|
2009年8月,、9月以來，溫州又一次成為中國房地產(chǎn)市場的熱門話題,，但這一次不是因為溫州炒房團,，而是因溫州樓市本身。
根據(jù)溫州有關(guān)部門9月初公布的數(shù)據(jù),，8月份溫州市區(qū)新房均價已達26703元每平方米,，逼近同一時期的上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)新房均價，房價之高已在全國遙遙領(lǐng)先,。而2008年年初時,，溫州市區(qū)新房均價還只有15477元每平方米，短短幾個月時間,，溫州房價飆升73％,。
值得注意的是，房價飆升的主要推手,，并不是溫州經(jīng)濟的快速復蘇,。2009年上半年,，溫州GDP增速僅為4.5％，在浙江省內(nèi)倒數(shù)第二,，遠低于同期全國水平,。
令人擔憂的是，溫州房地產(chǎn)市場繁榮的背后,，民間金融的影子一直若隱若現(xiàn),。溫州許多地產(chǎn)項目的開發(fā)資金來源是民間借貸。隨著涉案金額達24億元的溫州云天資金鏈斷裂一案暴發(fā),，民間借貸甚至是高利貸在溫州房地產(chǎn)開發(fā)中的真實作用逐漸浮出水面,。
“該是為溫州樓市敲響警鐘的時候了�,！睖刂葜行∑髽I(yè)促進會會長周德文表示,。
溫州房價半年飆升73％
2009年3月以來，溫州樓市的表現(xiàn)只能用瘋狂兩個字形容,。 溫州市區(qū)新房每平方米均價攀升到26703元,，
和2008年年底、2009年年初相比,，上漲幅度為73%,。
“最近7個月里，溫州房價幾乎是節(jié)節(jié)攀升,，每月平均要上漲1000至2000元每平米,。”林歡（化名）是一家知名全國性地產(chǎn)公司浙江市場的負責人,，他一直打算進入溫州市場,，但溫州樓市連續(xù)暴漲，根本沒有給他合適的時機,，“如果我現(xiàn)在拿地,，誘惑很大但風險也很大，溫州本地的地產(chǎn)商又玩得瘋狂,，所以只能先觀望,。”
溫州房價8個月內(nèi)漲幅達73％,，這樣的漲幅已遠超上海,、北京等一線城市和周邊城市。
根據(jù)易居中國等機構(gòu)的有關(guān)統(tǒng)計,，2009年1月上海商品住宅成交價為13533元/平方米,，到8月則為18502元每平米，上漲幅度為36.7％,。北京2009年1月商品住宅成交均價為10438元每平米,，到8月則是14370元每平米,，上漲幅度為37.7％。同期南京房價的上漲幅度為18％,，杭州則為17.4％,。
“盡管統(tǒng)計出處略有不同，但售房數(shù)據(jù)在每個城市房管信息網(wǎng)都可公開查到,，因此誤差不會太大,。溫州房價漲幅處于全國前列甚至很可能是第一�,！绷謿g表示。
溫州市區(qū)房價漲幅驚人,，下屬市,、縣同樣如此。
劉新園是溫州瑞安人,，他表示,，瑞安安陽新區(qū)的房價從今年1月至今一直在漲，僅幾個月每平方米房價漲幅高達2000至3000元,。2004年,，劉新園在安陽新區(qū)買了三居兩廳的住宅，當時房價還不到5000元每平方米,，現(xiàn)在漲到20000多元每平方米,。
溫州房價飆升，和最近幾年土地供給減少有關(guān),。以瑞安為例,，瑞安全市有110萬人口，2005年,，住宅供應(yīng)量僅為64.91萬平方米,，共4872套房子；2006年,，住宅供應(yīng)量減少到21.25萬平方米,，共1480套房子；2007年更少,，住宅供應(yīng)量只有10余萬平方米,，700多套房子。
但是,，在經(jīng)過連續(xù)半年多的快速飆升后,，溫州房價也面臨一定的調(diào)整壓力。林歡認為,，種種跡象表明,，溫州樓市“金九銀十”的預期可能落空,，而年初至今的房價飆升，則可能已在一定程度上透支了對樓市向好的預期,。
除此之外,，進入9月份，溫州市區(qū)土地供給市場悄然發(fā)力,。繼9月初市國土資源局等相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布12宗符合條件可出讓土地信息后,，中旬就有3宗地塊在市招投標中心掛牌，準備在10月份上市出讓,。
有分析人士認為,，近期六大部門相繼針對樓市表態(tài)，如：央行與銀監(jiān)會強調(diào)收緊二套房貸,、國土資源部嚴肅土地政策,、發(fā)改委要求加強房產(chǎn)價格和收費監(jiān)管、國稅總局稱將把房地產(chǎn)業(yè)稅收作為監(jiān)管重點,，及國家統(tǒng)計局提示高房價已成制約消費啟動的最大阻力等,，這些信息表明，對樓市的宏觀政策可能已出現(xiàn)微調(diào),。
“土地財政”助推
對于溫州房地產(chǎn)市場來說,，溫州新近誕生的新地王無疑具有標本意義。
新地王全名為溫州永嘉甌北鎮(zhèn)商務(wù)中心地塊,。該地塊位于溫州市永嘉縣甌北鎮(zhèn)規(guī)劃中的新橋路西側(cè),，雙塔路南側(cè)，陽光大道北側(cè),。是一個多功能多用途地塊,，包括商住、商業(yè),、百貨,、零售、住宿餐飲及酒店式公寓用地等,，總用地面積106.768畝,，其中凈出讓用地面積為103.599畝，允許地上總建筑面積215908平方米,。共有7位競買人參加競買,，經(jīng)過40多個回合的激烈競價，整個拍賣過程還不到半個小時,。
最終奧康集團旗下的中甌地產(chǎn)集團拿下了該地塊,。
“中甌地產(chǎn)集團是本地企業(yè)，有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,，出的價位最高,，最終拿下該地塊也是天經(jīng)地義,。”曾看好該地塊的一位開發(fā)商表示,，“盡管最終價格到了19億元,，但考慮到溫州甌北臨江房價普遍已漲到2.5萬元每平米以上，只要開發(fā)得當,，利潤空間還是有的,。”
據(jù)記者了解,，上市公司SST秋林等企業(yè)也參與了競拍,，但最終不敵中甌地產(chǎn)集團。
甌北商業(yè)中心地塊曾在2007年和2008年兩次拍賣,，當時的起拍價為6億元,，但兩次最終流拍。這次不但拍賣成功,，且拍賣成交價飆升至19億元。
2007年甌北商務(wù)中心的投標資格里有一條比較重要的競買人資格要求,，競買人在中國有投資建設(shè)并自主經(jīng)營總建筑面積不少于8萬平方米的綜合型購物中心,，其中最少有一處單體面積不小于4萬平方米；另外,，還要求在中國有投資和經(jīng)營建筑面積2萬以上大型連鎖超市并且具備8年以上成功經(jīng)營管理和2級房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)資格,，符合這些條件才具備競買資格。
但到了2009年,，這一要求降低了許多：只要與世界500強的國際性商業(yè)零售企業(yè),、或者我國境內(nèi)前30強的百貨零售企業(yè)，或港,、澳,、臺地區(qū)前10強的百貨零售企業(yè)簽訂關(guān)于擬出讓地塊的商業(yè)經(jīng)營協(xié)議就可以，而房地產(chǎn)開發(fā)資格則放寬到正在申報中的3級也可以,。
“如果沒有大量拍地,，今年的溫州財政相關(guān)指標恐怕很難完成�,！币晃粚W者表示,。
在2009年2月召開的溫州財政地稅工作會議上，溫州財政地稅局公布了2009年溫州的財政各項目標,。2008年,，溫州市各級財政地稅部門完成財政總收入339.8億元，其中,，地方財政收入180.1億元,。溫州市財政地稅部門確定2009年全市財政總收入計劃為360億元,，其中地方財政收入190.9億元，分別比去年增長20.2億元和10.8億元,。
但2009年開局不利,。1至3月，溫州市財政一般預算總收入87.01億元,，同比減少6.9%,，增幅比去年一季度回落36.8個百分點。其中,，地方一般預算收入46.93億元,，同比減少5.0%。最新數(shù)據(jù)顯示,，2009年8月,，溫州市完成財政收入比去年同期增長21.8%，其中地方財政收入同比增長31.2%,，兩項增幅均創(chuàng)今年來新高,，比去年同期分別提高2.8和18個百分點。
“除了經(jīng)濟回暖,、大規(guī)模查稅風暴外,，房地產(chǎn)市場回暖導致土地拍賣價飆升也是重要因素�,！庇嘘P(guān)學者表示,。
地下金融滲透
在溫州房地產(chǎn)市場一片繁榮的背后，民間金融的作用若隱若現(xiàn),。有證據(jù)顯示,，在溫州有大量民間金融介入到了房地產(chǎn)開發(fā)中。
根據(jù)溫州規(guī)模最大,、最為活躍的智囊機構(gòu)之一——溫州中小企業(yè)促進會的統(tǒng)計,，到2008年年底，溫州民間借貸的規(guī)模達600億元,。其中有相當一部分資金可能已流入房地產(chǎn)開發(fā),。
“民間借貸的利率少則是銀行利息的2至3倍，多則10倍以上,�,！睖刂葜行∑髽I(yè)促進會會長周德文表示。
溫州云天案真相的逐步浮出水面,，讓許多溫州人對民間金融甚至是高利貸在房地產(chǎn)開發(fā)中扮演角色之重,、介入之深瞠目結(jié)舌。
今年4月30日，溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“溫州云天”）董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留,。數(shù)十位溫州云天的債權(quán)人代表自發(fā)成立清算小組,，處理徐留下的爛攤子。
“根據(jù)初步匡算,，溫州云天及其關(guān)聯(lián)公司通過向銀行,、社會借貸、一房多賣套取資金等手段,，涉及金額近20億元,，直接債權(quán)人（單位）60余人，間接債權(quán)人八,、九百余人,，范圍波及溫州龍灣、泰順,、平陽三個區(qū)縣的數(shù)千名購房戶,。”一位債權(quán)人向記者提供的一份材料顯示,。
王風林（化名）是溫州云天的債權(quán)人之一,，2008年3月，王借給了徐世國1500萬元,，約定半年后償還,。
但到了2008年9月，徐世國只償還了500萬元,，并提出通過向王出售房產(chǎn)的形式抵債，“當時我覺得房產(chǎn)是不動產(chǎn),，可以作為抵押物,，用房產(chǎn)還債應(yīng)該是劃得來的，所以我答應(yīng)剩余的債務(wù)最終以17套房產(chǎn)償還,�,！蓖躏L林表示，這17套房產(chǎn)購買前,，他曾到平陽縣房管局查詢,，發(fā)現(xiàn)這17套房產(chǎn)尚未出售，才放下心來簽了合同,�,！爱敃r徐世國只交代了一句，我給你的房子價格比市場上低一些,，你能不能3個月后再賣,？”王表示，后來才知道，徐世國之所以對他說這句話,，主要是想為自己贏得周旋時間,。
過了一段時間，王風林將17套房產(chǎn)中的3套掛牌出售,，但來購房的人核實后發(fā)現(xiàn),，這3套房產(chǎn)均已登記在別人名下。也就是說,，溫州云天一房多售,。
據(jù)債權(quán)人透露，溫州云天平陽鰲江21世紀商住廣場共有300多套房產(chǎn)可供出售,，目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況,，本來市值2億元的房產(chǎn)項目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元,。
值得注意的是,，在這300多套房產(chǎn)中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款,。在拿不到房子的情況下,，部分業(yè)主有可能不愿意繼續(xù)償還貸款。另外,，在溫州云天的項目開發(fā)中,，溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬元。
債權(quán)人提供的資料顯示,，徐世國通過民間借貸的利率極高,。“根據(jù)我們的統(tǒng)計,，徐世國的借款中,，月息2分利，也就是年利24％算是很低的了,，許多短期借款利率高達8分,，也就是年利率96％，是銀行貸款利率的10倍以上,�,！眰鶛�(quán)人饒為民（化名）表示。
“徐世國就是輸在不自量力上,�,！别垶槊衽c徐世國交往多年，他一直認為徐世國本質(zhì)上不是壞人,，不然也不會有這么多人愿意借錢給他,，甚至到今天饒為民仍有幾分同情徐世國,，“溫州云天初始項目開發(fā)及資金流轉(zhuǎn)方面的節(jié)奏把握得是不錯的，但后來徐世國頭腦發(fā)熱,，不顧公司自身能力開始盲目擴張,。”饒為民表示,。
2008年5月,，在金融危機愈演愈烈的情況下，徐世國仍拿下了溫州市的濱海園區(qū)B601B－1和B601B－2號地塊,，中標價分別為4.7億元和1.71億元,，分別高出出讓起始價7408萬元和2589萬元。
值得注意的是,，通過民間借貸進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)絕非是徐世國一人,。“如果沒有這波房地產(chǎn)市場飆升,，出事情的肯定不止徐世國一個人,。”饒為民表示,。
饒為民對自己放貸人的身份并不諱言,，他表示，由于地產(chǎn)商需要的資金量大,，他最近幾年一直和地產(chǎn)商合作,，“即使今年銀行信貸放出了天量，但地產(chǎn)商還是嫌錢不夠用,，我手頭至少有5家以上房地產(chǎn)企業(yè)的借款,，年化利率少則20％，多則30％,�,！�
但饒為民坦言，看到今年溫州樓市如此瘋狂后,，加上溫州云天的教訓，他打算接下去兩年減少與地產(chǎn)商的合作,。
警惕杠桿效應(yīng)
和全國許多城市相比,，溫州樓市是一個非常獨特的樣本。
“通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn),，溫州房地產(chǎn)市場70％是投資或投機需求拉動的,，真正自住的只有30％。而全國許多城市恰好相反,，70％自住,、30％投資。像長沙這樣的城市，投資需求的比例可能還不到20％,�,！敝艿挛谋硎荆菧刂莘康禺a(chǎn)市場這種特點,，導致了溫州樓市漲幅遠超別的城市,，但風險積聚也遠超其他城市。
“溫州樓市有泡沫,，而且泡沫已非常嚴重,。”周德文表示,，住宅盡管有投資價值,，但終歸是要人住的，溫州外來白領(lǐng)很少,，溫州房屋的空置率極高,，房屋出租100年都很難收回成本，這樣的房價上漲很不健康,。
周德文還判斷,，未來兩到三年內(nèi)，溫州樓市就可能出現(xiàn)急劇變化,，他的依據(jù)是央行的信貸增量,，“2009年上半年我國的信貸增量就達到7萬億元，已超出了央行年初公布的2009年全年計劃,，如此高的信貸增量不可能長期維持,。2至3年后，當經(jīng)濟出現(xiàn)通脹預期時,，我國的貨幣政策有可能又轉(zhuǎn)為從緊,。”
林歡也贊同周德文“溫州樓市泡沫已很嚴重”的判斷,，他認為,，消除泡沫的辦法有兩種：一種是房價止步不前，通過時間來消化前期房價的過快增長,；另一種是長期緩跌,，如東南亞金融危機后的我國香港樓市和金融危機中的美國樓市。
林歡表示,，正因為民間金融發(fā)達,，和上海、北京等城市相比,，溫州樓市尤其要警惕杠桿效應(yīng),�,！昂芏鄿刂莸禺a(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，和上海,、北京等房地產(chǎn)市場相對規(guī)范的城市相比,，第一大特點是杠桿高，實際自有資金很低,，很多企業(yè)在項目開發(fā)時,，自有資金實際只有10％至15％。其他都是通過銀行貸款或民間借貸來的,�,！�
第二大特點是融資成本高，“在上海,、北京等一線城市開發(fā)的主力地產(chǎn)商,，大多是上市公司或央企，它們的融資成本多數(shù)在8％以內(nèi),，有的甚至在5％以內(nèi),；而溫州市場上絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是本地企業(yè)，開發(fā)商很少有上市公司,。這些企業(yè)融資的綜合成本在12%至15％,，少數(shù)深圳在20％以上�,！绷謿g表示,。
林歡認為，溫州房地產(chǎn)企業(yè)利用的資金杠桿倍數(shù)大,、融資成本高,，是導致溫州房價快速飆升原因之一。但也正是因為資金杠桿倍數(shù)大,、融資成本高,，才導致了溫州云天的資金鏈斷裂�,！霸谙乱淮螐木o的貨幣政策來臨時,，陷入困境的溫州房地產(chǎn)企業(yè)可能遠不止溫州云天一家�,！绷謿g表示,。
溫州市有關(guān)部門顯然也意識到了溫州樓市的潛在風險。據(jù)記者了解,，從2009年9月起，溫州與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策已明顯收緊,。
除此之外,，溫州已開始清理與民間金融關(guān)系十分密切的擔保機構(gòu),，僅瑞安一地，工商系統(tǒng)就注銷了偏離主業(yè)的60多家擔保機構(gòu),。
正是看到了溫州樓市的潛在風險,，周德文認為，為了溫州經(jīng)濟與社會的穩(wěn)定,，現(xiàn)在該為溫州樓市“降降火”了,。
“實體經(jīng)濟才是經(jīng)濟發(fā)展的根本力量，無論是企業(yè)家還是政府,，都要把主要精力放到主業(yè)上,。”周德文語重心長地表示,，“我認識的一些企業(yè)家,，他們用辛辛苦苦積累起來的實業(yè)資本作抵押，拿到貸款后投入到風險已很高的房地產(chǎn)市場,，我經(jīng)常勸他們回頭,。” |