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近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”成為業(yè)界和坊間最熱門的話題之一,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量正逐步抬頭，大有進(jìn)一步上漲的態(tài)勢(shì)�,！叭展獗P”重現(xiàn),，地產(chǎn)商借機(jī)漲價(jià)等諸多消息使原本蕭瑟的市場(chǎng)顯得十分熱鬧。消費(fèi)者和投資者不免心中惴惴：底部已至,？樓市已經(jīng)回暖,？如果現(xiàn)在不入市，就會(huì)錯(cuò)失良機(jī),？此次本報(bào)記者就北京,、上海、深圳,、廣州四個(gè)一線城市的房地產(chǎn)“回暖”作了相關(guān)調(diào)查,，希望能為讀者提供有價(jià)值的參考。
北京：樓市振蕩 買賣雙方仍觀望
遠(yuǎn)洋·沁山水近期在京城房地產(chǎn)圈內(nèi)名聲大噪,，而廣受關(guān)注的焦點(diǎn)所在，居然是由于該盤漲價(jià)了,。據(jù)了解,，該盤所處板塊隸屬于長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線的地段，雖然位于五環(huán)附近,，但附加了鄰近地鐵站的優(yōu)勢(shì),，因此整體板塊的市場(chǎng)價(jià)格并不低。
記者前往該盤售樓處進(jìn)行實(shí)地探訪,。剛進(jìn)售樓處,，迎面撲入眼簾的，便是購(gòu)房卡的發(fā)放宣傳,。記者粗略計(jì)算了一下,，以目前13500元/平方米的均價(jià)計(jì)算，以購(gòu)房卡購(gòu)置90平方米的房子,，也只是打了9.2折而已,。而在去年11月，該盤的銷售成交均價(jià)僅為10958元/平方米,。
出乎記者意料的是,，售樓處內(nèi)居然客戶不少。除了擁簇在沙盤周圍的七,、八名購(gòu)房者之外,，其他小房間內(nèi)還三三兩兩坐著等待辦卡的市民�,！皬闹苓叺臉潜P價(jià)格來(lái)看,，性價(jià)比不如它的也有。”一位剛剛從沙盤處咨詢完離開(kāi)的女士回答記者,。當(dāng)記者問(wèn)她對(duì)價(jià)格的看法時(shí),，她猶豫了一下：“當(dāng)然希望更便宜些，但沒(méi)辦法,，主要還是考慮到孩子要上學(xué)的問(wèn)題（遠(yuǎn)洋?沁山水將引入一間小學(xué)）,。”
無(wú)獨(dú)有偶,，另一個(gè)悄然漲價(jià)的樓盤,，首城國(guó)際中心同樣引起了不少購(gòu)房者關(guān)注。銷售人員明確答復(fù)記者,，“和前期相比,，漲了一些�,！倍疫@個(gè)位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)雙井橋區(qū)域的樓盤,，目前并未采取任何折扣。
“從總數(shù)上來(lái)看,，采取漲價(jià)的樓盤數(shù)量并不多,，甚至是少數(shù)�,！币晃槐本┑姆康禺a(chǎn)商直言不諱地指出,，“以少數(shù)樓盤的漲價(jià)行為，來(lái)預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)回暖,，我覺(jué)得并不準(zhǔn)確,。”但市場(chǎng)數(shù)據(jù)指出,，2月份北京期房商品住房的成交量為5866套,，環(huán)比增長(zhǎng)了24%，同比漲幅則為183%,，成交量的釋放顯而易見(jiàn),。
“需求受到抑制后必然會(huì)有一個(gè)釋放的過(guò)程。"金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪告訴記者,。他認(rèn)為,，目前判斷樓市全面回暖為時(shí)尚早，"這只是一個(gè)周期性的表現(xiàn),�,！笨硕穑ㄖ袊�(guó)）信息技術(shù)有限公司北京地區(qū)總經(jīng)理張燕持有相同觀點(diǎn)，她指出,，在去年需求受到抑制之后,，隨著各項(xiàng)政策的落地,，短暫性的爆發(fā)當(dāng)屬正常。
“有些個(gè)盤的漲價(jià)調(diào)整只能視作為是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略,�,！睆堁啾硎尽Ｒ拙犹峁┑臄�(shù)據(jù)顯示,，遠(yuǎn)洋?沁山水在2008年11月的銷售均價(jià)為10958元/平方米,，當(dāng)月的成交量達(dá)到738套，隨后該盤的銷售均價(jià)逐月上揚(yáng),，2月份的銷售均價(jià)已上調(diào)至13469元/平方米,，但銷售量已明顯下降。截至3月15日,，銷售均價(jià)為12456元/平方米,，銷售套數(shù)4套。
張燕指出,，一般來(lái)說(shuō),，成交量如果持續(xù)放大，便可視作為市場(chǎng)的回暖走勢(shì),。但從目前的形勢(shì)來(lái)看,，與部分地方樓市相比，北京樓市的重新“起步”顯得較晚,，目前的成交上揚(yáng)并不能說(shuō)明已現(xiàn)回暖趨勢(shì)�,！爸皇且环N振蕩過(guò)程,，樓市的買賣雙方仍有博弈心態(tài)存在�,！保ㄌ莆撵鳎�
上海：價(jià)格僵持 不利樓市回暖
隨著天氣的逐步轉(zhuǎn)暖,，上海樓市似乎也迎來(lái)了“春暖花開(kāi)”。
如本月以來(lái),，上海一手房成交量連續(xù)幾天接近千套,，甚至近一周內(nèi)有2天超過(guò)千套。就從商品住宅來(lái)看,，上周成交37.1萬(wàn)平方米,，創(chuàng)74周以來(lái)新高。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示,，本月前22天的商品住宅成交量已達(dá)97萬(wàn)平方米,，比2月增長(zhǎng)22%，并已接近2007年11月的水平,，“但是在短期內(nèi)成交量急劇回升并不能保證樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定的回暖,。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)評(píng)論員回建強(qiáng)也表示，本月以來(lái)百萬(wàn)平方米的成交量其實(shí)也屬正常,，一方面是國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)樓市消費(fèi)信心的影響正在逐步減弱,；另一方面，去年積累的需求在促銷的作用下釋放了出來(lái),，“但這種量的釋放不具有持續(xù)性,。”
中國(guó)指數(shù)研究院華東分院的分析師張琪也指出,，上海居民購(gòu)房仍存在較大壓力,，雖然近兩月成交量攀升，但房?jī)r(jià)高位僵持將可能延遲交易量的進(jìn)一步回升,，進(jìn)而對(duì)樓市真正意義上的回暖產(chǎn)生影響,。
上海的大開(kāi)發(fā)商基本還是保持著理性�,！拔覀円呀�(jīng)從去年開(kāi)始大幅提高住宅的精裝修比例,，但售價(jià)并未提升。提升住宅產(chǎn)品的附加值和性價(jià)比,，可以說(shuō)是我們應(yīng)對(duì)樓市低迷的一個(gè)策略,，這樣價(jià)格泡沫也會(huì)大幅減少�,！�
“其實(shí)去年5,、6月我們市場(chǎng)調(diào)研后，覺(jué)得即使賣不到1萬(wàn),，9600應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題,，但后來(lái)下半年樓市進(jìn)一步下滑，我們意識(shí)到義無(wú)反顧地把價(jià)格推在高點(diǎn)是不行的,，所以選擇低開(kāi)高走,、‘平價(jià)社區(qū)’的策略。坦白說(shuō),，現(xiàn)在每平方米7600元這個(gè)低于周邊項(xiàng)目售價(jià)的價(jià)位我們是很心疼的,，好在我們2棟兩房都賣完了，近兩個(gè)月回籠資金1.07億,，說(shuō)明公眾還是認(rèn)可這一價(jià)位的,，而且從對(duì)房型的需求來(lái)看，也體現(xiàn)出剛性需求為主,�,！�
而真正意義上的回暖將在什么時(shí)候出現(xiàn)呢?
張琪分析，總體來(lái)說(shuō),，可以從幾個(gè)方面去考慮樓市可能的底部,，從而確定樓市真正回暖的時(shí)間,。一是成本底部，主要指標(biāo)應(yīng)該是土地價(jià)格,，2007年的住宅用地出讓價(jià)格將是重要參照系,；二是價(jià)格底部，2005年上海樓市經(jīng)過(guò)第一輪調(diào)控后,，隨后兩年一直處于較為平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài),，第二輪非理性繁榮出現(xiàn)在2007年下半年，所以如果項(xiàng)目當(dāng)前的報(bào)價(jià)回到2007年6月左右的水平,，則可大致確定價(jià)格已經(jīng)較為理性,。（李和裕）
深圳：區(qū)域性、個(gè)別化增長(zhǎng) 整體回暖乏力
在深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的報(bào)告數(shù)據(jù)中,，2009年1-2月,，二手房成交規(guī)模為78.2萬(wàn)平方米，同比增加106.28%,，增幅表現(xiàn)非常明顯,。“二手房市場(chǎng)的反應(yīng)通常是比較快的,�,！鄙钲诿缆�(lián)物業(yè)羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有表示�,！坝绕涫窃谛路�?jī)r(jià)格高于二手房?jī)r(jià)格的區(qū)域,，成交速度會(huì)更快些�,！�
“但我并不認(rèn)為這是市場(chǎng)全面回暖的信號(hào),。”深圳一家大型房企的負(fù)責(zé)人表示,。他認(rèn)為，目前深圳樓市的“回暖”僅僅只是由于前期受到抑制的需求,，在各項(xiàng)政策促發(fā)下產(chǎn)生的一次短期爆發(fā),。成交量上漲是否能夠得到持續(xù)，具體要看兩方面,，一方面是價(jià)格能否保持穩(wěn)定適應(yīng)市場(chǎng)需求,，另一方面是導(dǎo)致成交量上漲的消費(fèi)是否具有普遍性。從這點(diǎn)上看,，當(dāng)前樓市并沒(méi)有達(dá)到實(shí)質(zhì)性回暖,。他認(rèn)為，深圳樓市回暖的區(qū)域性,、個(gè)盤化表現(xiàn)非常明顯,。比如,，2月份全市新房的成交量主要集中在關(guān)外的寶安區(qū)，其比例達(dá)到4.5成,，共成交新房2199套,。成交均價(jià)為10567元/平方米，同比降幅逾四成,。但與其形成鮮明反差的是,，關(guān)內(nèi)羅湖區(qū)，2月份成交均價(jià)環(huán)比小幅上升了2.3%,，至13803元/平方米,，但當(dāng)月成交量反而下降了四成，至115套,。這說(shuō)明整個(gè)樓市還不穩(wěn)定,，還都在調(diào)整。這次“回暖”僅是個(gè)別區(qū)域,、個(gè)別樓盤價(jià)格調(diào)整到位,，加上政策刺激引發(fā)的成交量上漲，而不少區(qū)域還根本沒(méi)有出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整,，這使得樓市回暖缺乏后勁,。一旦被壓抑的那部分需求得以釋放，市場(chǎng)會(huì)往何處走還很難說(shuō),。
該名開(kāi)發(fā)商指出,，從成交均價(jià)和成交量的走勢(shì)情況來(lái)分析，價(jià)格仍然是有效引發(fā)市場(chǎng)需求的主要因素,。他認(rèn)為,，深圳樓市仍然會(huì)處于內(nèi)部調(diào)整過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略會(huì)根據(jù)區(qū)域性,、供應(yīng)量以及周邊市場(chǎng)做調(diào)整,。“不排除仍會(huì)出現(xiàn)小幅降價(jià)的可能,�,！保ㄌ莆撵鳎�
廣州：交投回升 普漲可能性小
在被稱為
“最牛救市政策”的廣東十五條出臺(tái)后，廣東樓市出現(xiàn)強(qiáng)力反彈,。2月廣州一手住宅成交量同比翻了一倍,，達(dá)到47.36萬(wàn)平方米；但交易均價(jià)為8011元/平方米,，同比下降13.9%,，可以說(shuō)是去年廣州房?jī)r(jià)調(diào)整以來(lái)的最低點(diǎn)。
具體分析目前廣州住宅成交量的上升,，雖有政策的促動(dòng),，但實(shí)際上還是得益于價(jià)格調(diào)整到位,。比如，位于白云區(qū)的大型社區(qū)富力城,，目前正在推四期房源,，售價(jià)6500元/平方米起，均價(jià)7500元/平方米,。銷售人員毫不避諱談降價(jià),，“我們2007年最高時(shí)曾沖到14000元/平方米呢�,！变N售情況在2,、3月份有所改善但平均每天能賣出一套房已是不錯(cuò)的狀態(tài)。
廣州人較敏感的投資意識(shí)也為此次樓市的回暖起到了推波助瀾的作用,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō),，“廣州人一向具有投資意識(shí)，你也可以說(shuō)炒房成風(fēng),，96,、97年就有一批購(gòu)房者高位入市，后來(lái)亞洲金融危機(jī)遭遇資產(chǎn)縮水,，等到這兩年看著回本了就把房拋掉,，但看到現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌得很深，很多人又入市了,�,！�
由于市場(chǎng)回暖，成交量明顯上升,，廣州市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商趁機(jī)提價(jià)的情況,。易居（中國(guó)）克而瑞提供的資料則顯示，廣州近期開(kāi)盤的項(xiàng)目中,，如嶺南新世界家園,、光大花園、江南苑,、蘭亭御園等新推房源的價(jià)格都比前期有所提高,，漲幅在8%-20%，不過(guò)目前的價(jià)格與項(xiàng)目最高價(jià)位時(shí)相比,，仍有8%-20%的降幅�,！皾q價(jià)樓盤僅僅是個(gè)別,，只是銷售情況較好的開(kāi)發(fā)商的試探性動(dòng)作，主流不會(huì)是提價(jià),，當(dāng)然作為開(kāi)發(fā)商,，我也希望價(jià)格能穩(wěn)定下來(lái),。”廣州富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示,。
對(duì)于目前交投活躍度提升的樓市表現(xiàn),，廣州業(yè)界則持謹(jǐn)慎態(tài)度。廣東省房協(xié)則對(duì)媒體表示,，目前的“小陽(yáng)春”應(yīng)被定位為當(dāng)前的政策效應(yīng)和一年多的房?jī)r(jià)深度調(diào)整之后所展示出的一種平衡狀態(tài),，能否持續(xù)尚有待觀察。分析人士表示,，隨著政策面轉(zhuǎn)好,，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，但如果就此簡(jiǎn)單預(yù)言觸底反彈,，仍顯得過(guò)早,，“今年以來(lái)住宅交易量先減后增，更多是春節(jié)造成的季節(jié)性波動(dòng),，所以即便說(shuō)回暖,，也是階段性回暖。在政策救市之后,，還是需要開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面配合,，如成交量能維持穩(wěn)中有升，那回暖才不是曇花一現(xiàn),�,！保ɡ詈驮＃� |