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宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷必然在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上有所反映。對(duì)截至23日披露年報(bào)的77家上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，2008年年末這些公司預(yù)收賬款合計(jì)為219億元,，比上半年末的263億元下降16.73%,，比2007年末的265億元下降17.36%；而其中12家房地產(chǎn)公司2008年末預(yù)收賬款為165億元,，比上半年末的218億元下降32.12%,，比2007年的227億元下降27.31%。
業(yè)內(nèi)人士分析,，受宏觀調(diào)控及國外金融危機(jī)的影響,，我國房地產(chǎn)行業(yè)從2007年四季度開始出現(xiàn)調(diào)整并持續(xù)低迷，價(jià)量齊跌,，這必然影響房地產(chǎn)類公司的經(jīng)營(yíng),，預(yù)收款的下降就是表現(xiàn)之一，而預(yù)收款下降有可能影響到房地類上市公司未來的收入確認(rèn),。
預(yù)收款下降逾三成
統(tǒng)計(jì)表明,，12家已披露年報(bào)的房地產(chǎn)類公司2008年末預(yù)收賬款為165億元，比上半年末的218億元下降32.12%,，比2007年的227億元下降27.31%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于已披露年報(bào)的77家上市公司16.73%和17.36%的平均數(shù)。東吳證券有關(guān)分析師認(rèn)為,，這明確表示了2008年房地產(chǎn)類公司房產(chǎn)的預(yù)售狀況下滑,，成交量減少，價(jià)格下跌,。
進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn),，在預(yù)收款下降的同時(shí)，短期借款卻增加了,。這12家公司2008年年末短期借款總計(jì)為41.38億元,，比2008年中期的36.53億元增長(zhǎng)13.29%，與2007年年末的41.70億元基本持平,。東海證券有關(guān)認(rèn)士表示,，由于項(xiàng)目一旦開工很難停下,，因此在預(yù)收款減少的情況下，加大直接融資是必然的選擇,，也是經(jīng)營(yíng)環(huán)境趨緊的反映,。
事實(shí)上，有關(guān)數(shù)據(jù)也顯示,，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,，銷售額同比下降20.1%。從商品住宅成交面積指標(biāo)來看,，2008年北京同比下降40.4%,，上海同比下降40.1%，廣州（1-11月）同比下降38.2%,，同時(shí),，成交價(jià)格也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。
預(yù)收款凈利之比逐年下降
目前房地產(chǎn)基本都采取預(yù)售的辦法,，根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)定,，預(yù)售房收入必須在房地產(chǎn)交付使用后才能進(jìn)行結(jié)算并確認(rèn)為公司的收入。在沒有交付使用前公司所收到的預(yù)售款只能作為負(fù)債放在預(yù)收款科目,。
不過,，中原證券分析師表示，盡管不能立即確認(rèn)為上市公司的收入,，但預(yù)收款的變化對(duì)分析房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況甚至對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣情況都具有重要意義,。一家公司在期末預(yù)收款越多，表明其在未來可以確認(rèn)的收入及帶來的利潤(rùn)就會(huì)越多,，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也可能大幅增長(zhǎng),。
這12家公司的凈利潤(rùn)合計(jì)2008年末為66.62億元，2008年中期為33.39億元,，2007年末為37.19億元,，2006年末為9.07億元，2005年末為4.79億元,，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度十分明顯,。但從預(yù)收款與凈利潤(rùn)比來看，2008年年末為2.48倍,，2008年中期為6.53倍,，2007年年末為6.10倍，2006年末為12.87倍,，2005年為10.49億元,。由此可以看出，從2006年以來，這一數(shù)字是呈下降趨勢(shì)的,。
2008年雖然凈利潤(rùn)總和比2007年增長(zhǎng)了近八成,，但預(yù)收款與凈利潤(rùn)倍數(shù)看，出現(xiàn)了大幅下降,，從6.10倍下降為2.48倍,。由此估計(jì)，2009年甚至以后,，房地產(chǎn)類公司的業(yè)績(jī)難有大的增長(zhǎng),。 |