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在一系列刺激樓市的政策下,，樓市回暖了嗎,？
本月9日,，國家發(fā)改委,、國家統(tǒng)計(jì)局公布了最新的調(diào)查數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)顯示,，11月,，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0．2％,。
這也就是說，相比去年11月,，今年的房價(jià)還略微上揚(yáng),。
除了價(jià)格，房屋交易量也在11月出現(xiàn)變化,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，與10月相比，期房住宅簽約套數(shù)增加了50.9％,，簽約面積增加了52.4％,。易居中國的統(tǒng)計(jì)顯示，11月上海商品住宅的成交量已恢復(fù)到今年7月的水平,。
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的報(bào)告顯示,，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套,，達(dá)到了今年以來商品住宅成交量的最大值,。
樓市真的出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)性的變化,，由冷轉(zhuǎn)暖了,？
11月交易量上揚(yáng)可能是短期表現(xiàn)
“絕對(duì)沒有回暖，樓市現(xiàn)在依然在下行通道,�,！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰這樣說。
在李文杰看來,，11月出現(xiàn)交易量的上揚(yáng)僅僅是短期的表現(xiàn),，而且是因?yàn)槭艿搅?0月以來各種刺激經(jīng)濟(jì)政策的影響，并不能據(jù)此判斷樓市轉(zhuǎn)暖,。
從去年下半年以來,，整個(gè)房地產(chǎn)市場都在缺錢、缺人氣的尷尬中運(yùn)行,。盡管各地開發(fā)商拿出了各種各樣的打折,、贈(zèng)送、降價(jià)手段,，交易量卻一直沒有明顯回升,。沒有交易量，資金就不能回籠,，再加上銀行政策的收緊,，開發(fā)商的資金鏈繃得越來越緊。
受美國金融危機(jī)影響,，我國拿出了救市計(jì)劃,。從10月開始,，對(duì)樓市的利好政策開始接連出臺(tái)。
10月23日,，人民銀行發(fā)布政策,，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％,。
同一天,，財(cái)政部也發(fā)文宣布，從11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％,；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,。
11月,，中國人民銀行作出自1997年以來幅度最大的降息決定，從11月27日起,，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1．08個(gè)百分點(diǎn),。
在此期間，包括北京等地在內(nèi)的眾多地方政府也推出了相關(guān)利好政策,。在這些政策的帶動(dòng)下,，一直低迷的樓市開始有了一些起色，直接的表現(xiàn)就是交易量開始出現(xiàn)回升,。
“11月整體交易量是有所上升,，但僅僅是月度的環(huán)比上升，而且遠(yuǎn)沒有達(dá)到去年,、前年的水平,。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者,，2007年北京市二手房交易量為9萬余套,，而今年估計(jì)也就6萬多套，量還是不夠,。
除了交易量并沒有恢復(fù)正常外,，胡景暉還注意到，在11月出現(xiàn)的交易量環(huán)比上升中,，交易單套的總面積和總額都在下降,。
“10月以來的利好政策受益人群是首次置業(yè)人群，這部分人大部分購買的是小戶型房屋,，那么交易的房屋面積和總價(jià)都不高,。”胡景暉說，目前的政策還沒有覆蓋到有改善住宅需求的人群,，這部分人群的購買欲望還沒有被激發(fā)出來,，所以交易量的回升還是部分性的。
胡景暉告訴記者,，到了年底,，正是正常時(shí)期房地產(chǎn)市場交易的淡季，在目前整個(gè)市場形勢(shì)不好的情況下,，更是淡季中的淡季,。估計(jì)將會(huì)有新的價(jià)格戰(zhàn)，會(huì)有更大幅度的降價(jià),。
那么,，判斷樓市是否回暖的標(biāo)志是什么？
樓市回暖的標(biāo)志是什么
在李文杰看來,，要判斷樓市是否出現(xiàn)回暖,，主要看房價(jià)和房屋交易量是否在一個(gè)時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)穩(wěn)定，不再下跌,。這個(gè)穩(wěn)定至少要維持兩三個(gè)月以上,，才能說樓市開始回暖。
在此次國家發(fā)改委,、國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中,，盡管全國70個(gè)城市同比房價(jià)出現(xiàn)0．2％的上漲，但環(huán)比卻出現(xiàn)了0．5％的下跌,，而且環(huán)比價(jià)格下跌的城市有43個(gè),，占到統(tǒng)計(jì)城市的6成以上�,！巴取敝傅氖侨ツ�11月與今年11月相比得出的數(shù)據(jù)變化�,！碍h(huán)比”指的是今年11月與10月相比,，得出的數(shù)據(jù)變化。因此環(huán)比數(shù)字的下降,，意味著今年11月與10月相比,房屋價(jià)格不是上漲而是下降,。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h提供了另一個(gè)數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),，截至12月1日,可售期房住宅套數(shù)為113147套,可售面積為14010146平方米,；未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為35698套，未簽約現(xiàn)房住宅面積為5099496平方米,。這比去年同期分別增長了68.8％,、48.7％和66％、48.7％。這就是說,，盡管11月交易量上升,，但待售的房屋數(shù)量也在上升。
“國家刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的相關(guān)政策,，只是降低了消費(fèi)者購房門檻,，然而能夠真正對(duì)市場起到刺激作用的，依然還是價(jià)格的調(diào)整,�,！睏钌黉h在其博客中寫到，當(dāng)越來越多的項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整到位,，市場的需求也就逐漸釋放,，最終開發(fā)商發(fā)現(xiàn)房價(jià)不需要再降房子就能賣出，而購房者發(fā)現(xiàn)再也無法等到房價(jià)進(jìn)一步下跌的時(shí)候,，買賣雙方的博弈達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn),，樓市的底部就將到來。樓市才可能回暖,。
楊少鋒表示,，政府出臺(tái)的系列救市措施，其最基本的出發(fā)點(diǎn)都是“救需求不救房價(jià)”,，房地產(chǎn)企業(yè)資金問題直接獲得解決的希望已經(jīng)化為泡影,，未來較長時(shí)間之內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的形勢(shì)依然無法改觀,。
在他看來,，樓市的回暖并沒有那么樂觀，關(guān)鍵要看房價(jià)調(diào)整何時(shí)能到位,，能符合居民購買力,。
李文杰同樣對(duì)樓市回暖不樂觀。在他看來,，如果到2009年一季度末能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定就已經(jīng)相當(dāng)不容易,，“至于回暖，很有可能整個(gè)2009年都難以實(shí)現(xiàn),�,！�
本報(bào)北京12月10日電 |