠滿天飛,。一位看房的杜姓女士認(rèn)為此次房交會上開發(fā)商的優(yōu)惠力度超過往年,。比如有些樓盤在房交會期間推出“1000元變5萬限時超級特惠”促銷秀，意向客戶只需繳納1000元誠意金即可享受1萬元到5萬元不等的額外特別優(yōu)惠,。有的樓盤直接推出92折限量發(fā)售保留房源,，還有一些樓盤推出95折優(yōu)惠等。
然而,，這種大幅度降價促銷,，卻并沒能激發(fā)買房人的特別高漲的熱情，反而堅(jiān)定了一些人觀望的決心,�,！艾F(xiàn)在買房的人月收入如果能達(dá)到2000元,，在普通的市民中就算比較高的，這已經(jīng)是長沙市普通公務(wù)員的平均收入,，而大部分市民月收入水平都在2000元以下,。”一位長沙市民說,。
雖然開發(fā)商使出渾身解數(shù),，降價促銷力度之大超出去年同期，但人們的購房熱情明顯下降,，成交量也大幅減少,。來自長沙市房產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此次長沙春季房交會,，各類房屋實(shí)際成交280套,，總面積5萬平方米，總成交金額2億元,，與上年春季房交會相比減少近3成。而來自深圳等地的春季房交會都出現(xiàn)成交量萎縮的趨勢,。
地產(chǎn)商急 政府更急
可是,，一些房地產(chǎn)商大舉拿地，紛紛上項(xiàng)目恰恰是寄望于樓市價格的持續(xù)上漲基礎(chǔ)之上,。再以長沙新河三角洲“地王”為例,，業(yè)界人士預(yù)計(jì)，其樓面價不低于3500元/平方米,，兩年后其售價將達(dá)到8000-10000元/平方米,。另有人士表示，北辰實(shí)業(yè)新河三角洲“地王”項(xiàng)目成本應(yīng)在5000元/平方米以上,，未來價格至少要定在7000元/平方米以上,，才能與其他項(xiàng)目一樣有一定的利潤可圖。
而同樣位于新河三角洲區(qū)域的樓盤目前銷售均價不過才5300元/平方米,。而在長沙,，住宅均價從2200元/平方米漲到3000元/平方米，花了四年時間,。目前,，樓市價格雖然走高，但有價無市的局面已經(jīng)注定很難改變,。與往年相比,，今年樓市成交量出現(xiàn)了明顯下降，市場基本上屬于有價無市,，購房者也在觀望,，市場前景不明朗。
地產(chǎn)商急，政府更急,�,！胺康禺a(chǎn)現(xiàn)在很敏感，成交量大幅度萎縮,，輿論也唱衰房地產(chǎn),，我們這里至少有一半以上的財(cái)政收入來源于房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在政府十分著急,，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次召集房產(chǎn)商開會研究對策,，主要是想給市場增加信心�,！庇浾咴谥胁恳粋�城市采訪時,，一位官員如是說。
一些政府官員的擔(dān)心是有依據(jù)的,。近年來隨著“經(jīng)營城市”的理念被各地政府所使用,，“土地財(cái)政”應(yīng)運(yùn)而生，拆遷成了一些地方政府最舍得花工夫去做的事情,，而失地農(nóng)民之多也從另一個側(cè)面反映出房地產(chǎn)之熱,，在這種背景下，一個以房地產(chǎn)為核心的利益鏈條逐步形成,。
然而隨著中央的宏觀調(diào)控以及市場作用,，土地市場已經(jīng)從前幾年的“地王”頻出演變?yōu)榱髋牟粩唷?jù)不完全統(tǒng)計(jì),，去年10月份以來,，全國土地市場流拍約40余塊，并有大量土地以底價成交,。這些信息,，毫無疑問刺痛了已經(jīng)習(xí)慣依賴“土地財(cái)政”生存的一些地方政府敏感的神經(jīng)。 |