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最近一段時間,，有關廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京,、上海樓市成交量大幅萎縮等現(xiàn)象,，引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外的廣泛關注,，并導致中國樓市會否出現(xiàn)拐點的爭論高漲。
出現(xiàn)樓市拐點的因素已經(jīng)具備
記者了解到,，進入10月份以來,，廣州、深圳部分樓盤價格開始出現(xiàn)松動跡象,，一些住宅新盤已采取低價開盤策略,，每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
此外,，部分樓盤還打出促銷牌,，如通過送車庫、送物業(yè)管理費和額外折扣等措施,。
根據(jù)廣州房管局陽光家緣網(wǎng)站的預售商品住宅簽約情況實時信息顯示，10月份廣州住房均價增幅趨緩,，10區(qū)住房均價11970元/平方米,，比9月上漲了6%，而9月份同比上漲幅度為14%,。根據(jù)國家發(fā)改委每月公布的住房價格指數(shù)顯示,，廣州一手住房價格指數(shù)漲幅在全國70個主要城市排名，從今年初的第三位逐月下降到10月份的第34位,。
與廣州遇到的情況相同,，深圳商品房成交均價出現(xiàn)下跌跡象。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,，10月份深圳商品房成交均價為每平方米14797元,，和9月份環(huán)比下降10.35%。
對此,，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認為,，目前出現(xiàn)樓市拐點的因素已經(jīng)具備。一方面,，近幾年調控房地產(chǎn)的新政不斷出臺,，雖然一直沒有形成明顯的效果，但這些政策并沒有取消,，反而在不斷地細化,、調整和落實,。另一方面，地價,、房價不斷飆升本身也是影響市場成交的主要原因,，因為當房價上升到大多數(shù)工薪消費者購買不起、少數(shù)投資性買家也無利可圖時,，就會出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象,。在過旺的投資需求被抑制后，在增加住房有效供應的情況下,，廣州房地產(chǎn)市場將可能出現(xiàn)一個拐點,。
和韓世同的判斷相同，記者發(fā)現(xiàn),，多數(shù)消費者也贊同今年樓市將出現(xiàn)拐點的說法,。根據(jù)搜房網(wǎng)進行的“2007年樓市拐點會否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡調查顯示：59.23%的被調查者認為拐點會出現(xiàn),；對于現(xiàn)在是否是買房的好時機,，69.13%的被調查者認為不是，再等等,，僅有18.11%的人認為是,，以后房價還得漲；對于今后一至兩年里房價將呈何種走勢,，47.56%的被調查者認為下降,，7.95%的人認為快速增長，32.05%的人認為穩(wěn)定增長,。
房市總體趨勢短期內(nèi)難有變化
盡管支持“拐點論”的人數(shù)較多,，但也有專家對此持否定態(tài)度。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強接受記者采訪時說：“目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動的現(xiàn)象,，要具體問題具體分析,，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點。當前的房地產(chǎn)市場狀況說明政府的組合政策發(fā)生了效應,，如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點過于武斷,。”
陳國強說,，今年以來,，深圳房價出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，預先透支了未來的房價空間,，因此出現(xiàn)一定的波動調整是正常的,。幾年前上海、杭州等城市也曾出現(xiàn)過類似的狀況，但后來樓市價格依然在增長,。因此,，不能就此認為拐點將會出現(xiàn)。就北京市場而言,，目前成交量出現(xiàn)了一定的下降,，但房價依然堅挺。我們要看到這種成交量的下降具有結構性特點,，而非整體市場出現(xiàn)的蕭條狀況,。
這種說法，可以從相關部門公布的數(shù)據(jù)中得到佐證,。根據(jù)北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調查總隊的統(tǒng)計,，1至10月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢,，現(xiàn)房銷售394.6萬平方米,，期房銷售1253.9萬平方米，分別比去年同期下降26%和5.7%,。其中,，住宅現(xiàn)房銷售286.3萬平方米，下降32.8%,；住宅期房銷售1062.5萬平方米,，下降10.3%。另據(jù)國家發(fā)改委等部門公布的數(shù)據(jù),，10月全國房價同比上漲9.5%,，而北京的上漲速度達到了17.8%，居全國第二位,，在9月份13.5%的漲幅基礎上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價達到13754元/平方米,，而僅在幾個月前,，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價不過13600多元/平方米。
當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾
對于目前市場上出現(xiàn)的這種情況,，陳國強認為,，當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿足,，那么房價下跌的期望必然破滅,。相反，如果市場供給得到大幅度提高,，出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場狀況,，那么房價出現(xiàn)調整是一種必然。但從短期來看，出現(xiàn)這種情況的可能性不大,。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認為,，樓市出現(xiàn)拐點或是調整應該是市場發(fā)展的一種必然，但是樓市出現(xiàn)拐點或者調整并不等同于房產(chǎn)價格的絕對量下跌,，而是一種漲幅的趨緩,。因為造成樓市價格下跌的因素大致有三種：一是經(jīng)濟增長不能得到有效實現(xiàn)，出現(xiàn)明顯的經(jīng)濟衰退,；二是需求明顯不足,，供應過剩；三是區(qū)域投資比例較高,，受政策影響容易出現(xiàn)大幅波動,。從目前的北京等城市房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展是可以預期的,，同時城鎮(zhèn)人口仍處于快速增長階段,，樓市需求將依然旺盛。 |