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臨近年底，房貸利率７折優(yōu)惠政策面臨“存廢”大限,。盡管權(quán)威部門出面澄清“政策未變”,，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些銀行出于自身盈利及風(fēng)險(xiǎn)控制考慮,，已經(jīng)開始有針對(duì)性地調(diào)整房貸政策,，利率優(yōu)惠不再一刀切。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，利率市場(chǎng)化或是銀行業(yè)大勢(shì)所趨,，今年各家銀行在房貸業(yè)務(wù)上的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，也暴露出銀行盈利模式單一的缺陷,。
首套房利率：優(yōu)惠不再一刀切
關(guān)于房貸利率優(yōu)惠取消的傳聞近來不絕于耳,，銀行收緊信貸政策的報(bào)道也屢見報(bào)端。對(duì)此,，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之日前表示,，房貸政策目前沒有改變。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些銀行已率先對(duì)房貸政策進(jìn)行了細(xì)化和差別化調(diào)整,，根據(jù)不同客戶、不同的信用等級(jí),，確定貸款者是否享受７折利率優(yōu)惠,，包括首套住房。
記者致電建設(shè)銀行客服部門,，了解到該行最新的商業(yè)性個(gè)人房貸政策是,，對(duì)于首套房貸款，根據(jù)首付比率不同而實(shí)行彈性的利率優(yōu)惠：如果客戶的首付在４０％及以上,，房貸利率為７折,；首付在３０％到４０％，房貸利率為７．５折,；首付在２５％到３０％,，房貸利率為８折；首付在２０％到２５％,，房貸利率為８．５折,。
工商銀行上海分行的客服人員表示，工行對(duì)于首套房貸款的優(yōu)惠政策“從去年底就沒有調(diào)整過”,，依然是享受貸款利率７折優(yōu)惠,。不過工行對(duì)于首付有一定的要求：住房面積在９０平方米以下的，首付可低至２０％,；而住房面積在９０平方米以上的,，首付不得低于３０％,。
此外，中國(guó)銀行和招商銀行均表示政策基本按照銀監(jiān)會(huì)此前的指導(dǎo)政策執(zhí)行,，首套房仍然可以享受首付兩成,、利率７折的優(yōu)惠。
上海楊浦區(qū)一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人介紹說,，除了建行,，目前開始調(diào)整房貸利率優(yōu)惠的銀行不多�,！安贿^,，近期銀行開始收緊貸款倒是真的，在貸款審核方面也嚴(yán)格了很多,�,！�
門檻提高，房貸業(yè)務(wù)成雞肋,？
與此同時(shí),，二手房貸門檻自然也有所提高。對(duì)于非改善型二套房,，招商銀行與中國(guó)銀行均嚴(yán)格執(zhí)行首付４０％,、利率上浮１０％的政策,。即使是改善型二套住房,，中國(guó)銀行也要求首付３０％才能享受７折的利率優(yōu)惠。
盡管多數(shù)銀行首套房貸政策未變,，對(duì)二套房也仍有一定的利率優(yōu)惠,，但審批條件趨于嚴(yán)格、審批周期延長(zhǎng)則是普遍現(xiàn)象,。建行上海分行徐匯區(qū)支行房貸部門業(yè)務(wù)人員輕松地說：“年底貸款收緊是正�,，F(xiàn)象，（信貸）任務(wù)完成了嘛,！”
一位股份制商業(yè)銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人則告訴記者,，除了信貸指標(biāo)提前完成，銀行“剎車”房貸還有更深層次的原因,。銀行向掌握客戶資源的中介返點(diǎn)是業(yè)內(nèi)“公開的秘密”,，今年滬上銀行向中介“返點(diǎn)”最高時(shí)達(dá)到１．５％。在房貸利率普遍打７折的情況下,，即便按一年期存款的成本２．２５％和５年以上的優(yōu)惠貸款利率４．１５８％來計(jì)算,，銀行從房貸上獲得的毛利已不足２個(gè)百分點(diǎn),。如果再去除人工費(fèi)用,、房租,、管理費(fèi)用等不可回避的成本，實(shí)際獲利肯定低于１個(gè)百分點(diǎn),。因此,，歷來屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸業(yè)務(wù)，幾乎淪為“賠本買賣”,，銀行食之無味,、棄之可惜。
央行上�,？偛孔钚聰�(shù)據(jù)顯示,，１０月份上海個(gè)人住房貸款新增９１．６億元，較上月少增５１．８億元,，下滑逾三成,。除了樓市成交量沖高回落，銀行放貸指標(biāo)提前完成,、利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)力不足,，也是導(dǎo)致個(gè)人房貸增量趨緩的原因。
利率市場(chǎng)化是方向,？
某上市銀行上海分行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，管理層“政策未變”的表態(tài)與部分銀行率先微調(diào)的舉動(dòng)，看起來不一致,，實(shí)際上并無矛盾,。相關(guān)政策只是規(guī)定利率執(zhí)行的上下限，在此基礎(chǔ)上,，銀行有權(quán)根據(jù)自身盈利和風(fēng)險(xiǎn)控制的需要上下浮動(dòng),。
“建行等國(guó)有大行率先提高房貸門檻無可厚非，可以視作利率市場(chǎng)化的一個(gè)表現(xiàn),�,！彼f。
另一方面,，臨近年底交成績(jī)單之際,，各家銀行也開始反思在房貸業(yè)務(wù)上不惜成本的激烈爭(zhēng)奪�,！叭绻凑眨氛劾�,，加上中介返點(diǎn)等成本計(jì)算，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在５年內(nèi)幾乎沒有盈利,。而我們的統(tǒng)計(jì)顯示,，個(gè)人房貸的平均存續(xù)期也是５年�,！泵裆y行一位基層業(yè)務(wù)員說,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的過度倚重，從一個(gè)側(cè)面暴露出我國(guó)銀行業(yè)盈利模式單一的缺陷,。銀行應(yīng)跳出單純“吃利差”的經(jīng)營(yíng)模式,，提高中間業(yè)務(wù)比重，開發(fā)出更多個(gè)性化的產(chǎn)品,，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng),。 |