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為刺激經(jīng)濟(jì),，國務(wù)院正在抓緊制定產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,，其中鋼鐵、汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已出臺(tái),，裝備制造,、造船,、石化、輕工,、紡織,、有色金屬、電子信息的振興規(guī)劃預(yù)計(jì)也將次第出臺(tái)。樂觀地估計(jì),，房地產(chǎn)將會(huì)搭上國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車”,。
專家認(rèn)為，從已經(jīng)出臺(tái)的鋼鐵和汽車產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃來看,，大都著眼于方向性的描述,，仍有許多細(xì)節(jié)需要完善。預(yù)計(jì)未來出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃也將注重短期以降低成本,、刺激銷售為主,，長期以產(chǎn)業(yè)方向趨優(yōu)化建設(shè)為主。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),，如果搭上振興規(guī)劃“末班車”,，無疑會(huì)提振行業(yè)信心。
新政出臺(tái)仍有較大不確定性
全球金融危機(jī)爆發(fā)后,，中央政府已及時(shí)調(diào)整了政策,，如提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十條措施，公布了兩年投資4萬億元的經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃,；在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)等等,。這些措施有的針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，有的是直接針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè),，總體而言都為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了比較良好的環(huán)境,。
申銀萬國證券研究所最近發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，未來一個(gè)月的政策將以延續(xù)前期政策為主,，不會(huì)出臺(tái)新的刺激政策,。一是前期出臺(tái)政策已經(jīng)較為密集，政府需要時(shí)間去觀察政策效果,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也要求地方政府不能越權(quán)出臺(tái)刺激政策,；二是從慣例來看，3月“兩會(huì)”召開將為下一階段的政策走勢(shì)定調(diào),，在此之前也將形成一個(gè)“政策真空期”,。
專家認(rèn)為，即便房地產(chǎn)搭上國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車”,，能帶來的新空間也不會(huì)太大,，具體來說，購房退稅,、土地出讓金減免、90/70(即套型建筑面積90平方米以下住房占城市住房開發(fā)總量70%以上)政策松綁等或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái),，進(jìn)一步出臺(tái)措施減輕房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力,，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)或?qū)㈨槃?shì)推出。可以明確的是,，政府將進(jìn)一步加大保障性住房的支持力度,，今后“保障性住房(低端市場(chǎng))+商品房(中高端市場(chǎng))”的行業(yè)格局將逐漸清晰起來。
但是這些措施的逐步出臺(tái)將有一個(gè)過程,，甚至還有很大的不確定性,，包括近日有報(bào)道稱重慶市將暫停“購房退個(gè)稅”政策等,，都為房地產(chǎn)業(yè)能否搭上振興規(guī)劃“末班車”帶來不確定性,。
易居中國分析師楊紅旭認(rèn)為，從目前形勢(shì)來看,，即便房地產(chǎn)進(jìn)入國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,，也很難改變行業(yè)短期內(nèi)繼續(xù)下行的趨勢(shì)。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為,，按最樂觀估計(jì),，房地產(chǎn)市場(chǎng)至少要到下半年才會(huì)出現(xiàn)回暖跡象。
節(jié)后房價(jià)調(diào)整將成必然
近期,，政府在出臺(tái)一系列財(cái)政,、稅收政策后，開始希望通過鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)來刺激銷售回升,。在此之前,，曾出現(xiàn)部分地方政府阻礙開發(fā)商降價(jià)的情況，此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“救量不救價(jià)”的表態(tài)將消除這一障礙,，有利于房價(jià)的下調(diào),。
申銀萬國分析師認(rèn)為，開發(fā)商在今年上半年的降價(jià)意愿將進(jìn)一步增強(qiáng),。一是庫存的積壓導(dǎo)致自身的資金壓力不斷變大,，企業(yè)需要通過消化庫存盡快回流現(xiàn)金；二是業(yè)界對(duì)未來的預(yù)期相對(duì)悲觀,，對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景的看淡以及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不清楚,，使得大多數(shù)開發(fā)商傾向于更快地降價(jià)出貨；三是政府也在積極引導(dǎo)開發(fā)商降價(jià)促銷,。因此判斷春節(jié)后各地房價(jià)調(diào)整將成必然趨勢(shì),。
在當(dāng)前市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下，如果企業(yè)自身沒有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備,，唯一辦法就是降價(jià)促銷,，盡快回籠資金。在這方面,，萬科是一個(gè)明顯的例子,。從2007年底開始,，萬科就開始逐步實(shí)施降價(jià)計(jì)劃，并收到較好效果,。雖有爭(zhēng)議,，但萬科獲得了實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流回籠。
市場(chǎng)集中度將大幅提高
根據(jù)各上市公司公布的2008年最新銷售數(shù)據(jù),，萬科作為我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，市場(chǎng)占有率為2.6%。另外,，中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的2008年房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示,，中國最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入占全國總銷售額的比重，2006-2008年分別為4.6%,、5.2%,、7.7%。這表明我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度依然較低,。從市場(chǎng)發(fā)展角度看,，我國的房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)行適度整合，淘汰一些企業(yè),，鼓勵(lì)大型房企的規(guī)范化和規(guī)�,；\(yùn)營。
眾所周知,，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄,，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷售回款等,，而民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣,，這也造成了很多民營企業(yè)冒著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和國際投行機(jī)構(gòu)做“對(duì)賭協(xié)議”，以此換取國際投行的融資支持,。一旦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來臨,，這些企業(yè)很可能就輸在“對(duì)賭協(xié)議”上，失去控股權(quán),。在這種鋌而走險(xiǎn)的壓力下,，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)行業(yè)將進(jìn)一步整合，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場(chǎng)集中度,。 |