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17年前，中煤進出口公司(以下簡稱“中煤公司”)以28萬美元的價格購得兵馬司胡同的一處四合院,，他們沒有想到,，數年后，當年的賣家竟以一份補辦的房產證將他們告上法庭,，要求退還房屋,。白紙黑字的《購銷合同書》,，在數次判決中也被認定無效,。完成了十幾年的交易為何在法庭上成為輕易被推翻的事實？
記者近日對這一事件進行了跟蹤調查,，并采訪了多位法律專家,，多數專家的意見是：房產證雖然重要,，合同更重要,，法律必須維護公平和誠信交易的基本原則。
緣起：房屋賣家要討房
北京西城區(qū)兵馬司胡同17號院落的四合院原系王福時,、項蘊華夫婦所有。1991年9月13日,，王,、項兩人與中煤公司簽訂了《購銷合同書》,，將該房屋以28萬美元的價格賣給中煤公司。其后,，中煤公司向王、項交付購房款28萬美元,，王、項兩人也將該房屋移交給中煤公司占有使用,，并同時移交了該房屋的房產證。由于王,、項兩人均移居海外，該房屋的過戶登記手續(xù)一直沒有辦理,。
隨著房價的飛速增長，這一占地600平方米的房屋的價值劇增,。據中煤公司法律事務部工作人員稱,，王、項兩人隱瞞房產證早已交給中煤公司的事實,，于1998年8月9日,，在《北京日報》刊登聲明，以房產證遺失為由,，在房屋管理部門補辦了新的房產證,。2007年3月，王,、項兩人向北京市西城區(qū)人民法院提起訴訟,，要求中煤公司騰退房屋。于是,，這樁木已成舟的交易,，在17年后重新被搬上法庭,，成為雙方爭持的焦點,。
王、項夫婦堅持認為,，他們與中煤公司只有租賃協議，沒有買賣關系,，但卻拿不出租賃協議和其他證據來證明,。面對中煤公司舉證的房產證、《購銷合同書》,、付款憑證等證據,，夫婦倆只是對把房產證交給中煤公司作了辯解，說是為了方便中煤公司使用房屋,。2007年5月，西城人民法院以王,、項兩人持有房產證且房屋未過戶為理由，判令中煤公司騰退房屋,。中煤公司不服判決，上訴至北京第一中級人民法院,，2007年9月被法院以“無法提供購銷合同原件”為由維持原判,。
在法庭判定中煤公司騰退房屋的情況下，中煤公司隨即找到了合同的原件,，并就房屋確權問題向西城法院起訴王,、項，主張實際履行合同,，要求王,、項夫婦協助辦理過戶手續(xù)。但讓他們沒有想到的是,，主審本案的西城區(qū)人民法院認定雙方的買賣合同無效,，駁回中煤公司訴訟請求。理由是,，中煤公司屬于企事業(yè)單位，根據《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，企事業(yè)單位購買城市私有房屋須經縣級以上人民政府批準,，而該買賣并未經過批準,。至此，本案告一段落,。但這樣的結果卻讓中煤公司難以接受,，是什么讓中煤公司將要失去了已經買來17年并投入使用的房屋,？
爭議：過期條例能否作為審判依據
“他們怎么可以這么判,？《城市私有房屋管理條例》是計劃經濟時代的產物，現在都已經被廢除了,。就算我們的案子適用于當時的法律,，可是根據《合同法》的規(guī)定，行政批準并不是合同成立的要件,，而且是可以補辦的�,，F在這條法規(guī)已經壓根兒沒有了,，就說明當時的行政審批是不需要補辦的了,。對法院的判決我們真的很不理解�,！痹诮邮苡浾叩碾娫挷稍L時,，中煤公司的法律顧問張女士仍然憤憤不平。她承認,，由于我國《物權法》的規(guī)定,，不動產的所有權轉移需要以過戶登記為生效要件，因此沒有辦理過戶的中煤確實被鉆了法律空子,。但讓他們不解的是,，一條已經廢除的《城市私有房屋管理條例》，怎么能成為判決的依據,，并讓言之鑿鑿的買賣合同化為一張廢紙,。
記者隨即了解到，《城市私有房屋管理條例》頒布于1983年,，其中第十三條規(guī)定：“機關、團體,、部隊,、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,，須經縣以上人民政府批準,。”2002年，國務院下發(fā)《關于取消第一批行政審批項目的決定》,，其中第329項即取消了對機關,、團體購買私房的審批手續(xù)。2008年1月15日,，《國務院關于廢止部分行政法規(guī)的決定》出臺,，其中第23條明令廢止《城市私有房屋管理條例》，由《中華人民共和國物權法》,、《中華人民共和國城市房地產管理法》代替,。看來,，中煤公司的描述確屬事實,，問題在于，這條已經被廢除的規(guī)定是否應該成為判定合同無效的依據,？
帶著這一疑問,，記者向西城區(qū)人民法院發(fā)去采訪函，希望能夠采訪主審本案的西城區(qū)人民法院法官,，請他談一下此案判決的依據,，以及普通群眾在房產交易中，應該注意什么問題,，遺憾的是,，法院辦公室負責人告訴記者，法官不愿意接受采訪,，原因“是現在出臺法律與以前的法規(guī)不一樣,，兩者不能一概而論�,！�
至本文發(fā)稿前為止,，記者經過多方努力，希望能聯系到事件主角王,、項兩人,，但是都沒有如愿。后來,，記者輾轉找到了王,、項二人的代理律師張女士，張女士先是表示接受采訪需要當事人同意,，后來又告訴記者：“我們所里現在也找不到當事人了,。因為他們經常在外地居住，我們平常要找到他們也很不容易,。因此,，不能接受記者的采訪,。”
那么,，頒布于1999年的合同法能否對這起發(fā)生于1991的買賣起作用,？在相關法律專家的指引下，記者查閱了最高人民法院審判委員會頒布于1999年的《合同法司法解釋》,，其中第三條明文規(guī)定：“人民法院確認合同效力時,，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的,，則適用合同法,。”
就此,，對外經濟貿易大學法學院教授梅夏英表示：“從現行法的規(guī)定看,，行政法規(guī)是可以影響合同效力的。但我國早期很多行政法規(guī)大多數是在我們的法律體系還不完善,、不健全的情況下規(guī)定的,，更強調管理的性質。像《城市私有房屋管理條例》,，它要求雙方買賣要由政府批準,，但它并沒有禁止買賣。中煤這筆交易,，錢都付了這么久了,，房屋投入使用十幾年，交易早已經完成�,，F在法規(guī)已經被廢除,，不應該機械地套用�,！�
但也有個別專家不同意這種觀點,。一位不愿透露姓名的專家對記者說，從理論上來說,，由于缺少了當時必須的行政審批程序,，在1999年以前，中煤的這筆房屋交易是得不到法律保護的,。只有等《合同法》出臺以后,，這張合同才進入了法律保護的范圍。也就是說在1999年前,，如果出現買賣雙方任何一方反悔,，合同就受不到法律的保護。王,、項夫婦于1998年在《北京日報》上掛失了房產證,，也可以算是一種反悔行為。因此,，中煤公司可以追究王,、項夫婦反悔的責任，但是不能引用這個合同,。
對此,，中煤公司總法律顧問周立濤表示不能贊同。他認為,，王,、項夫婦如果要反悔的話，其必要的標志應該是向中煤公司表達反悔的意思,，并就此展開協商,。然而，不但1999年以前王,、項夫婦沒有找過中煤公司,，就是一直到2006年前后這10多年內，中煤公司一直都不知道王,、項夫婦反悔的意思,。王、項夫婦1998年登報聲明所持房產證丟失,，中煤公司并不知道,。更重要的是，這種登報及其后的補辦房產證的行為,，掩蓋了將房產證已經依照合同交給了中煤公司的事實,，是一種明顯的欺騙政府登記機關的欺詐行為，不但不應該支持,，而且應該受到法律的制裁,。否則，大家都來欺騙政府機關,，法律的權威何在,？
中國人民大學法學院高圣平副教授則持相似觀點：“即使適用《城市私有房屋管理條例》也不能得出中煤這個合同無效的結論。企事業(yè)單位購買城市私有房屋需要經政府批準的規(guī)定,，在法律規(guī)范性質上雖然屬于強制性規(guī)范,，但這一規(guī)范僅僅只是管理性規(guī)范，而不是效力性規(guī)范,，違反了它并不一定導致合同無效,。我國司法實踐早已確立了這一標準，最高人民法院副院長黃松有教授即指出,，‘法律和行政法規(guī)中的強制性規(guī)定,，有的屬于行政管理規(guī)范,，如果當事人違反了這些規(guī)范應當受到行政處罰，但是不應當影響民事合同的效力,�,！�
接受記者采訪的其他法律專家，大都表達了與高圣平相近的觀點,。如物權法權威,、直接參與物權立法的中國社會科學院法學研究所民法研究室主任孫憲忠教授就認為，物權法出臺以后,，關于房產等物權的糾紛,，不管有什么道理、是什么行政依據,，都一律應該以物權法為依據,。再引用過去的與物權法相抵觸的行政條文進行判決是不妥當的，何況這種行政法規(guī)已經被撤銷了,。
物權法專家：房產證雖然重要,，合同更重要
實際上，類似于中煤公司地產糾紛的案件近年來已經屢見不鮮,。由于我國法律規(guī)定二手房屋的買賣需要辦理登記過戶,，一些房主往往利用買房者防備心不強、對相關法律不熟悉的特點,，欺瞞,、拖延登記過戶的期限，以此要挾提高房價,，甚至把房屋另作抵押或者一房兩賣,、一房多賣。交易合同的確立就是為了保證交易的有效履行,，但為什么在房屋交易上會存在這種分歧呢,？記者就此詢問了孫憲忠教授。
孫憲忠認為,，2007年我國出臺物權法,，對個人財產歸屬做出了嚴格的法律規(guī)定。在此前的很長一段時間里,，我國關于財產保護的法律制度不完善,，行政法規(guī)大行其道，從現在看有很多不合理的地方,，阻礙了財產的支配和流通,。因此，物權法的出臺不僅是為了保障老百姓的財產權利,，而且也鼓勵人們在合法前提下利用財產,，創(chuàng)造更多的國民財富,。
根據物權法第九條的規(guī)定，不動產物權的設立,、變更,、轉讓和消滅，經依法登記,，發(fā)生效力；未經登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。因此,，在中煤一案中,，法院判定房屋所有權歸王、項兩人所有,，是適用于物權法的,。那么，是否可以就此推斷雙方的交易已經失效,？顯然不能,。物權法第十五條明文規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更,、轉讓和消滅不動產物權的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效,；未辦理物權登記的,，不影響合同效力�,！币簿褪钦f,，合同的訂立與物權的取得是兩個事實，不能互相混同,，物權沒有取得不影響合同的有效性,。在本案中，中煤公司完全可以要求對方履行合同的義務,，協助中煤辦理過戶手續(xù),；如果對方拒絕履行合同，中煤公司則有權要求對方賠償房款及因房價上漲造成的損失,。
“本來很清楚的事情,，怎么又被搞復雜了呢？這里面根本不存在爭議,，而是一個正確理解和適用法律的問題,�,！睂O憲忠對記者說，“圍繞物權法的出臺,，法學界和政府都做了大量努力,，歷時14年，八次提交審議,，才在全國人大會議上通過,。之所以這樣艱難，就是因為以前法學界有很多糊涂規(guī)則,，給人們的理解造成了分歧和誤區(qū),。比如，認為房屋買賣合同行為是負擔法律行為,，不辦理房屋變更過戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定,，是無效民事行為。這些都已經在物權法里得到了澄清和糾正�,，F在法院這么判,，不是要我們倒退回十年前嗎？”
孫憲忠認為,，如果中煤公司所持有的合同原件確屬真實有效,，那他們至少有權利追究對方的違約責任。這不僅是對他們自身權益的一種維護,，也能對今后的房屋交易起到必要的警示作用,。
記者隨后致電另一位物權法專家、中央財經大學的陳華彬教授,，他直截了當地表達了相同的意見,。陳華彬補充說，新法優(yōu)于舊法,，況且相應的舊法已被廢除,。物權法既然已經出臺，我們就應該遵循這部法律行事,。
提醒：及時過戶是買賣雙方的義務
買了17年的房子還可能被原房主要回去,，背后的種種線索值得我們深入關注。一個成熟的市場交易體系離不開兩大要素的保障：一是相關法律法規(guī)的穩(wěn)定運行,，二是市場交易主體的道德自律,。應該說，由于近年來我國市場經濟體系的基本確立和一系列重大法律法規(guī)的相繼出臺,，我們的市場交易規(guī)則也日益趨于完善,。但在市場轉型期和法制社會建立的過程中，一些政策、制度上的銜接問題在所難免,。
以本案為例,，根據《合同法司法解釋》第九條的規(guī)定，中煤公司本來可以在一審法庭辯論之前補辦行政審批,，但由于《城市私有房屋管理條例》關于審批的規(guī)定在2002年就被取消,，2008年整部法規(guī)甚至被直接廢止，中煤公司補救的手段就被抽空了,。法律的一個基本精神就是讓人們可以預期和規(guī)范自己的行為,，但在本案中，中煤作為一個交易主體,，卻承擔了因為制度接軌不完善所帶來的風險,。
在采訪過程中，多位接受本報記者采訪的專家都提醒房屋交易者：房產買賣關系確立過程中應該依法簽約買賣,，且盡快依約辦理過戶手續(xù)。
中煤公司表示,，他們將繼續(xù)向北京市第一中級人民法院提出上訴,。我們也將跟蹤報道此案。
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案例一：1995年12月31日,，黃俊禮將其位于江門市北郊天河東路一套面積為94平方米的房屋賣給付小清,，雙方簽訂合同約定：“賣方凈收8萬元；一切移交手續(xù)和費用等由買方負責支付,；全部款項在1995年12月31日前付清,，付清后交房產證�,！辟I賣雙方及證人李某簽名認可,。同日，付小清付清房款后,，黃俊禮出具了一張收條,，內容為：“收到付小清江門買房款17萬元”。此后,，該房屋由付小清使用,，但一直沒有辦理過戶手續(xù)。1997年11月22日,，黃俊禮病故,。2004年11月4日，黃俊禮的五位法定繼承人經韶關市曲江區(qū)公證處公證,，其中四位聲明自愿放棄對該房產的繼承權,，該房產由黃俊禮的長子黃大海繼承。2004年11月11日，黃大海將繼承的上述房屋辦至其名下,，并領取了產權證,。為爭回房產權，2005年3月21日,，付小清向法院提起訴訟,。
法院判決：一審法院認為，付小清與黃俊禮當初簽訂合同的目的是少繳稅費,，因此而故意將雙方談妥的房屋買賣價17萬元以8萬元的價格向房產交易所申報并辦理有關產權過戶手續(xù),。該瞞報房價、偷逃國稅的行為損害了國家利益,，因此應判決該合同無效,。
一審宣判后，付小清不服判決,，于今年3月向韶關市中級人民法院提起上訴,。近日，韶關中院作出終審判決：付小清與黃俊禮于1995年12月31日簽訂的合同書有效,；限黃大海于判決生效后30天內將房產過戶給付小清,。
案例二：2003年7月9日，瑞祥公司與日化公司總經理劉某簽訂了一份《購房合同》,，約定：瑞祥公司將某小區(qū)一套住房賣給劉某,，該房建筑面積168平方米，含附帶物：高級裝修,，總價款人民幣40萬元,；瑞祥公司應于7月28日前交房，若未如期交房,，每遲一天違約金5%,；合同簽定后，因瑞祥公司被法院在另一案中判決返還他人28萬元債務,，若逾期不付,，法院將拍賣該房屋。劉某根據瑞祥公司代表董某的授意,，向瑞祥公司付款28萬元抵作房款,。隨后，劉某又分別于7月21日,、7月30日支付給董某人民幣26萬元,，董某以瑞祥公司的名義開具了收據。同年11月10日,，劉某開始使用管理該房至今,。雙方因辦理產權過戶手續(xù)未達成協議,，劉某向河北省滄州市運河區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認該房歸其所有,，支付違約金,。瑞祥公司辯稱：房屋至今未辦理過戶手續(xù)，要求確認房屋買賣關系無效,，將購房款還給原告,。
法院判決：運河區(qū)人民法院認為：雙方簽訂合同后，雖已交付了大部分房款,，并實際使用和管理了訴爭房屋,，但雙方至今未辦理產權轉移過戶手續(xù)，現買方反悔,，應解除合同,，雙方各自返還因此取得的財產。雙方對此均有過錯,，應各自承擔相應的責任,。所以判決雙方的房屋買賣關系無效。
劉某不服一審判決,，提起上訴,。二審法院經審理認為：雙方的購房合同是當事人的真實意思表示，雙方雖未辦理產權過戶手續(xù),，但劉某已支付大部分房款，且房屋已交付使用,，并將房產證交于劉某,，合同又能夠履行，應當繼續(xù)履行,，可由雙方到房地產管理部分辦理過戶手續(xù),。遂判決撤銷原一審判決，劉某補交房款,，瑞祥公司承擔相應的違約責任,，雙方于判決生效后十日內到房產管理部門補辦交易手續(xù)。 | | |