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昨天（12月17日）召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出了三項(xiàng)措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。接受記者采訪的專家們普遍認(rèn)為,，相關(guān)政策措施將在一定程度上刺激住房消費(fèi)，但不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的頹勢(shì),。
二套房貸政策重在執(zhí)行
會(huì)議提出,，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�,，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民,，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。
該政策被認(rèn)為是政府放松二套房貸的實(shí)際舉措,。然而回顧此前央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)二套房貸政策的文件可以發(fā)現(xiàn),，在2007年12月5日下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知中，也曾提出“對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭,，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�,，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行……”,。
北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)黃興文表示,，二套房貸政策并沒有變化。但他指出,，假若最近出臺(tái)的政策不能使市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn),，二套房政策將會(huì)被取消。
分析人士指出,，金融風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)家不可能放松的底線,，事實(shí)上，雖然國(guó)家敢于放松二套房貸,，但銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)的控制,，也不會(huì)迅速響應(yīng)。
專家指出,，目前老百姓實(shí)際購(gòu)買力大幅縮水,，相對(duì)于大多數(shù)人的購(gòu)買力而言，目前房?jī)r(jià)仍高高在上,。在第一套住房尚買不起的情況下,，又何來改善性需求。因此,，放松二套房貸政策可能會(huì)助長(zhǎng)投機(jī)。
房?jī)r(jià)仍有下降空間
會(huì)議指出,，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求,，加大對(duì)中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù),。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,，“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,，促進(jìn)商品住房銷售”———這一表述是政府在提醒開發(fā)商認(rèn)清市場(chǎng)短期難以回暖的事實(shí),，讓他們盡快降價(jià)促銷,。這也表明政府救市重在救需求而非開發(fā)商。
針對(duì)“支持合理融資需求,，加大對(duì)中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持”這一表述，專家們普遍認(rèn)為,，這將有利于緩解地產(chǎn)商燃眉之急，但具體效果如何,，還有待商業(yè)銀行的落實(shí),。考慮到商業(yè)銀行目前惜貸嚴(yán)重,，該政策在執(zhí)行上的彈性很大。
二手房市場(chǎng)有望回暖
會(huì)議指出,，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策,。其中,，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅,；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅,。
黃興文表示,，這將降低房地產(chǎn)交易成本,，預(yù)計(jì)將減少上百億的成本，將利于二手房市場(chǎng)回暖,，在此政策刺激下,，二手房銷售量不久將會(huì)超過新房銷售量。他同時(shí)強(qiáng)調(diào),，該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在量上,，對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生太大影響。
據(jù)了解,，該條政策對(duì)滿2年不滿5年的住房交易最為有利,，可以直接減少交易稅賦。以一套100萬的房產(chǎn)為例,，交易成本可由原來的10萬元下降為5萬元,。專家們指出，房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅賦在未來有望進(jìn)一步得到降低,。 |