74家上市房地產企業(yè)的資產負債率正逐日攀升,，營業(yè)收入大幅上升的“假象”背后,，是簽約預售收入的悄然下降。
近日,，易居中國一份有關74家A股上市房企財務分析報告顯示,，因為有2007年銷售收入的結轉因素,，2008年前三季度上市房企的營業(yè)收入數(shù)據(jù)看似景氣，實現(xiàn)同比增長33.80％,。但簽約收入1185.73億元,同比下降0.10％,；而負債方面，扣除預收賬款,，74家房地產A股上市企業(yè)三季度末總負債高達3119億元,，較去年同期的2024億元增長54.10％。
“房地產企業(yè)的當前銷售業(yè)績已經開始下滑,，負債激增更是房地產業(yè)寒冬來臨的真實寫照,。”易居中國分析師林戈表示,。
相關資料顯示,，2001年時，上市房地產企業(yè)資產負債率平均為60％,，非上市房企的資產負債率高達80％,。這一投資過熱現(xiàn)象直接引來長達數(shù)年的房地產宏觀調控周期。而根據(jù)上述報告,，截至2008年上半年,，全國房企500強中有23.4％的企業(yè)資產負債率超過70％。上市房企的負債率更是直線攀升,。截至今年6月30日,，富力地產資產負債率為139%，綠城中國負債率116.7％,，首開,、金地、濱江等同樣處于70％至80％左右的資產負債率水平,。即便一向標榜資金穩(wěn)健的萬科前三季度資產負債率也接近70％,。
奇高的資產負債率在低迷的市道中是一條越掙越緊的緊箍咒。
據(jù)中國房地產及住宅研究會等測評,，
2007年,，在宏觀經濟未見頹勢，住房價格迅猛上漲的情況下,，萬科,、中海,、富力、保利等12家重要房企的土地儲備高達3億平方米,，按當年的開發(fā)速度，消化這些土地儲備需要5年以上時間,。隨著全球金融危機在下半年開始加劇惡化,，房企因整體土地儲備龐大，占有企業(yè)大量資金,，再加上市場日趨低迷,，銷售回款速度放慢，500家房地產企業(yè)的資產平均周轉率僅為0.53次,，最小值甚至低至0.03次,。
“2008年下半年開始，土地儲備正成為開發(fā)商的巨大包袱,，轉讓機會縮減,，儲備價值日益貶損，現(xiàn)金隨著成本高企而不斷流失,，經營環(huán)境惡化,。”易居報告如是分析,。
“在這樣的市場背景下,，我們對開發(fā)商的建議是‘清舊盤、改規(guī)劃,、緩開工,、退地’。因為目前市場上在售的樓盤多數(shù)都會遇到二手房和經濟適用房的競爭,，所以越早清空越好,；然后研究未來二三年的中高檔市場方向，對在建樓盤的各項指標進行修改,。緩開工除了可以把規(guī)劃做得更好外,，也可以避開未來一二年內的供應壓力，退地主要是退高價的郊區(qū)地塊,�,！鄙虾Ｒ晃环康禺a專家這樣支招。
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