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17年前，中煤進出口公司(以下簡稱“中煤公司”)以28萬美元的價格購得兵馬司胡同的一處四合院，他們沒有想到,，數(shù)年后,，當(dāng)年的賣家竟以一份補辦的房產(chǎn)證將他們告上法庭，要求退還房屋,。白紙黑字的《購銷合同書》,，在數(shù)次判決中也被認定無效。完成了十幾年的交易為何在法庭上成為輕易被推翻的事實,？
記者近日對這一事件進行了跟蹤調(diào)查,，并采訪了多位法律專家，多數(shù)專家的意見是：房產(chǎn)證雖然重要,，合同更重要,，法律必須維護公平和誠信交易的基本原則。
緣起：房屋賣家要討房
北京西城區(qū)兵馬司胡同17號院落的四合院原系王福時,、項蘊華夫婦所有,。1991年9月13日，王,、項兩人與中煤公司簽訂了《購銷合同書》,，將該房屋以28萬美元的價格賣給中煤公司。其后,，中煤公司向王,、項交付購房款28萬美元，王,、項兩人也將該房屋移交給中煤公司占有使用,，并同時移交了該房屋的房產(chǎn)證。由于王,、項兩人均移居海外,，該房屋的過戶登記手續(xù)一直沒有辦理。
隨著房價的飛速增長,，這一占地600平方米的房屋的價值劇增,。據(jù)中煤公司法律事務(wù)部工作人員稱，王,、項兩人隱瞞房產(chǎn)證早已交給中煤公司的事實，于1998年8月9日,，在《北京日報》刊登聲明,，以房產(chǎn)證遺失為由，在房屋管理部門補辦了新的房產(chǎn)證,。2007年3月,，王、項兩人向北京市西城區(qū)人民法院提起訴訟,，要求中煤公司騰退房屋,。于是,，這樁木已成舟的交易，在17年后重新被搬上法庭,，成為雙方爭持的焦點,。
王、項夫婦堅持認為,，他們與中煤公司只有租賃協(xié)議,，沒有買賣關(guān)系，但卻拿不出租賃協(xié)議和其他證據(jù)來證明,。面對中煤公司舉證的房產(chǎn)證,、《購銷合同書》、付款憑證等證據(jù),，夫婦倆只是對把房產(chǎn)證交給中煤公司作了辯解,，說是為了方便中煤公司使用房屋。2007年5月,，西城人民法院以王,、項兩人持有房產(chǎn)證且房屋未過戶為理由，判令中煤公司騰退房屋,。中煤公司不服判決,，上訴至北京第一中級人民法院，2007年9月被法院以“無法提供購銷合同原件”為由維持原判,。
在法庭判定中煤公司騰退房屋的情況下,，中煤公司隨即找到了合同的原件，并就房屋確權(quán)問題向西城法院起訴王,、項,，主張實際履行合同，要求王,、項夫婦協(xié)助辦理過戶手續(xù),。但讓他們沒有想到的是，主審本案的西城區(qū)人民法院認定雙方的買賣合同無效,，駁回中煤公司訴訟請求,。理由是，中煤公司屬于企事業(yè)單位,，根據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定,，企事業(yè)單位購買城市私有房屋須經(jīng)縣級以上人民政府批準，而該買賣并未經(jīng)過批準,。至此,，本案告一段落。但這樣的結(jié)果卻讓中煤公司難以接受，是什么讓中煤公司將要失去了已經(jīng)買來17年并投入使用的房屋,？
爭議：過期條例能否作為審判依據(jù)
“他們怎么可以這么判,？《城市私有房屋管理條例》是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，現(xiàn)在都已經(jīng)被廢除了,。就算我們的案子適用于當(dāng)時的法律,，可是根據(jù)《合同法》的規(guī)定，行政批準并不是合同成立的要件,，而且是可以補辦的�,，F(xiàn)在這條法規(guī)已經(jīng)壓根兒沒有了，就說明當(dāng)時的行政審批是不需要補辦的了,。對法院的判決我們真的很不理解,。”在接受記者的電話采訪時,，中煤公司的法律顧問張女士仍然憤憤不平,。她承認，由于我國《物權(quán)法》的規(guī)定,，不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要以過戶登記為生效要件,，因此沒有辦理過戶的中煤確實被鉆了法律空子。但讓他們不解的是,，一條已經(jīng)廢除的《城市私有房屋管理條例》,，怎么能成為判決的依據(jù)，并讓言之鑿鑿的買賣合同化為一張廢紙,。
記者隨即了解到,，《城市私有房屋管理條例》頒布于1983年，其中第十三條規(guī)定：“機關(guān),、團體,、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋,。如因特殊需要必須購買,，須經(jīng)縣以上人民政府批準�,！�2002年,，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于取消第一批行政審批項目的決定》，其中第329項即取消了對機關(guān),、團體購買私房的審批手續(xù),。2008年1月15日，《國務(wù)院關(guān)于廢止部分行政法規(guī)的決定》出臺,，其中第23條明令廢止《城市私有房屋管理條例》，由《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》代替,�,？磥恚忻汗镜拿枋龃_屬事實,，問題在于,，這條已經(jīng)被廢除的規(guī)定是否應(yīng)該成為判定合同無效的依據(jù)？
帶著這一疑問,，記者向西城區(qū)人民法院發(fā)去采訪函,，希望能夠采訪主審本案的西城區(qū)人民法院法官，請他談一下此案判決的依據(jù),，以及普通群眾在房產(chǎn)交易中,，應(yīng)該注意什么問題，遺憾的是,，法院辦公室負責(zé)人告訴記者,，法官不愿意接受采訪，原因“是現(xiàn)在出臺法律與以前的法規(guī)不一樣,，兩者不能一概而論,。”
至本文發(fā)稿前為止,，記者經(jīng)過多方努力,，希望能聯(lián)系到事件主角王、項兩人,，但是都沒有如愿,。后來，記者輾轉(zhuǎn)找到了王,、項二人的代理律師張女士,，張女士先是表示接受采訪需要當(dāng)事人同意，后來又告訴記者：“我們所里現(xiàn)在也找不到當(dāng)事人了,。因為他們經(jīng)常在外地居住,，我們平常要找到他們也很不容易。因此,，不能接受記者的采訪,。”
那么,，頒布于1999年的合同法能否對這起發(fā)生于1991的買賣起作用,？在相關(guān)法律專家的指引下，記者查閱了最高人民法院審判委員會頒布于1999年的《合同法司法解釋》,，其中第三條明文規(guī)定：“人民法院確認合同效力時,，對合同法實施以前成立的合同,，適用當(dāng)時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法,�,！�
就此，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授梅夏英表示：“從現(xiàn)行法的規(guī)定看,，行政法規(guī)是可以影響合同效力的,。但我國早期很多行政法規(guī)大多數(shù)是在我們的法律體系還不完善、不健全的情況下規(guī)定的,，更強調(diào)管理的性質(zhì),。像《城市私有房屋管理條例》，它要求雙方買賣要由政府批準,，但它并沒有禁止買賣,。中煤這筆交易，錢都付了這么久了,，房屋投入使用十幾年,，交易早已經(jīng)完成。現(xiàn)在法規(guī)已經(jīng)被廢除,，不應(yīng)該機械地套用,。”
但也有個別專家不同意這種觀點,。一位不愿透露姓名的專家對記者說,，從理論上來說，由于缺少了當(dāng)時必須的行政審批程序,，在1999年以前,，中煤的這筆房屋交易是得不到法律保護的。只有等《合同法》出臺以后,，這張合同才進入了法律保護的范圍,。也就是說在1999年前，如果出現(xiàn)買賣雙方任何一方反悔,，合同就受不到法律的保護,。王、項夫婦于1998年在《北京日報》上掛失了房產(chǎn)證,，也可以算是一種反悔行為,。因此，中煤公司可以追究王,、項夫婦反悔的責(zé)任,，但是不能引用這個合同。
對此,，中煤公司總法律顧問周立濤表示不能贊同,。他認為,，王、項夫婦如果要反悔的話,，其必要的標志應(yīng)該是向中煤公司表達反悔的意思,，并就此展開協(xié)商。然而,，不但1999年以前王、項夫婦沒有找過中煤公司,，就是一直到2006年前后這10多年內(nèi),，中煤公司一直都不知道王、項夫婦反悔的意思,。王,、項夫婦1998年登報聲明所持房產(chǎn)證丟失，中煤公司并不知道,。更重要的是,，這種登報及其后的補辦房產(chǎn)證的行為，掩蓋了將房產(chǎn)證已經(jīng)依照合同交給了中煤公司的事實,，是一種明顯的欺騙政府登記機關(guān)的欺詐行為,，不但不應(yīng)該支持，而且應(yīng)該受到法律的制裁,。否則,，大家都來欺騙政府機關(guān)，法律的權(quán)威何在,？
中國人民大學(xué)法學(xué)院高圣平副教授則持相似觀點：“即使適用《城市私有房屋管理條例》也不能得出中煤這個合同無效的結(jié)論,。企事業(yè)單位購買城市私有房屋需要經(jīng)政府批準的規(guī)定，在法律規(guī)范性質(zhì)上雖然屬于強制性規(guī)范,，但這一規(guī)范僅僅只是管理性規(guī)范,，而不是效力性規(guī)范，違反了它并不一定導(dǎo)致合同無效,。我國司法實踐早已確立了這一標準,，最高人民法院副院長黃松有教授即指出，‘法律和行政法規(guī)中的強制性規(guī)定,，有的屬于行政管理規(guī)范,，如果當(dāng)事人違反了這些規(guī)范應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，但是不應(yīng)當(dāng)影響民事合同的效力,�,！�
接受記者采訪的其他法律專家，大都表達了與高圣平相近的觀點,。如物權(quán)法權(quán)威,、直接參與物權(quán)立法的中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所民法研究室主任孫憲忠教授就認為,，物權(quán)法出臺以后，關(guān)于房產(chǎn)等物權(quán)的糾紛,，不管有什么道理,、是什么行政依據(jù)，都一律應(yīng)該以物權(quán)法為依據(jù),。再引用過去的與物權(quán)法相抵觸的行政條文進行判決是不妥當(dāng)?shù)�,，何況這種行政法規(guī)已經(jīng)被撤銷了。
物權(quán)法專家：房產(chǎn)證雖然重要,，合同更重要
實際上,，類似于中煤公司地產(chǎn)糾紛的案件近年來已經(jīng)屢見不鮮。由于我國法律規(guī)定二手房屋的買賣需要辦理登記過戶,，一些房主往往利用買房者防備心不強,、對相關(guān)法律不熟悉的特點，欺瞞,、拖延登記過戶的期限,，以此要挾提高房價，甚至把房屋另作抵押或者一房兩賣,、一房多賣,。交易合同的確立就是為了保證交易的有效履行，但為什么在房屋交易上會存在這種分歧呢,？記者就此詢問了孫憲忠教授,。
孫憲忠認為，2007年我國出臺物權(quán)法,，對個人財產(chǎn)歸屬做出了嚴格的法律規(guī)定,。在此前的很長一段時間里，我國關(guān)于財產(chǎn)保護的法律制度不完善,，行政法規(guī)大行其道,，從現(xiàn)在看有很多不合理的地方，阻礙了財產(chǎn)的支配和流通,。因此,，物權(quán)法的出臺不僅是為了保障老百姓的財產(chǎn)權(quán)利，而且也鼓勵人們在合法前提下利用財產(chǎn),，創(chuàng)造更多的國民財富,。
根據(jù)物權(quán)法第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外,。因此,，在中煤一案中，法院判定房屋所有權(quán)歸王,、項兩人所有,，是適用于物權(quán)法的。那么,，是否可以就此推斷雙方的交易已經(jīng)失效,？顯然不能。物權(quán)法第十五條明文規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力,。”也就是說,，合同的訂立與物權(quán)的取得是兩個事實,，不能互相混同，物權(quán)沒有取得不影響合同的有效性,。在本案中,，中煤公司完全可以要求對方履行合同的義務(wù)，協(xié)助中煤辦理過戶手續(xù),；如果對方拒絕履行合同,，中煤公司則有權(quán)要求對方賠償房款及因房價上漲造成的損失。
“本來很清楚的事情,，怎么又被搞復(fù)雜了呢,？這里面根本不存在爭議，而是一個正確理解和適用法律的問題,�,！睂O憲忠對記者說，“圍繞物權(quán)法的出臺,，法學(xué)界和政府都做了大量努力,，歷時14年，八次提交審議,，才在全國人大會議上通過,。之所以這樣艱難,，就是因為以前法學(xué)界有很多糊涂規(guī)則，給人們的理解造成了分歧和誤區(qū),。比如,，認為房屋買賣合同行為是負擔(dān)法律行為，不辦理房屋變更過戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定,，是無效民事行為,。這些都已經(jīng)在物權(quán)法里得到了澄清和糾正。現(xiàn)在法院這么判,，不是要我們倒退回十年前嗎,？”
孫憲忠認為，如果中煤公司所持有的合同原件確屬真實有效,，那他們至少有權(quán)利追究對方的違約責(zé)任,。這不僅是對他們自身權(quán)益的一種維護，也能對今后的房屋交易起到必要的警示作用,。
記者隨后致電另一位物權(quán)法專家,、中央財經(jīng)大學(xué)的陳華彬教授，他直截了當(dāng)?shù)乇磉_了相同的意見,。陳華彬補充說,，新法優(yōu)于舊法，況且相應(yīng)的舊法已被廢除,。物權(quán)法既然已經(jīng)出臺,，我們就應(yīng)該遵循這部法律行事。
提醒：及時過戶是買賣雙方的義務(wù)
買了17年的房子還可能被原房主要回去,，背后的種種線索值得我們深入關(guān)注,。一個成熟的市場交易體系離不開兩大要素的保障：一是相關(guān)法律法規(guī)的穩(wěn)定運行，二是市場交易主體的道德自律,。應(yīng)該說,，由于近年來我國市場經(jīng)濟體系的基本確立和一系列重大法律法規(guī)的相繼出臺，我們的市場交易規(guī)則也日益趨于完善,。但在市場轉(zhuǎn)型期和法制社會建立的過程中,，一些政策、制度上的銜接問題在所難免,。
以本案為例,，根據(jù)《合同法司法解釋》第九條的規(guī)定，中煤公司本來可以在一審法庭辯論之前補辦行政審批,，但由于《城市私有房屋管理條例》關(guān)于審批的規(guī)定在2002年就被取消,，2008年整部法規(guī)甚至被直接廢止，中煤公司補救的手段就被抽空了。法律的一個基本精神就是讓人們可以預(yù)期和規(guī)范自己的行為,，但在本案中,，中煤作為一個交易主體，卻承擔(dān)了因為制度接軌不完善所帶來的風(fēng)險,。
在采訪過程中,，多位接受本報記者采訪的專家都提醒房屋交易者：房產(chǎn)買賣關(guān)系確立過程中應(yīng)該依法簽約買賣，且盡快依約辦理過戶手續(xù),。
中煤公司表示,，他們將繼續(xù)向北京市第一中級人民法院提出上訴。我們也將跟蹤報道此案,。
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案例一：1995年12月31日,，黃俊禮將其位于江門市北郊天河?xùn)|路一套面積為94平方米的房屋賣給付小清，雙方簽訂合同約定：“賣方凈收8萬元,；一切移交手續(xù)和費用等由買方負責(zé)支付,；全部款項在1995年12月31日前付清，付清后交房產(chǎn)證,�,！辟I賣雙方及證人李某簽名認可。同日,，付小清付清房款后，黃俊禮出具了一張收條,，內(nèi)容為：“收到付小清江門買房款17萬元”,。此后，該房屋由付小清使用,，但一直沒有辦理過戶手續(xù),。1997年11月22日，黃俊禮病故,。2004年11月4日,，黃俊禮的五位法定繼承人經(jīng)韶關(guān)市曲江區(qū)公證處公證，其中四位聲明自愿放棄對該房產(chǎn)的繼承權(quán),，該房產(chǎn)由黃俊禮的長子黃大海繼承,。2004年11月11日，黃大海將繼承的上述房屋辦至其名下,，并領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證,。為爭回房產(chǎn)權(quán)，2005年3月21日,，付小清向法院提起訴訟,。
法院判決：一審法院認為，付小清與黃俊禮當(dāng)初簽訂合同的目的是少繳稅費，因此而故意將雙方談妥的房屋買賣價17萬元以8萬元的價格向房產(chǎn)交易所申報并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。該瞞報房價,、偷逃國稅的行為損害了國家利益，因此應(yīng)判決該合同無效,。
一審宣判后,，付小清不服判決，于今年3月向韶關(guān)市中級人民法院提起上訴,。近日,，韶關(guān)中院作出終審判決：付小清與黃俊禮于1995年12月31日簽訂的合同書有效；限黃大海于判決生效后30天內(nèi)將房產(chǎn)過戶給付小清,。
案例二：2003年7月9日,，瑞祥公司與日化公司總經(jīng)理劉某簽訂了一份《購房合同》，約定：瑞祥公司將某小區(qū)一套住房賣給劉某,，該房建筑面積168平方米,，含附帶物：高級裝修，總價款人民幣40萬元,；瑞祥公司應(yīng)于7月28日前交房,，若未如期交房，每遲一天違約金5%,；合同簽定后,，因瑞祥公司被法院在另一案中判決返還他人28萬元債務(wù)，若逾期不付,，法院將拍賣該房屋,。劉某根據(jù)瑞祥公司代表董某的授意，向瑞祥公司付款28萬元抵作房款,。隨后,，劉某又分別于7月21日、7月30日支付給董某人民幣26萬元,，董某以瑞祥公司的名義開具了收據(jù),。同年11月10日，劉某開始使用管理該房至今,。雙方因辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)未達成協(xié)議,，劉某向河北省滄州市運河區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認該房歸其所有,，支付違約金,。瑞祥公司辯稱：房屋至今未辦理過戶手續(xù)，要求確認房屋買賣關(guān)系無效,，將購房款還給原告,。
法院判決：運河區(qū)人民法院認為：雙方簽訂合同后，雖已交付了大部分房款，并實際使用和管理了訴爭房屋,，但雙方至今未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù),，現(xiàn)買方反悔，應(yīng)解除合同,，雙方各自返還因此取得的財產(chǎn),。雙方對此均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。所以判決雙方的房屋買賣關(guān)系無效,。
劉某不服一審判決，提起上訴,。二審法院經(jīng)審理認為：雙方的購房合同是當(dāng)事人的真實意思表示,，雙方雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但劉某已支付大部分房款,，且房屋已交付使用,，并將房產(chǎn)證交于劉某，合同又能夠履行,，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,，可由雙方到房地產(chǎn)管理部分辦理過戶手續(xù)。遂判決撤銷原一審判決,，劉某補交房款,，瑞祥公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，雙方于判決生效后十日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門補辦交易手續(xù),。 | | |