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在商品房銷售量不斷萎縮的形勢下,，如何鼓勵住房消費,，發(fā)揮房地產(chǎn)市場在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用？近日，國務(wù)院新聞辦召開今年首場新聞發(fā)布會,，鎖定的就是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”這一焦點話題,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥及國家發(fā)改委、財政部,、中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人向中外媒體介紹了中國房地產(chǎn)市場的有關(guān)情況,，并答記者問。
加快保障性住房建設(shè)
去年12月20日,，國家出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,，提出爭取用3年時間，基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題,。即到2011年年底,，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決240萬戶現(xiàn)有林區(qū),、墾區(qū),、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。2009年到2011年,，全國平均每年要新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房,。為此，國家將加大保障性住房的建設(shè)力度,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在發(fā)布會上表示,，將抓住資金籌措和土地供應(yīng)這兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)做工作，以推進(jìn)保障性住房目標(biāo)的實現(xiàn),。
據(jù)介紹,，關(guān)于保障性住房資金投入渠道，主要是兩方面：一是中央政府加大投入力度,。今年中央政府投資將會把廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資作為一個重要方面,，同時提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的中央補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。二是地方各級政府加大資金投入,。要將公積金增值凈收益部分,，還有土地出讓凈收益中不低于10%的部分用于廉租住房建設(shè)。同時,，對于承建廉租住房和棚戶區(qū)改造任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，國家出臺了專門的辦法加大金融支持力度,。關(guān)于土地問題,，國土資源部明確，要優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地,，同時明確提出對于納入中央投資計劃的城鎮(zhèn)廉租住房,、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，縣、市國土部門要加快供地,，盡快落實到具體的地塊上,。
鼓勵普通商品房消費
居民購買普通自住房、改善型自住房是現(xiàn)階段合理的住房消費需求,，也在商品住房市場中占主導(dǎo)地位,。這一部分需求的釋放，對改善住房條件,、拉動成交量和擴(kuò)大內(nèi)需都有很大的效應(yīng),。為此，去年底出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》分別從信貸和稅收兩個方面提出進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費的措施,。
中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵表示,，中國地域廣大，各地土地成本不同,，房地產(chǎn)市場冷暖不均,；此外，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入狀況,、住房習(xí)慣等有較大差異。為避免住房金融服務(wù)“一刀切”,，國家賦予商業(yè)銀行以更大的自主決策空間,，根據(jù)借款人的不同情況提供差異化的服務(wù)。在落實居民首次貸款購買普通自住房,，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時,，對于購買改善性住房的居民，也可以享受優(yōu)惠的貸款條件,。對其他貸款購買第二套及以上住房的,，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。
去年,，國家3次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策,。第三次調(diào)整主要是對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅,，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅,；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅,。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅,；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,。以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。對此,，財政部稅政司副司長王曉華認(rèn)為,，這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,，同時加大了稅收優(yōu)惠的力度,，可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本，促進(jìn)二手房市場發(fā)展,，鼓勵普通住房消費,。
防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險
去年以來，受住房需求下降的影響,，房地產(chǎn)信貸增速持續(xù)回落,，個人住房貸款回落幅度較大。據(jù)霍穎勵介紹,，截至2008年11月末,，個人住房貸款余額比去年同期低25.8個百分點。目前個人住房貸款余額已占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%,，同時,，也成為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。即便去年房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整,，價格發(fā)生了很大變化,，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量，特別是個人住房貸款的質(zhì)量仍然保持了很好的水平,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于各項貸款的不良率,。
對于如何加強(qiáng)風(fēng)險防范，霍穎勵表示,，從美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)來看,，首先要將首付款比例確定在一個合理水平，因此,，國家對商業(yè)銀行最低的首付款比例調(diào)整為20%,，同時要求商業(yè)銀行根據(jù)借款人的購房實際情況、信用記錄,，以及借款人的收入,、償還能力等風(fēng)險因素，合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例,。第二,，規(guī)定借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%。第三是要求商業(yè)銀行加強(qiáng)內(nèi)部控制,，密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行情況,。
在談及媒體關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金試點一事時,，霍穎勵表示,，現(xiàn)在此事已經(jīng)形成了初步的試點總體構(gòu)架,，須報國務(wù)院同意，然后進(jìn)行試點,。初步考慮,，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計和制度安排要注重風(fēng)險防范，此外,，產(chǎn)品模式要盡量簡單化,，力求簡化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度,，設(shè)計符合中國法律要求的適合的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,。 |