|
臨近年底,，房貸利率７折優(yōu)惠政策面臨“存廢”大限,。盡管權威部門出面澄清“政策未變”,，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些銀行出于自身盈利及風險控制考慮，已經(jīng)開始有針對性地調(diào)整房貸政策,，利率優(yōu)惠不再一刀切。業(yè)內(nèi)人士認為,，利率市場化或是銀行業(yè)大勢所趨,，今年各家銀行在房貸業(yè)務上的爭奪戰(zhàn)，也暴露出銀行盈利模式單一的缺陷,。
首套房利率：優(yōu)惠不再一刀切
關于房貸利率優(yōu)惠取消的傳聞近來不絕于耳,，銀行收緊信貸政策的報道也屢見報端。對此,，銀監(jiān)會副主席蔣定之日前表示,，房貸政策目前沒有改變。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些銀行已率先對房貸政策進行了細化和差別化調(diào)整,，根據(jù)不同客戶、不同的信用等級,，確定貸款者是否享受７折利率優(yōu)惠,，包括首套住房。
記者致電建設銀行客服部門,，了解到該行最新的商業(yè)性個人房貸政策是,，對于首套房貸款，根據(jù)首付比率不同而實行彈性的利率優(yōu)惠：如果客戶的首付在４０％及以上,，房貸利率為７折,；首付在３０％到４０％，房貸利率為７．５折,；首付在２５％到３０％,，房貸利率為８折；首付在２０％到２５％,，房貸利率為８．５折,。
工商銀行上海分行的客服人員表示，工行對于首套房貸款的優(yōu)惠政策“從去年底就沒有調(diào)整過”,，依然是享受貸款利率７折優(yōu)惠,。不過工行對于首付有一定的要求：住房面積在９０平方米以下的，首付可低至２０％,；而住房面積在９０平方米以上的,，首付不得低于３０％。
此外，中國銀行和招商銀行均表示政策基本按照銀監(jiān)會此前的指導政策執(zhí)行,，首套房仍然可以享受首付兩成,、利率７折的優(yōu)惠。
上海楊浦區(qū)一家房產(chǎn)中介的負責人介紹說,，除了建行,，目前開始調(diào)整房貸利率優(yōu)惠的銀行不多�,！安贿^,，近期銀行開始收緊貸款倒是真的，在貸款審核方面也嚴格了很多,�,！�
門檻提高，房貸業(yè)務成雞肋,？
與此同時,，二手房貸門檻自然也有所提高。對于非改善型二套房,，招商銀行與中國銀行均嚴格執(zhí)行首付４０％,、利率上浮１０％的政策,。即使是改善型二套住房,，中國銀行也要求首付３０％才能享受７折的利率優(yōu)惠。
盡管多數(shù)銀行首套房貸政策未變,，對二套房也仍有一定的利率優(yōu)惠,，但審批條件趨于嚴格、審批周期延長則是普遍現(xiàn)象,。建行上海分行徐匯區(qū)支行房貸部門業(yè)務人員輕松地說：“年底貸款收緊是正�,，F(xiàn)象，（信貸）任務完成了嘛,！”
一位股份制商業(yè)銀行個貸部門負責人則告訴記者,，除了信貸指標提前完成，銀行“剎車”房貸還有更深層次的原因,。銀行向掌握客戶資源的中介返點是業(yè)內(nèi)“公開的秘密”,，今年滬上銀行向中介“返點”最高時達到１．５％。在房貸利率普遍打７折的情況下,，即便按一年期存款的成本２．２５％和５年以上的優(yōu)惠貸款利率４．１５８％來計算,，銀行從房貸上獲得的毛利已不足２個百分點。如果再去除人工費用,、房租,、管理費用等不可回避的成本,，實際獲利肯定低于１個百分點。因此,，歷來屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸業(yè)務,，幾乎淪為“賠本買賣”，銀行食之無味,、棄之可惜,。
央行上海總部最新數(shù)據(jù)顯示,，１０月份上海個人住房貸款新增９１．６億元,，較上月少增５１．８億元，下滑逾三成,。除了樓市成交量沖高回落，銀行放貸指標提前完成,、利潤驅(qū)動力不足,，也是導致個人房貸增量趨緩的原因。
利率市場化是方向,？
某上市銀行上海分行一位相關負責人表示,，管理層“政策未變”的表態(tài)與部分銀行率先微調(diào)的舉動，看起來不一致,，實際上并無矛盾,。相關政策只是規(guī)定利率執(zhí)行的上下限，在此基礎上,，銀行有權根據(jù)自身盈利和風險控制的需要上下浮動,。
“建行等國有大行率先提高房貸門檻無可厚非，可以視作利率市場化的一個表現(xiàn),�,！彼f。
另一方面,，臨近年底交成績單之際,，各家銀行也開始反思在房貸業(yè)務上不惜成本的激烈爭奪�,！叭绻凑眨氛劾�,，加上中介返點等成本計算，個人房貸業(yè)務在５年內(nèi)幾乎沒有盈利,。而我們的統(tǒng)計顯示,，個人房貸的平均存續(xù)期也是５年�,！泵裆y行一位基層業(yè)務員說,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，銀行對房貸業(yè)務的過度倚重，從一個側(cè)面暴露出我國銀行業(yè)盈利模式單一的缺陷,。銀行應跳出單純“吃利差”的經(jīng)營模式,，提高中間業(yè)務比重，開發(fā)出更多個性化的產(chǎn)品,，實現(xiàn)差異化競爭,。 |