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雖然進(jìn)入冬季,，然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京、上海等大城市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，隨著房價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行,，一些衡量樓市的重要指標(biāo)出現(xiàn)畸變，特別是價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象明顯,。專家認(rèn)為,，這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢(shì)。
商住倒掛：住宅單價(jià)反超寫字樓近２萬元
專家介紹,，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng),，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出３０％左右。但目前部分一線城市出現(xiàn)了住宅價(jià)格高于同地段商鋪和寫字樓價(jià)格的倒掛現(xiàn)象,。
戴德梁行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，在北京市寫字樓最昂貴的ＣＢＤ地區(qū)，在售的住宅項(xiàng)目御金臺(tái)已經(jīng)賣到了５萬元/平方米,，緊鄰其側(cè)的ＳＫ大廈售價(jià)僅為３．１萬元/平方米,，兩者單價(jià)竟然相差近２萬元。
位于北京崇文區(qū)的國瑞城,，其公寓價(jià)格達(dá)到了３萬元/平方米,，最高達(dá)３．５萬元/平方米，而其周邊的寫字樓每平方米價(jià)格不超過２萬元,，單價(jià)相差１萬元以上,。
在上海，位于蘇州河畔黃金地段的商鋪華森商務(wù)廣場(chǎng)如今售價(jià)為每平方米２萬元,，位于其附近的嘉里不夜城卓悅居（西區(qū)），同樣臨近蘇州河,，迄今最高售價(jià)卻已達(dá)２．８萬元/平方米,。
中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)表示，當(dāng)前我國出現(xiàn)商住“倒掛”城市并不少,，這一結(jié)構(gòu)失衡甚至已蔓延至“二,、三線城市”。
戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞指出,，之所以出現(xiàn)“商住倒掛”,，一是因?yàn)樯逃棉k公樓受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響大，在全球經(jīng)濟(jì)整體不振的情況下,，投資者不會(huì)輕易投資,；二是在一線城市如北京和上海，寫字樓仍處于供大于求的狀況,。另外,，還有政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)鼓勵(lì)力度相對(duì)較小、歷史上寫字樓投資者曾經(jīng)血本無歸造成心理陰影等原因。
在供求關(guān)系等因素影響之外,，“商住倒掛”現(xiàn)象反映了房價(jià)上漲過快,、漲幅過高。專家指出,，今年以來,，由于相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，住宅投資成本較低,，大量投資和投機(jī)力量涌入住宅市場(chǎng),，成為房價(jià)脫離經(jīng)濟(jì)基本面、離奇走高的重要推手,。
“到今年１０月,，北京房價(jià)相對(duì)年初已經(jīng)上漲５０％，上海２０％,，深圳甚至達(dá)到１００％,。在金融危機(jī)的背景下，房價(jià)上漲如此之快,，投資與投機(jī)的因素很大,。”張化學(xué)表示,，怎樣遏制投資與投機(jī)性購房,，真正鼓勵(lì)支持剛性需求及改善性需求，是２０１０年樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題,。
租售價(jià)格比：部分城市租售比達(dá)到1∶800
何衍鈞介紹,，國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在１∶２００到１∶３００之間,。這個(gè)比值意味著如果把房子出租,，２００個(gè)至３００個(gè)月（大致相當(dāng)于１６年至２５年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的,。比值越高,，房價(jià)中偏離普通居民消費(fèi)需求的比重越大。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,，２００４年以來北京等部分地區(qū)房屋租售比一直高于國際警戒線,。今年１至１０月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到１∶４３４,，上海地區(qū)達(dá)１∶４１８,，深圳、杭州均突破１∶３６０,，遠(yuǎn)高于國際通行標(biāo)準(zhǔn),。張化學(xué)指出，這些統(tǒng)計(jì)采用的是二手房銷售和租賃報(bào)價(jià)的數(shù)據(jù)，由于租賃市場(chǎng)中老公房比重更大,，而二手房銷售市場(chǎng)中商品房比重較大,，所以計(jì)算值“可能比實(shí)際水平還低”。
何衍鈞表示,，在一些二,、三線城市，平均房價(jià)達(dá)到４０００元的水平,，但一套１００平方米的三居室租金每月僅５００元,，租售比竟然達(dá)到１∶８００。張化學(xué)認(rèn)為,，租售價(jià)格比不斷拉大也表明“房價(jià)上漲過快”,。
在上海工作的普通白領(lǐng)劉東告訴記者，他在浦東上�,？萍拣^附近租了一套一室一廳,，面積約５０平方米，月租金２３００元,，每平方米月租４６元,。而他居住的小區(qū)里房產(chǎn)中介掛出的同類房屋售價(jià)在每平方米２萬元左右，算下來租售比超過１∶４００,。
“２３００元的房租占我月收入的近1/4,，已經(jīng)不低。上海的租售比仍然如此懸殊,，不是‘分子’房租太低,，而是‘分母’房價(jià)太高了�,！眲|感慨地說,。
房價(jià)收入比：部分一線城市超過14倍
知名物業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)永慶房屋集團(tuán)近日在上海發(fā)布報(bào)告顯示，上海市區(qū)（外環(huán)以內(nèi)）房價(jià)自２００６年以來一路攀升,，今年已達(dá)到２．３萬元/平方米，近４年內(nèi)上漲近一倍,。與上海類似,，北京、深圳等一線城市近年來漲幅驚人,，導(dǎo)致房價(jià)收入比繼續(xù)升高,。
房價(jià)收入比通常用于衡量居民收入能夠支撐房價(jià)的合理水平。一般而言,，在發(fā)達(dá)國家這一比值超過６倍即可視為出現(xiàn)泡沫,。
據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，２００８年到２００９年，北京的這一比值從１４．１上升到１４．３,，上海從９．２上升到１２．６,，深圳從１４．４上升到１４．６，一些城市如天津也從８．６上升到１０．１,。
上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭指出,，如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素，２００８年北京房價(jià)收入比為１５倍,，上海高達(dá)１７．２倍,。“按今年房價(jià)上漲的狠勁兒,，一線城市可能會(huì)到近２０倍,。”
中國社科院近日發(fā)布《住房綠皮書》指出,，北京,、上海、杭州,、廣州等二十多個(gè)城市商品住房價(jià)格出現(xiàn)泡沫,。一些對(duì)泡沫論尚存疑的專家也表示，“泡沫破滅”可能比預(yù)期遙遠(yuǎn),，但對(duì)此潛在的問題不能不正視,。
高房價(jià)鎖住了大多數(shù)居民的錢袋子�,！懊吭路抠J3000元,，早晨一睜眼就看到一串?dāng)?shù)字，再加上孩子上幼兒園1000元,，還有人情往來,、孝敬父母……”北京市民成芳說：“我連長途電話都不敢多打一分鐘！”
社科院金融研究所研究員易憲容指出,，高房價(jià)對(duì)居民消費(fèi)已形成嚴(yán)重“擠出效應(yīng)”,，事關(guān)我國長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也受到嚴(yán)重影響。
專家建議,，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)保障性住房建設(shè),，并通過稅收、信貸等政策增加待價(jià)而沽住房的成本,，減少投機(jī)性甚至投資性住房比例,，抑制住房價(jià)格上漲過快的勢(shì)頭。 |