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近期,，從緊的貨幣政策和土地清理行動(dòng)直指房地產(chǎn)核心，南京等城市地價(jià)大幅下跌,、房?jī)r(jià)趨穩(wěn),。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本輪調(diào)控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式,，房地產(chǎn)暴利現(xiàn)象受到遏制,，在各方面的壓力之下,，今年企業(yè)的重組變化會(huì)非常激烈。
南京地價(jià)暴跌四成 新房成交萎縮打折成風(fēng)
記者調(diào)查了解到,，南京市土地,、新上市商品房與二手房市場(chǎng)近期不同程度出現(xiàn)降溫，土地拍賣價(jià)格最大跌幅達(dá)到四成,。
自2007年12月以來,，南京地價(jià)如同“過山車”般急速下墜。2007年南京全市11個(gè)區(qū)共拍出113幅地塊,，總金額達(dá)到近350億元,，相當(dāng)于往年的3倍。2007年南京每月至少有一個(gè)“地王”誕生,，最高地塊成交價(jià)達(dá)25.95億元,。
然而2007年12月底的最后一拍，出讓的16幅地塊中,，2幅流標(biāo),，10幅地塊底價(jià)成交，沒有動(dòng)輒數(shù)百輪的“拉鋸戰(zhàn)”,，場(chǎng)面冷清,。其中，江寧區(qū)某地塊拍賣價(jià)3.86億元,，樓面地價(jià)2618元/平方米,，比此前同類型地塊4446元/平方米的樓面價(jià)低了近2000元/平方米，地價(jià)下跌近四成,。
今年1月17日進(jìn)行的一場(chǎng)土地拍賣,，5幅地塊僅有6家競(jìng)拍，其中3幅直接以底價(jià)成交,。同是在鐵心橋區(qū)段,，在去年10月24日的拍賣會(huì)上，萬科地產(chǎn)旗下公司曾以3687元/平方米的樓面價(jià)買下,。而這次鐵心橋起拍的樓面地價(jià)僅為2952元/平方米,，卻無人敢要。
新上市商品房成交萎縮,，打折成風(fēng),。2007年12月1日至16日,，南京全市住宅成交3262套,，同比降幅高達(dá)38.9%。12月17日至23日,，全市認(rèn)購商品住宅1417套,，環(huán)比縮水近四成,。2008年1月7日至1月13日一周內(nèi)，共認(rèn)購商品住宅955套,，這是自2006年以來首次出現(xiàn)周認(rèn)購住宅不足千套的情況,。“買現(xiàn)房打97折,，另外再送5萬元”,、“房?jī)r(jià)直減10萬”、“精裝修再減五萬元”等打折促銷在河西,、江寧等多個(gè)熱點(diǎn)板塊出現(xiàn),，打折方式也從以往的變相促銷，改為直接減價(jià),。
“做這行10多年了,，從來沒有這樣缺錢”
“今年是我國(guó)10年來首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動(dòng)資金已經(jīng)減少了50%,，我做這行10多年了,，從來沒有這樣缺錢。有銀行表示,，2008年房地產(chǎn)貸款將減少30%,。許多開發(fā)貸款項(xiàng)目，分行批準(zhǔn)了,，報(bào)到總行時(shí)被攔了下來,。”江蘇一大型房企的總經(jīng)理告訴記者,。房地產(chǎn)屬于資金密集的長(zhǎng)周期行業(yè),，主要依賴銀行貸款。貸款充足時(shí),，投入的資金會(huì)產(chǎn)生8倍的乘數(shù)效應(yīng),，即每放貸100元，產(chǎn)生的效應(yīng)可以達(dá)到800元,。貸款主要用來拿地,，在一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)初期，開發(fā)商就能把資金騰挪出來再開發(fā)新的項(xiàng)目,，而已經(jīng)開工建設(shè)的項(xiàng)目又可以用來再貸款,。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目要兩三年，因?yàn)橹芷陂L(zhǎng),，一筆貸款可以轉(zhuǎn)幾個(gè)項(xiàng)目,。
“2007年的金融調(diào)控將開發(fā)商的自有資金提高到了35%，并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)到中后期才能貸款,。今年以來的銀根緊縮,，讓許多開發(fā)商隨時(shí)都感覺資金鏈會(huì)斷裂,。我們公司的流動(dòng)資金比去年已經(jīng)減少了50%，有的開發(fā)企業(yè)開始聯(lián)合起來買一塊土地,�,！边@位總經(jīng)理說。
南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認(rèn)為,，如果國(guó)家從緊的貨幣政策持續(xù)下去,，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，新上市商品房的價(jià)格遲早會(huì)出現(xiàn)大跌,，原因有二：首先,，金融是房地產(chǎn)的“血脈”，從緊的貨幣政策不僅“卡”住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“咽喉”,，壓縮了開發(fā)企業(yè)的生存空間,。同時(shí)，二套房,、老小房,、公積金貸款政策的收緊也限制了投機(jī)。如果貨幣持續(xù)從緊,，開發(fā)商遲早會(huì)“拋盤”,。其次，土地價(jià)格的降低最終將傳導(dǎo)到一手房,，因?yàn)榈貎r(jià)下跌會(huì)大幅減少成本,。
胡光輝說，其實(shí)調(diào)控是很需要的,，不調(diào)整樓市發(fā)展的后勁就沒了,，因?yàn)橘徺I力被透支太多。現(xiàn)在好房子,、壞房子都一股腦漲價(jià),，這是不正常的。南洋地產(chǎn)(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示,，2008年度預(yù)計(jì)銀行的放貸規(guī)模都會(huì)減少,，大小房地產(chǎn)公司的資金都會(huì)緊張，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)減弱,，一些開發(fā)商開始找外資銀行貸款,。預(yù)計(jì)2008年一手房的價(jià)格不會(huì)大幅度下跌，畢竟長(zhǎng)期供求關(guān)系沒有發(fā)生改變,。
調(diào)控將導(dǎo)致暴利直線下降 2008年樓市將掀并購潮
“本輪調(diào)控主要有四個(gè)方面,，與以往相比可操作性和力度都大大加強(qiáng)了。本輪調(diào)控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式”，南京市房管局一名官員認(rèn)為,。許多城市房地產(chǎn)稅收近年都大幅增長(zhǎng),，有的達(dá)地方財(cái)政的35%以上,。為了獲得更高的土地收益,，地方政府與開發(fā)商爭(zhēng)奪土地資源收益，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲,，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過面包”現(xiàn)象,。而開發(fā)商囤積土地、坐地生財(cái)?shù)默F(xiàn)象也反映出這個(gè)產(chǎn)業(yè)資源分配的不合理,。
近期,，緊縮貨幣政策減少了開發(fā)商瘋狂拿地的現(xiàn)象。北京,、廣州,、廈門、南京等城市土地拍賣價(jià)格均出現(xiàn)下跌現(xiàn)象,，跌幅最大的達(dá)到6成,，可以說土地價(jià)格正在回歸理性。土地調(diào)控力度的加大,，也減少了開發(fā)商囤積土地的沖動(dòng),。通過對(duì)閑置土地的清查整頓、對(duì)延期開發(fā)土地的增值部分利潤(rùn)征收稅費(fèi)等措施,，都給開發(fā)商釋放出一個(gè)明確的信號(hào),，坐地生財(cái)?shù)氖陆窈蟛粫?huì)再有。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就
2008房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行了分析判斷,。聶梅生認(rèn)為,，關(guān)鍵還是個(gè)資金問題。但在聶梅生看來,，2008年開發(fā)商不僅賺錢的空間相比于2007年將大幅度削減,，想要獲得貸款額度也將被大大壓縮。她分析說,，開發(fā)商目前的融資渠道主要是三大塊：銀行貸款,、外資、股市,。銀行貸款方面,，不論是政府層面還是央行目前都在堅(jiān)持從緊。2007年第一季度貸款額度就占了全年的59%,，由于第一季度放貸過猛,，2007年第四季度，央行對(duì)地方銀行基本停貸。即使是信貸重新開閘的2008年第一季度,，由于面臨3月份的全國(guó)人大會(huì)議,，信貸緊縮肯定嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商日子不會(huì)太好過,。聶梅生表示,，“這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的優(yōu)勝劣汰會(huì)非常激烈,。有錢的做長(zhǎng)線就可以過去了,。但對(duì)于實(shí)力較弱的，假如今年房?jī)r(jià)上不去,，銀行又不給貸款,，那就虧了。這樣就被并購,，被出讓,，就會(huì)被淘汰出局。在各方面的壓力之下,，今年企業(yè)的重組變化會(huì)非常激烈,。” |