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前期中央和地方各項(xiàng)“救市”政策的刺激效果正在減弱,，春節(jié)前后，全國房地產(chǎn)市場又漸漸回歸冷清,，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月同比下跌,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，2009年,，全國房價(jià)可能醞釀新一輪下跌。
市場人士分析,，自住型需求在經(jīng)過近四個(gè)月的消化后,，目前已經(jīng)減弱,；而有效需求進(jìn)一步釋放,，需購房成本繼續(xù)降低。種種跡象表明,，樓市在2008年所經(jīng)歷的“行業(yè)景氣回落,、企業(yè)庫存高企和市場價(jià)跌量縮”等困境并沒有改觀。不過,，受宏觀經(jīng)濟(jì)可能見底以及進(jìn)一步救市政策預(yù)期的影響，房價(jià)降幅不會過大,。
企業(yè)庫存高壓難解
從1月28日到2月9日,，萬科對上海幾乎所有的在售項(xiàng)目推出春節(jié)讓利促銷，這比去年萬科掀起降價(jià)潮的時(shí)間提前了12天,。更為重要的是,，在各大城市,，與萬科一樣進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的房企和項(xiàng)目日益增多。
業(yè)內(nèi)人士分析,，房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增,、消化困難，是迫使其加快推盤和降價(jià)銷售的主因,。
目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%以上,，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在0.3以下，經(jīng)營性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負(fù)值,，資金鏈普遍吃緊,。而行業(yè)整體的負(fù)債水平和資金狀況則更不容樂觀。
戴德梁行最新報(bào)告顯示,，上海,、北京,、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米,。
而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，截至2008年12月末,，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平方米,，同比增長21.8%，增幅比1—11月提高6.5%,。
政策效應(yīng)逐漸淡化
1月份,，全國重點(diǎn)城市新房成交量再度普降，而同比則漲跌互現(xiàn),。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，上海、北京,、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過40%,，南京,、武漢、杭州,、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，去年11月啟動的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買力,，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微,。目前，第二階段的刺激政策,，比如購房退稅,、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等，僅限于個(gè)別城市,，尚未在全國推開,。而政策預(yù)期則可能加劇有效需求的觀望，政策效應(yīng)逐漸淡化,。
有研究報(bào)告顯示,，目前國內(nèi)一、二線城市房價(jià)收入比,，距2003年-2005年的平均水平,，還高出30%左右。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)前景還沒完全明朗,，城市居民對未來經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期都不樂觀,，各地樓盤降價(jià)和大眾對于中短期樓市看淡，導(dǎo)致房價(jià)看跌的預(yù)期越來越強(qiáng),，從而進(jìn)一步延遲和減少大額消費(fèi),。這也使得政策效應(yīng)逐漸弱化。
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一位資深人士指出,，商品房可以視為一種“大宗商品”,，其價(jià)格下跌趨勢一旦形成，短期內(nèi)不會立即扭轉(zhuǎn),。在目前的價(jià)格水平上,，有穩(wěn)定收入人群的購買力不足，將使房價(jià)存在進(jìn)一步下調(diào)空間,，降價(jià)趨勢或?qū)⑿纬伞?BR> 國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)顯示,，2009年1月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%,，跌幅比去年12月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn),，這是自2005年7月全國房價(jià)統(tǒng)計(jì)對象調(diào)整以來連續(xù)兩個(gè)月同比下跌；環(huán)比下降0.2%，是連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌,。 |