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近期,，從緊的貨幣政策和土地清理行動直指房地產(chǎn)核心,，南京等城市地價大幅下跌,、房價趨穩(wěn),。業(yè)內(nèi)認為,，本輪調(diào)控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式,，房地產(chǎn)暴利現(xiàn)象受到遏制,，在各方面的壓力之下,，今年企業(yè)的重組變化會非常激烈。
南京地價暴跌四成 新房成交萎縮打折成風(fēng)
記者調(diào)查了解到，南京市土地,、新上市商品房與二手房市場近期不同程度出現(xiàn)降溫,，土地拍賣價格最大跌幅達到四成。
自2007年12月以來,，南京地價如同“過山車”般急速下墜,。2007年南京全市11個區(qū)共拍出113幅地塊，總金額達到近350億元,，相當(dāng)于往年的3倍,。2007年南京每月至少有一個“地王”誕生，最高地塊成交價達25.95億元,。
然而2007年12月底的最后一拍,，出讓的16幅地塊中，2幅流標(biāo),，10幅地塊底價成交,，沒有動輒數(shù)百輪的“拉鋸戰(zhàn)”，場面冷清,。其中,，江寧區(qū)某地塊拍賣價3.86億元，樓面地價2618元/平方米,，比此前同類型地塊4446元/平方米的樓面價低了近2000元/平方米,，地價下跌近四成。
今年1月17日進行的一場土地拍賣,，5幅地塊僅有6家競拍,，其中3幅直接以底價成交。同是在鐵心橋區(qū)段,，在去年10月24日的拍賣會上,，萬科地產(chǎn)旗下公司曾以3687元/平方米的樓面價買下。而這次鐵心橋起拍的樓面地價僅為2952元/平方米,，卻無人敢要,。
新上市商品房成交萎縮，打折成風(fēng),。2007年12月1日至16日,，南京全市住宅成交3262套，同比降幅高達38.9%,。12月17日至23日,，全市認購商品住宅1417套，環(huán)比縮水近四成,。2008年1月7日至1月13日一周內(nèi),，共認購商品住宅955套,，這是自2006年以來首次出現(xiàn)周認購住宅不足千套的情況�,！百I現(xiàn)房打97折,，另外再送5萬元”、“房價直減10萬”,、“精裝修再減五萬元”等打折促銷在河西,、江寧等多個熱點板塊出現(xiàn)，打折方式也從以往的變相促銷,，改為直接減價。
“做這行10多年了,，從來沒有這樣缺錢”
“今年是我國10年來首次執(zhí)行貨幣從緊政策,，房地產(chǎn)流動資金已經(jīng)減少了50%，我做這行10多年了,，從來沒有這樣缺錢,。有銀行表示，2008年房地產(chǎn)貸款將減少30%,。許多開發(fā)貸款項目,，分行批準(zhǔn)了，報到總行時被攔了下來,�,！苯K一大型房企的總經(jīng)理告訴記者。房地產(chǎn)屬于資金密集的長周期行業(yè),，主要依賴銀行貸款,。貸款充足時，投入的資金會產(chǎn)生8倍的乘數(shù)效應(yīng),，即每放貸100元,，產(chǎn)生的效應(yīng)可以達到800元。貸款主要用來拿地,，在一個項目建設(shè)初期,，開發(fā)商就能把資金騰挪出來再開發(fā)新的項目，而已經(jīng)開工建設(shè)的項目又可以用來再貸款,。一個房產(chǎn)項目要兩三年,，因為周期長，一筆貸款可以轉(zhuǎn)幾個項目,。
“2007年的金融調(diào)控將開發(fā)商的自有資金提高到了35%,，并且嚴格規(guī)定項目開發(fā)到中后期才能貸款。今年以來的銀根緊縮,，讓許多開發(fā)商隨時都感覺資金鏈會斷裂,。我們公司的流動資金比去年已經(jīng)減少了50%，有的開發(fā)企業(yè)開始聯(lián)合起來買一塊土地�,！边@位總經(jīng)理說,。
南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認為，如果國家從緊的貨幣政策持續(xù)下去,，整個房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“拐點”,，新上市商品房的價格遲早會出現(xiàn)大跌，原因有二：首先,，金融是房地產(chǎn)的“血脈”,，從緊的貨幣政策不僅“卡”住了房地產(chǎn)市場的“咽喉”，壓縮了開發(fā)企業(yè)的生存空間,。同時,，二套房、老小房,、公積金貸款政策的收緊也限制了投機,。如果貨幣持續(xù)從緊，開發(fā)商遲早會“拋盤”,。其次,，土地價格的降低最終將傳導(dǎo)到一手房，因為地價下跌會大幅減少成本,。
胡光輝說,，其實調(diào)控是很需要的，不調(diào)整樓市發(fā)展的后勁就沒了,，因為購買力被透支太多�,，F(xiàn)在好房子、壞房子都一股腦漲價,，這是不正常的,。南洋地產(chǎn)(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示，2008年度預(yù)計銀行的放貸規(guī)模都會減少,，大小房地產(chǎn)公司的資金都會緊張,，競爭力會減弱，一些開發(fā)商開始找外資銀行貸款,。預(yù)計2008年一手房的價格不會大幅度下跌,，畢竟長期供求關(guān)系沒有發(fā)生改變。
調(diào)控將導(dǎo)致暴利直線下降 2008年樓市將掀并購潮
“本輪調(diào)控主要有四個方面,，與以往相比可操作性和力度都大大加強了,。本輪調(diào)控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式”，南京市房管局一名官員認為,。許多城市房地產(chǎn)稅收近年都大幅增長,，有的達地方財政的35%以上,。為了獲得更高的土地收益，地方政府與開發(fā)商爭奪土地資源收益,，推動地價不斷上漲,，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過面包”現(xiàn)象。而開發(fā)商囤積土地,、坐地生財?shù)默F(xiàn)象也反映出這個產(chǎn)業(yè)資源分配的不合理,。
近期，緊縮貨幣政策減少了開發(fā)商瘋狂拿地的現(xiàn)象,。北京,、廣州、廈門,、南京等城市土地拍賣價格均出現(xiàn)下跌現(xiàn)象,，跌幅最大的達到6成，可以說土地價格正在回歸理性,。土地調(diào)控力度的加大，也減少了開發(fā)商囤積土地的沖動,。通過對閑置土地的清查整頓,、對延期開發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費等措施，都給開發(fā)商釋放出一個明確的信號,，坐地生財?shù)氖陆窈蟛粫儆小?BR> 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生就
2008房地產(chǎn)趨勢進行了分析判斷,。聶梅生認為，關(guān)鍵還是個資金問題,。但在聶梅生看來,，2008年開發(fā)商不僅賺錢的空間相比于2007年將大幅度削減，想要獲得貸款額度也將被大大壓縮,。她分析說,，開發(fā)商目前的融資渠道主要是三大塊：銀行貸款、外資,、股市,。銀行貸款方面，不論是政府層面還是央行目前都在堅持從緊,。2007年第一季度貸款額度就占了全年的59%,，由于第一季度放貸過猛，2007年第四季度,，央行對地方銀行基本停貸,。即使是信貸重新開閘的2008年第一季度，由于面臨3月份的全國人大會議,，信貸緊縮肯定嚴格執(zhí)行,，開發(fā)商日子不會太好過,。聶梅生表示，“這種情況下,，房地產(chǎn)企業(yè)之間的優(yōu)勝劣汰會非常激烈,。有錢的做長線就可以過去了。但對于實力較弱的,，假如今年房價上不去,，銀行又不給貸款，那就虧了,。這樣就被并購,，被出讓，就會被淘汰出局,。在各方面的壓力之下,，今年企業(yè)的重組變化會非常激烈�,！� |