|
雖然進(jìn)入冬季,，然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京,、上海等大城市采訪時發(fā)現(xiàn),，隨著房價持續(xù)高位運(yùn)行，一些衡量樓市的重要指標(biāo)出現(xiàn)畸變,，特別是價格“倒掛”現(xiàn)象明顯,。專家認(rèn)為，這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢,。
商住倒掛：住宅單價反超寫字樓近２萬元
專家介紹,，一個健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價要比住宅項(xiàng)目高出３０％左右,。但目前部分一線城市出現(xiàn)了住宅價格高于同地段商鋪和寫字樓價格的倒掛現(xiàn)象,。
戴德梁行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京市寫字樓最昂貴的ＣＢＤ地區(qū),，在售的住宅項(xiàng)目御金臺已經(jīng)賣到了５萬元/平方米,，緊鄰其側(cè)的ＳＫ大廈售價僅為３．１萬元/平方米，兩者單價竟然相差近２萬元,。
位于北京崇文區(qū)的國瑞城,，其公寓價格達(dá)到了３萬元/平方米，最高達(dá)３．５萬元/平方米,，而其周邊的寫字樓每平方米價格不超過２萬元,，單價相差１萬元以上。
在上海,，位于蘇州河畔黃金地段的商鋪華森商務(wù)廣場如今售價為每平方米２萬元,，位于其附近的嘉里不夜城卓悅居（西區(qū)），同樣臨近蘇州河,，迄今最高售價卻已達(dá)２．８萬元/平方米,。
中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)表示，當(dāng)前我國出現(xiàn)商住“倒掛”城市并不少,，這一結(jié)構(gòu)失衡甚至已蔓延至“二,、三線城市”。
戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞指出，之所以出現(xiàn)“商住倒掛”,，一是因?yàn)樯逃棉k公樓受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響大,，在全球經(jīng)濟(jì)整體不振的情況下，投資者不會輕易投資,；二是在一線城市如北京和上海,，寫字樓仍處于供大于求的狀況。另外,，還有政策對商業(yè)地產(chǎn)鼓勵力度相對較小,、歷史上寫字樓投資者曾經(jīng)血本無歸造成心理陰影等原因。
在供求關(guān)系等因素影響之外,，“商住倒掛”現(xiàn)象反映了房價上漲過快,、漲幅過高。專家指出,，今年以來,，由于相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅投資成本較低,，大量投資和投機(jī)力量涌入住宅市場,，成為房價脫離經(jīng)濟(jì)基本面、離奇走高的重要推手,。
“到今年１０月,，北京房價相對年初已經(jīng)上漲５０％，上海２０％,，深圳甚至達(dá)到１００％,。在金融危機(jī)的背景下，房價上漲如此之快,，投資與投機(jī)的因素很大,。”張化學(xué)表示,，怎樣遏制投資與投機(jī)性購房,，真正鼓勵支持剛性需求及改善性需求，是２０１０年樓市調(diào)控必須面對的難題,。
租售價格比：部分城市租售比達(dá)到1∶800
何衍鈞介紹,，國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在１∶２００到１∶３００之間,。這個比值意味著如果把房子出租,，２００個至３００個月（大致相當(dāng)于１６年至２５年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的,。比值越高,，房價中偏離普通居民消費(fèi)需求的比重越大,。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，２００４年以來北京等部分地區(qū)房屋租售比一直高于國際警戒線,。今年１至１０月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到１∶４３４,，上海地區(qū)達(dá)１∶４１８,，深圳、杭州均突破１∶３６０,，遠(yuǎn)高于國際通行標(biāo)準(zhǔn),。張化學(xué)指出，這些統(tǒng)計(jì)采用的是二手房銷售和租賃報價的數(shù)據(jù),，由于租賃市場中老公房比重更大,，而二手房銷售市場中商品房比重較大，所以計(jì)算值“可能比實(shí)際水平還低”,。
何衍鈞表示,，在一些二、三線城市,，平均房價達(dá)到４０００元的水平,，但一套１００平方米的三居室租金每月僅５００元，租售比竟然達(dá)到１∶８００,。張化學(xué)認(rèn)為,，租售價格比不斷拉大也表明“房價上漲過快”。
在上海工作的普通白領(lǐng)劉東告訴記者,，他在浦東上�,？萍拣^附近租了一套一室一廳，面積約５０平方米,，月租金２３００元,，每平方米月租４６元。而他居住的小區(qū)里房產(chǎn)中介掛出的同類房屋售價在每平方米２萬元左右,，算下來租售比超過１∶４００,。
“２３００元的房租占我月收入的近1/4，已經(jīng)不低,。上海的租售比仍然如此懸殊,，不是‘分子’房租太低，而是‘分母’房價太高了,�,！眲|感慨地說。
房價收入比：部分一線城市超過14倍
知名物業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)永慶房屋集團(tuán)近日在上海發(fā)布報告顯示,，上海市區(qū)（外環(huán)以內(nèi)）房價自２００６年以來一路攀升,，今年已達(dá)到２．３萬元/平方米,，近４年內(nèi)上漲近一倍。與上海類似,，北京,、深圳等一線城市近年來漲幅驚人，導(dǎo)致房價收入比繼續(xù)升高,。
房價收入比通常用于衡量居民收入能夠支撐房價的合理水平,。一般而言，在發(fā)達(dá)國家這一比值超過６倍即可視為出現(xiàn)泡沫,。
據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),，２００８年到２００９年，北京的這一比值從１４．１上升到１４．３,，上海從９．２上升到１２．６,，深圳從１４．４上升到１４．６，一些城市如天津也從８．６上升到１０．１,。
上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭指出,，如果剔除動拆遷保障用房因素，２００８年北京房價收入比為１５倍,，上海高達(dá)１７．２倍,。“按今年房價上漲的狠勁兒,，一線城市可能會到近２０倍,。”
中國社科院近日發(fā)布《住房綠皮書》指出,，北京,、上海、杭州,、廣州等二十多個城市商品住房價格出現(xiàn)泡沫,。一些對泡沫論尚存疑的專家也表示，“泡沫破滅”可能比預(yù)期遙遠(yuǎn),，但對此潛在的問題不能不正視,。
高房價鎖住了大多數(shù)居民的錢袋子�,！懊吭路抠J3000元,，早晨一睜眼就看到一串?dāng)?shù)字，再加上孩子上幼兒園1000元,，還有人情往來,、孝敬父母……”北京市民成芳說：“我連長途電話都不敢多打一分鐘！”
社科院金融研究所研究員易憲容指出,，高房價對居民消費(fèi)已形成嚴(yán)重“擠出效應(yīng)”,，事關(guān)我國長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也受到嚴(yán)重影響,。
專家建議，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)保障性住房建設(shè),，并通過稅收,、信貸等政策增加待價而沽住房的成本，減少投機(jī)性甚至投資性住房比例,，抑制住房價格上漲過快的勢頭,。 |