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日益火爆的“囤地熱”背后是土地資源價格長期看漲的普遍預期,，也直接導致房價在遠離社會平均支付能力的情況下居高不下。而地方政府甚至經(jīng)濟全局對土地財政的嚴重依賴,，加上越來越多國資企業(yè)進入地王行列,，將令中央的土地調(diào)控更加左右為難。
“地王牌”獨撐房價預期
十一前,，以“敢言”著稱的樓市大佬潘石屹又發(fā)危言,，稱上市房企土地儲備的最高可開發(fā)年數(shù)高達151年。相關(guān)人士介紹,，盡管151年開發(fā)周期只是個別房企的非典型案例,，但一個跡象非常明顯，即一些房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備激情已經(jīng)達到甚至遠超其“商品房開發(fā)建設(shè)”這個立業(yè)之本,。這種現(xiàn)象源于土地資源的天然稀缺性,，也源于資本市場將土地作為房企首要價值因素的判斷標準。要想在資本運作中圈得巨資,，不斷增加土地儲備是房企重要任務之一,。
根據(jù)克而瑞機構(gòu)和中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布2009年三季度房企銷售情況報告，截至9月30日,，中國前十大房企的平均土地儲備面積高達3000萬平方米,。其中恒大、碧桂園以5100和4160萬平方米位列第一和第二位,。萬科,、保利則以2450和2350萬平方米位列第九和第十位。以恒大前三季度453.7萬平方米的銷售速度計,，即便是這個以“快速銷售變現(xiàn)”著稱的最強黑馬,，其要完成所有土地儲備的全部銷售變現(xiàn),，仍需近十年時間,。
而地價上漲無疑正在成為高房價的救命稻草�,！耙粋�動輒環(huán)比上漲10%的大牛市當然是不可持續(xù)的,，業(yè)內(nèi)普遍的預期是，房價在第四季度環(huán)比大幅下降的可能性仍然十分微小,。其中一個重要的原因是地王頻出,。”易居中國分析師薛建雄介紹,。
也就是說,，當一套商品房由年初的1.2萬元/平方米上漲到今天的1.6萬元/平方米時,，消費者很難再期望它降價30％。原因很簡單,，一個周邊剛剛出讓的地王項目,，樓盤價就近9000塊，擬上市銷售價格超過1.8萬元/平方米,。更關(guān)鍵的是,，這個地王的當家人是響當當?shù)拇髧Y，政策怎么可能視國資利益于不顧,，大力調(diào)控樓市和土地市場,，進而導致其價值大幅縮水呢？
“目前很多城市的土地出讓僅完成全年任務的三分之一,，這意味著四季度仍是個地王頻出的季度,。”中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平介紹,。
打擊囤地將成解決矛盾突破口
“成都土地市場在經(jīng)歷了一年半左右的調(diào)整期后,，于今年中期進入上行通道，除4月,、8月樓面地價稍低外,其他幾個月的平均樓面地價都在2500元/平方米以上,。與2008年的平均樓面地價1685元/平方米相比，2009年地價漲幅超過50％,�,！背啥际兰覚C構(gòu)提供給記者的成都土地市場調(diào)研報告稱。
而根據(jù)每月新開樓盤均價與當期成交商住用地平均樓面地價的比較,，多數(shù)月份的地價占房價比在50%至80%之間,。“如此高的比例必然使開發(fā)商面臨上調(diào)價格的壓力,。和一線城市相比,，成都等二、三線城市以價格平穩(wěn)贏得市場成交量穩(wěn)定增長,。但目前的土地市場極度繁榮令成都已經(jīng)存在項目高價面市后導致成交量縮減的風險,，值得業(yè)界警惕�,！笔兰覚C構(gòu)分析師樊邦勇稱,。 |