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記者最近在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),，目前市場上“拐點(diǎn)”論此起彼伏,，購房者觀望情緒濃厚，期房成交量在低谷徘徊。雖然有節(jié)前屬于淡季的因素,，但即便是在節(jié)后，開發(fā)商們可能也高興不起來,，受銀根緊縮等綜合性政策影響,，房地產(chǎn)開發(fā)商的生存“命門”——資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。專家認(rèn)為,，強(qiáng)者生存,、弱者出局的態(tài)勢將不可避免，一些小的,、融資能力差的房地產(chǎn)開發(fā)商被淘汰出局的可能性加大,。
銀行人士：好多開發(fā)商排隊(duì)等放貸
“目前，找銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商非常多,，即使辦理了相關(guān)審批手續(xù),，還有好多開發(fā)商在排隊(duì)等著放貸呢，銀根緊縮對他們的影響還是非常大的,�,！痹诒本┠硣秀y行工作的程先生告訴記者，對于開發(fā)住宅的開發(fā)商而言,，其自有資金一般為35%,；對于開發(fā)商用物業(yè)的開發(fā)商而言，其自有資金一般為50%,。信貸收緊對開發(fā)商的影響非常大,。
程先生說，以往,，對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款多數(shù)是享受基準(zhǔn)利率下浮10%優(yōu)惠的,，但現(xiàn)在優(yōu)惠已經(jīng)不可能了，對于一些大的,、信譽(yù)好的開發(fā)商可以享受基準(zhǔn)利率,，但對于一些資質(zhì)、信譽(yù)一般的開發(fā)商則要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%,。
“目前總行對房地產(chǎn)信貸規(guī)模和審查都是從嚴(yán)控制,，以往貸款額度是以年度為單位劃定的，但現(xiàn)在銀行的貸款多是以季度或月份為單位確定放貸的額度,，因此,，即使有些房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了相關(guān)的貸款審批手續(xù)，但由于沒有放貸指標(biāo)，所以只能排隊(duì)等著下個(gè)月的額度,�,！背滔壬a(bǔ)充說。
開發(fā)商：申請開發(fā)貸款“非常困難”
銀行人士的說法記者從側(cè)面得到了佐證,，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人員告訴記者,，目前申請房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款“非常困難”，個(gè)人按揭貸款辦理“也比較麻煩”,。
廣西北海市一家房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)說,，去年各銀行項(xiàng)目貸款按半年確定額度，現(xiàn)在縮短為分季度下放指標(biāo),，明顯加強(qiáng)了控制,。個(gè)人按揭貸款過去沒有額度限制，審查合格的項(xiàng)目一般都可以辦理,，但現(xiàn)在也有指標(biāo)限制,。
廣州某房地產(chǎn)公司卓經(jīng)理表示，在去年早些時(shí)候,，只要手中有地,，就可以找銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，所以不少開發(fā)商的項(xiàng)目資金自有率都是非常低的,，有些不足15%,。但是現(xiàn)在不少金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不只是盯著土地了，貸款門檻也越來越高了,。從緊的貨幣政策,，更嚴(yán)格控制信貸，讓融資能力差的中小開發(fā)商的日子比較難過,。
這位經(jīng)理同時(shí)表示,，隨著土地成本的不斷上漲，中小型開發(fā)商將很難在土地拍賣市場競拍到土地,，即便拿到了土地,，也必須全額支付土地出讓價(jià)款后，方可取得相關(guān)證書,，這也將使中小開發(fā)商面臨比較嚴(yán)峻的經(jīng)營困境,。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對于“個(gè)頭”比較小的開發(fā)商和少數(shù)過分依賴銀行項(xiàng)目貸款的開發(fā)商會愈加感到資金困難,。他同時(shí)指出,，盡管出現(xiàn)了個(gè)別開發(fā)商借“高利貸”的現(xiàn)象，但目前尚未發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目因資金鏈斷裂而難以為繼,。
在采訪過程中,，記者發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商對銀根緊縮對其造成的影響,，以及公司將采取什么樣的應(yīng)對措施都是三緘其口,，他們認(rèn)為在目前的情況下談?wù)撨@些問題比較“敏感”。
專家：強(qiáng)者生存弱者出局恐難避免
對于銀根緊縮給房地產(chǎn)開發(fā)商所帶來的影響,，接受記者采訪的專家一致認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨新一輪“洗牌”，強(qiáng)者生存,，弱者出局的態(tài)勢會進(jìn)一步加劇,，對于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商而言，被淘汰出局的幾率大增,。
同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授,、五洲工程設(shè)計(jì)研究院副總建筑師周靜敏告訴記者，銀根緊縮對房地產(chǎn)業(yè)會有一定的影響,，目前房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)總體上沒有實(shí)現(xiàn)多元化,，相當(dāng)一部分的資金仍來源于銀行貸款，因此資金欠缺的小開發(fā)商被淘汰出局的可能性很大,。而對實(shí)力雄厚的大開發(fā)商來說,，競爭對手減少，獲取土地?cái)U(kuò)大市場份額的機(jī)遇會增多,。
周靜敏說,，銀根緊縮只是過去一年內(nèi)推出的眾多調(diào)控政策之一，加之房貸首付和利率的提高,、清查囤地囤房,、土地限期開發(fā)、房地產(chǎn)領(lǐng)域個(gè)人所得稅政策上的調(diào)整等措施,，強(qiáng)者生存,、弱者出局的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的分化是不可避免的。
對此,，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示贊同,。他說，2008年對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,，資金問題將是他們需要面對的最大問題,。一方面對房地產(chǎn)方面的信貸肯定會縮緊，不會像以前那么寬松,；另一方面,，銀根緊縮致使房地產(chǎn)開發(fā)商IPO和增發(fā)等都將被推遲。
與此同時(shí),，住房的銷售也受到一定影響,，有關(guān)個(gè)貸收緊以及購買第二套房首付比例提高都將使房地產(chǎn)開發(fā)商回籠資金的速度放緩。“從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)化成了從緊的信貸政策,，這對房地產(chǎn)業(yè)無論是從供給還是從需求角度而言,，影響都是非常大的，對于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商來說,，將面臨更大的困難,。”顧云昌補(bǔ)充說,。
對于如何應(yīng)對當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢,，顧云昌提醒說，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā),、拿地等方面要把握正常的節(jié)奏,，同時(shí)要加快銷售力度，盡快回籠資金,。更為重要的是,，要千方百計(jì)提高融資能力，防止資金鏈斷裂,。 |