信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果,，最近一個月來長三角土地市場明顯降溫,。因為乏人問津,，一些地塊以底價成交,，甚至流標(biāo),。市場預(yù)期,，地價出讓趨于理性是穩(wěn)定房價的前提之一,，只有“面粉”的成本(地價)低了,，“面包”的價格(房價)才有相應(yīng)回調(diào)的空間,。
1月底,，上海市楊浦區(qū)新江灣城第五幅地塊(F地塊)由美國房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門基金以67.5億元的底價購得。地塊土地面積26.7萬平方米,，為辦公,、酒店、文化娛樂,、商業(yè)和住宅類綜合用地,，容積率為3.37，總建筑面積可達(dá)90萬平方米,，折算下來,，樓板價為7500元/平方米,。
而2007年11月初，新江灣城第四幅地塊(D3地塊)拍出的樓板價為20000元/平方米,。同為新江灣城地塊,，相隔兩個多月，地價急跌逾六成,。
新江灣城可謂上海土地市場冷熱的標(biāo)本,。3年前，其所出讓的第一幅地塊的樓板價為5600元/平方米,；13個月前,，第二幅地塊(C2地塊)出讓樓板價為6677元/平方米；7個月前,，第三幅地塊(D1地塊)出讓樓板價為12509元/平方米,。第三幅地塊的地價在6個月內(nèi)比第二幅地塊的地價上漲了87%，第四幅地塊的地價在4個多月內(nèi)比第三幅地塊的地價上漲60%,。而今,，短短兩個多月內(nèi)，第五幅地塊的地價較第四幅地塊的地價暴跌62.5%,。
盡管新江灣城地價急跌與出讓方對競買人設(shè)立了高門檻有關(guān),，僅有鐵獅門一家符合條件，屬于獨家受讓,，但目前上海土地市場的確變得冷清,。同在1月底，上海出讓的其他多幅地塊地價普遍走低,。嘉定區(qū)部分商業(yè)辦公地塊的成交價不到1500元/平方米,，令人驚訝。浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)出讓的三幅土地中地價最高的為5000元/平方米,，而不到半年前,，同為郊區(qū)的上海青浦趙巷地塊，樓板價每平方米超過萬元,。
南京土地出讓市場甚至出現(xiàn)了流標(biāo),。2007年12月底，南京市共出讓16幅地塊,，其中10幅地塊以底價成交,，更有2幅地塊流標(biāo)。當(dāng)天的拍賣會上,，號稱“地王鄰居”的G104地塊(位于江寧開發(fā)區(qū))成交樓板價不足2000元/平方米,，而一個多月前，其相鄰地塊樓板價高達(dá)4446元/平方米。同樣經(jīng)歷冷熱巨大落差的還有堯化門板塊,。2007年10月、11月出讓的土地樓板價沒有低于3000元/平方米的,，而在2007年“最后一拍”中,，竟有兩個地塊流標(biāo),。
杭州土地市場也在降溫。1月11日,，2008年杭州首場土地出讓會上,，6幅地塊的出讓均是波瀾不驚,，樓面地價均在6000元/平方米以下,，“面粉”貴于“面包”的情況，顯然開始扭轉(zhuǎn),。這與一個月之前的局勢有著天壤之別,。此前動輒數(shù)億的加價幅度,，在此次土地出讓會上銷聲匿跡,。1月23日，杭州市出讓的兩幅地塊由于無人競價首輪便閃電成交,，成交價幾乎就是起拍底價。
房地產(chǎn)專家復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為,，地價向來是市場信心最敏感的風(fēng)向標(biāo),。長三角土地市場降溫反映了在一系列調(diào)控措施作用下,，“沒有最高、只有更高”的圈地狂熱開始發(fā)生改變,，開發(fā)商心態(tài)轉(zhuǎn)向理性,。
2007年曾經(jīng)追逐并創(chuàng)造過地王的萬科,、soho中國,，其掌門人日前均表示,，2008年的土地市場已經(jīng)冷靜下來，不會出現(xiàn)大面積的天價地王,，有的甚至預(yù)期地價會下跌。
造成土地市場迅速降溫的重要原因有二：
一是信貸緊縮政策。2007年第四季度以來,，銀行開始真正緊縮信貸，2008年各銀行紛紛收縮公司貸款保個人貸款,，砍削對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款,。且銀行信貸狀況由過去的“一年一審”改為“一季一審”,，開發(fā)商貸款變難,。房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場融資的渠道也在收窄，從2007年10月份以來,，多家上市公司申報的增發(fā)方案擱置,。
銀行貸款緊縮,、股市圈錢變難,，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道只剩下信托或從其他財務(wù)公司短融，但必須付出年利率20%甚至40%的高昂代價,。在資金短缺的情況下，開發(fā)商買地?zé)崆轶E降,，這對抑制地價飆升大有裨益。因為“地王”頻出實質(zhì)上就是流動性過剩,、資金推動型價格暴漲在土地領(lǐng)域的實現(xiàn),。
二是加大了對開發(fā)商囤地的打擊力度。1月7日,，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申對于閑置兩年的土地要堅決無償收回,，閑置滿一年不滿兩年的,，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。此前,，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，從2007年11月1日起,，對未繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放土地證,，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地證。
易居(中國)研究院分析師楊紅旭說,，反囤地政策雙管齊下，在購地環(huán)節(jié)收緊增量,，不得濫占,；在土地使用環(huán)節(jié)擠出存量,，不得閑置,。這種“兩頭夾擊”式調(diào)控對開發(fā)商影響很大,，使其在土地出讓競價時不敢豪賭,。
“帶著刀架脖子的風(fēng)險貿(mào)然增加土地儲備，是很危險的,�,！薄∠愀酆懵〖瘓F(tuán)主席陳啟宗說,，土地儲備需要謹(jǐn)慎對待。
這一觀點反映了眼下開發(fā)商的普遍心態(tài)：市場面臨調(diào)整,，拿地需要更加理性,。
不過，也有一些市場人士認(rèn)為,，目前地價降溫還是暫時現(xiàn)象,，與地方近期加大放地規(guī)模也有關(guān),。要使這一好勢頭保持下去，關(guān)鍵要將緊縮信貸,、打擊囤地的政策執(zhí)行到位�,，F(xiàn)在，市場已在流傳2008年信貸將前緊后松,。果真如此，房價回調(diào)又或?qū)一ㄒ滑F(xiàn),。
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