作為典型的資本密集型行業(yè),，在信貸緊縮的背景下，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻,。但是,，經(jīng)過去年大規(guī)模的囤地運(yùn)動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在不得不承受愈來愈重的資金壓力,。國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——穆迪投資者服務(wù)公司副總裁蔡承業(yè)日前表示,，房地產(chǎn)業(yè)中期前景不容樂觀，因?yàn)殚_發(fā)商在尋求資金以支持其資本開支時(shí)面臨挑戰(zhàn)。
穆迪最近發(fā)布了一份名為《中國房地產(chǎn)開發(fā)商：流動(dòng)性趨于緊縮和市場波動(dòng)性增加,，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)上升》的報(bào)告,，這份報(bào)告將中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評(píng)級(jí)展望定為負(fù)面，原因是未來12至18個(gè)月信貸緊縮仍將持續(xù),。該報(bào)告對(duì)13家在港上市的內(nèi)地房企進(jìn)行了評(píng)級(jí),，報(bào)告指出，流動(dòng)性(緊張)是目前內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的主要焦點(diǎn)所在,。同時(shí)，信貸環(huán)境緊縮不僅對(duì)企業(yè)流動(dòng)性狀況和募資成本造成威脅,，也制約了國內(nèi)的銀行放貸,，增加開發(fā)商準(zhǔn)客戶的借款成本。因此,，內(nèi)地房企銷售可能放緩而價(jià)格也可能下降,，可能比珠江三角洲經(jīng)歷的情況更加嚴(yán)重。
同樣,，內(nèi)地A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況也不容樂觀,。萬點(diǎn)資訊的數(shù)據(jù)顯示，公布2007年年報(bào)的91家上市房地產(chǎn)企業(yè),，有59家每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù),。2007年年報(bào)顯示，內(nèi)地地產(chǎn)龍頭“保(保利地產(chǎn)),、招(招商地產(chǎn)),、萬(萬科)、金(金地集團(tuán))”的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流分別為-7.65元,、-4.74元,、-1.52元、-7.52元,。
對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張加劇的現(xiàn)象,，業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)用于拿地的資本性支出大幅增長,。有房地產(chǎn)商曾計(jì)算,，去年全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)售3萬億元，而同期房地產(chǎn)公司購地額也高達(dá)3萬億元,。
去年曾經(jīng)讓各大房地產(chǎn)商引以為豪的“土地儲(chǔ)備”,，今年恐將成為房地產(chǎn)商的“燙手山芋”，因?yàn)檫@些土地帶來的不僅是增值收益,，還有不小的財(cái)務(wù)壓力,。在當(dāng)前銀根緊縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高，因大規(guī)模購地帶來的現(xiàn)金流壓力無疑也將增大,。
季報(bào)顯示,，招商地產(chǎn)一季度資產(chǎn)負(fù)債率飆升，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率由去年底的65.9%提高至今年一季末的80.5%,，有息貸款由去年底的96億元提高至一季末的113.7億元,。中銀國際的報(bào)告預(yù)測，即便未來9個(gè)月中土地儲(chǔ)備沒有任何增加,，在70億元總銷售收入和59億元工程費(fèi)用的假設(shè)下,，如果公司不能實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資，其2008年底凈資產(chǎn)負(fù)債率將進(jìn)一步提高至93.5%,。
同樣,，保利地產(chǎn)、萬科和金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也在高位,。雖然,，保利地產(chǎn)2007年底的資產(chǎn)負(fù)債率由上年的75.66%降至68.62%，但定向增發(fā)募集資金68.15億元是其重要原因,。而去年同樣再融資的萬科,，資產(chǎn)負(fù)債率卻沒有下降，因預(yù)收賬款,、銀行借款增加,，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率由2006年底的65.04%上升至2007年底的66.11%。金地集團(tuán)2007年底的資產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)63.6%,。
北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部總經(jīng)理常淑娟告訴記者,，目前開發(fā)商的項(xiàng)目資金構(gòu)成主要是房屋預(yù)售款及銀行貸款這兩塊，銀行抬高了房企貸款的門檻,，讓很多房企陷入了融資困境,，面臨著嚴(yán)重的資金鏈斷裂，甚至有不少開發(fā)商到了有地?zé)o錢的窘迫局面,。國家對(duì)拿地后未開工土地出臺(tái)了嚴(yán)格的限制措施,，如果不能按時(shí)開工，對(duì)這些房企而言將損失巨大,。所以四處籌錢,，成為當(dāng)下房企間流行的普遍現(xiàn)象。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力,，穆迪報(bào)告表示,，根據(jù)模擬狀況分析，大部分受評(píng)級(jí)的開發(fā)商可抵御銀行放貸緊縮和2008年預(yù)計(jì)銷售下降25%的情況,。但是,，這情況的前提是假設(shè)了開發(fā)商沒有進(jìn)行進(jìn)一步收購,。穆迪目前對(duì)13家中國內(nèi)地開發(fā)商進(jìn)行評(píng)級(jí)，他們是中海公司,、世茂房地產(chǎn),、碧桂園、合生創(chuàng)展,、路勁基建,、雅居樂地產(chǎn)、綠城中國,、中國地產(chǎn),、麗豐控股、中新地產(chǎn),、上置集團(tuán),、沿海綠色家園和上海證大房地產(chǎn)。根據(jù)穆迪的情況分析,，13家受評(píng)級(jí)的開發(fā)商中,，有10家可抵御預(yù)計(jì)銷售下降25%和銀行放貸緊縮的情況,，并有資金支持其業(yè)務(wù)計(jì)劃,。例外的是世茂房地產(chǎn)、中新地產(chǎn)集團(tuán)和合生創(chuàng)展,，他們的緩沖額比其他開發(fā)商小,。
此前，另外一家國際評(píng)級(jí)公司——標(biāo)準(zhǔn)普爾也將合生創(chuàng)展信貸評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單,，將合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下3.5億美元高級(jí)無抵押票據(jù),，以及18.3億元人民幣零息可換股債券亦列入觀察名單。標(biāo)普認(rèn)為,，公司流動(dòng)資金狀況轉(zhuǎn)弱,，因負(fù)債及投入資金較預(yù)期為高，集團(tuán)有新計(jì)劃大力拓展內(nèi)地業(yè)務(wù),，但其經(jīng)營環(huán)境漸具挑戰(zhàn),。截至去年底，集團(tuán)現(xiàn)金少于20億港元,，但今年資金投放高達(dá)90億元人民幣,，而今年首季合約銷售額為12億元人民幣，預(yù)售樓盤收入并不足以抵消資本開支,，除非今年下半年銷售加快,。合生創(chuàng)展的年報(bào)亦顯示，目前,，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及銀行存款僅為22.64億港元,，而包括銀行貸款和債券在內(nèi)的總借款達(dá)129.94億港元。
其實(shí)，情況更窘迫的是中小房地產(chǎn)開發(fā)商,。近期,，中小開發(fā)商“割肉”吐地事件頻頻發(fā)生。對(duì)此,，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示,，當(dāng)前，由于信貸緊縮,、購房者觀望氣氛濃厚致使房地產(chǎn)企業(yè)生存,、運(yùn)轉(zhuǎn)面臨特殊的艱難考驗(yàn)期，這些壓力在跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)和土地儲(chǔ)備比較充足的房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得尤為明顯,，但這種影響能否大范圍地?cái)U(kuò)展還有待觀察,。
對(duì)于如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的困局，陳國強(qiáng)提醒說,，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)避免鋪大攤子,，減緩擴(kuò)張步伐，調(diào)整開發(fā)周期,，將資金集中在一些發(fā)展?jié)摿^好的發(fā)展項(xiàng)目,。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將融資放在更加重要的位置,，除了發(fā)展常規(guī)融資方式之外,，應(yīng)該更多渠道地開拓融資方式。其中,，與其他相關(guān)公司,、機(jī)構(gòu)展開項(xiàng)目合作和降價(jià)促銷都不失為一個(gè)好的辦法。
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