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與去年的低潮相比,，今年春節(jié)后的二手房市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)形成“互動(dòng)”,，兩者交替上行。但是,，交易活躍度較高,、價(jià)格快速上漲，也使二手房市場(chǎng)再度調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)加劇,。特別是目前房貸政策和交易環(huán)節(jié)的從嚴(yán)從緊,，已經(jīng)使火熱的二手房市場(chǎng)開(kāi)始降溫。
政策風(fēng)向攪動(dòng)人心
中原地產(chǎn)上半年對(duì)京滬深穗津五大城市二手房市場(chǎng)的調(diào)研顯示,，除深圳外,，其他城市的二手住宅成交量均創(chuàng)新高。其中,，上海甚至較2007
年高峰時(shí)同比高出約40%,；深圳雖然仍低于2007
年同期25%左右，但也處于近年較高水平,。從價(jià)格反彈幅度來(lái)看,，珠三角繼續(xù)扮演領(lǐng)頭羊角色。深圳和廣州今年以來(lái)二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅已經(jīng)分別達(dá)到27.6%和18.34%,。
不過(guò),，二手房市場(chǎng)對(duì)政策面向來(lái)敏感。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，即便宏觀政策對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的取向未變,，但近期二套房貸收緊等也體現(xiàn)出政府對(duì)樓市過(guò)熱的警惕及政策性的一種試探。而從市場(chǎng)來(lái)看,，政策面的調(diào)控預(yù)期已使買(mǎi)方觀望氣氛漸起,，尤其是投資需求。
中原地產(chǎn)上海浦東一區(qū)域高級(jí)總監(jiān)王逸紅介紹,，目前上海陸家嘴區(qū)域的投資客比例已占四成,，此類(lèi)客戶(hù)對(duì)于政策的變化較為敏感，因此近期銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的聲明使得他們出手謹(jǐn)慎,。同樣的現(xiàn)象也出現(xiàn)在了上海市中心,，如新天地板塊，據(jù)中原地產(chǎn)盧灣區(qū)區(qū)域總監(jiān)吳敏介紹,，7月以來(lái)該區(qū)域成交量萎縮較快,，降幅在40%左右，其主要原因也是投資客出手放緩，“他們資金充足,，對(duì)于房?jī)r(jià)也有一定的追漲實(shí)力,，但是政策風(fēng)向變化讓他們變得小心翼翼�,！�
易居臣信交易管理部副總經(jīng)理洪慧表示,，從近期政府一系列表態(tài)上看，上半年樓市的量?jī)r(jià)齊升已經(jīng)引起了政府的關(guān)注,，隨著二套房貸的嚴(yán)格落實(shí),，政策敏感度最高的投資客放緩入市的節(jié)奏。而首付及利率的提高,，也將削減包括改善型需求在內(nèi)的中高檔群體的購(gòu)買(mǎi)力,，加上剛性需求對(duì)快速上揚(yáng)的房?jī)r(jià)充滿(mǎn)抗性，預(yù)計(jì)三季度后二手房市場(chǎng)的上行趨勢(shì)將受到極大的考驗(yàn),。但業(yè)內(nèi)同時(shí)指出,，從政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意圖考慮，投資需求得到抑制并非不是好事,。
交易環(huán)節(jié)監(jiān)管從嚴(yán)
而市場(chǎng)人士還指出,，今年上半年二手房市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱，也與中介的“推波助瀾”有關(guān),。本報(bào)與搜房網(wǎng)進(jìn)行的聯(lián)合調(diào)查就顯示,，八成多受訪(fǎng)者表示反感中介的亂談價(jià)、有“吃差價(jià)”嫌疑,，不停地打電話(huà)“騷擾”及“陰陽(yáng)合同”行為。有業(yè)內(nèi)人士指出,，和一手房的營(yíng)銷(xiāo)模式類(lèi)似,，中介也在給購(gòu)房者“營(yíng)造”出樓市的供求緊張氣氛，“告訴你有很多客戶(hù)青睞這套房,，或者再不確定上家就要漲價(jià)了等等,。”此外,，通過(guò)做低價(jià)格的“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅的現(xiàn)象也早已“見(jiàn)怪不怪”,。
從近期的市場(chǎng)反饋來(lái)看，二手房交易的各個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)面臨收緊,。為抵制故意做低房?jī)r(jià)逃稅的現(xiàn)象,，上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心指定的評(píng)估公司對(duì)交易房源的評(píng)估越來(lái)越嚴(yán)格，明顯低于市場(chǎng)價(jià)的交易房源很可能被退件,。北京繼去年設(shè)立二手房資金監(jiān)管體系,、二手房交易網(wǎng)上簽約等后，地稅局也正在和建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的分析師透露,，這個(gè)工程完畢之后,，買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶(hù)時(shí)的成交價(jià)將作為今后該房源再上市的買(mǎi)入價(jià)，那么今后隨意報(bào)價(jià)以避稅的機(jī)會(huì)就被大大壓縮,。
成交連漲勢(shì)頭有變
事實(shí)上,，進(jìn)入下半年后，沖高的二手房市場(chǎng)已經(jīng)面臨考驗(yàn),。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的門(mén)店調(diào)查顯示,，7月以來(lái)大部分區(qū)域的二手房成交量較6月同期普降一至兩成；其中,，浦東降幅最大,，約達(dá)三成。又如廣州,，有數(shù)據(jù)顯示,，番禺、從化,、花都等區(qū)域的二手房成交最近都下滑得比較厲害,，保守估計(jì)在10%左右。
除了二套房貸收緊及交易環(huán)節(jié)監(jiān)管從嚴(yán)等所形成的心理影響,，中介機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為,，還是價(jià)格居高不下直接導(dǎo)致了買(mǎi)家接盤(pán)熱情不足，成交量和房?jī)r(jià)的漲勢(shì)也逐步趨緩,。
“隨著7月最后一周的臨近,，我們的業(yè)務(wù)員有點(diǎn)急，他們的普遍感受是：和6月相比,，7月二手房成交‘難’了很多,。”中原地產(chǎn)世博分行經(jīng)理劉真表示,，盡管業(yè)務(wù)員在不斷聯(lián)系房東和客戶(hù),，但是成交量依舊沒(méi)有突破，買(mǎi)賣(mài)雙方心理價(jià)差拉大,，房東反復(fù)跳價(jià),、不斷地試水，客戶(hù)跟進(jìn)意圖則下降,、觀望氣氛漸起,。
“使得前期交投活躍的板塊出現(xiàn)交易停滯的，正是其持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),�,！币拙映夹攀袌�(chǎng)研究中心分析師楊晨青也認(rèn)為，房東的跳價(jià)令一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力略有欠缺的改善型需求有心無(wú)力、成交周期拉長(zhǎng),。
美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉還表示,，從5月份開(kāi)始，伴隨著一二手房市場(chǎng)都明顯回暖,，房東惜售情緒漸濃,，往往將房源掛牌試探市場(chǎng)價(jià)格，并非誠(chéng)意出售,，這也就導(dǎo)致市場(chǎng)上的有效房源更為稀缺,，再加上二手房?jī)r(jià)格的不斷上漲已經(jīng)削弱一些物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，因此都選擇觀望等待,。
基于目前的“博弈”局面,，業(yè)內(nèi)預(yù)期下半年二手住宅的交易總量會(huì)低于上半年�,！拔宕蟪鞘邢掳肽甓肿≌山涣拷捣赡茉�10%-20%不等,。”中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),。 |