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樓市價量齊跌
“先生，買房嗎,？去看看吧，我們的售樓處就在斜對面的一樓�,！�8月19日，記者剛出北京輕軌果園站,，就有幾個售樓人員圍上來,。
見記者表示不買，“你去看看吧,，算我們的業(yè)績,，”售樓的先生告訴記者，“來了快一個月了,，一套還沒有賣出去,。”說著,，將促銷的小廣告塞進記者手中,。
最近一段時間，在北京的地鐵及一些車站,，隨處都能見到分發(fā)售樓小廣告的促銷人員,。
在傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季到來之際，記者發(fā)現(xiàn),，北京樓市仍然顯現(xiàn)持續(xù)冷清的局面,。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，上半年北京商品住宅網(wǎng)上簽約總量為40600套,，比2007年同期的65004套下降了38%,。7月份，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約面積595642平方米,，同比下降62.7%,，環(huán)比下降33%。
不光是一手房,，二手房交易也出現(xiàn)了明顯滑坡,。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，7月份北京二手房買賣市場成交量環(huán)比下降10.9%，與此同時交易價格也開始回調(diào),，北京二手房市場自2005年以來首次出現(xiàn)“價量齊跌”,。
北京樓市持續(xù)冷清的局面同全國相似。來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報告顯示,，8月18日,，上海中遠(yuǎn)兩灣城的29套房源集中成交，均價13842元／平方米,，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米,。
國家發(fā)改委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月,，全國商品住房竣工面積16533萬平方米,，同比增長12.4%，增幅同比提高9個百分點,；銷售面積27743萬平方米,，同比下降10.8%，增幅下降37.2個百分點,。
北京房價收入比達26倍
北京樓市和全國樓市在今年上半年終于一改往日瘋漲的局面,。后奧運時代，樓市會出現(xiàn)“報復(fù)性上漲”嗎,？
有業(yè)界分析人士認(rèn)為,，房價太高是目前樓市不景氣的主要原因。有數(shù)據(jù)顯示,，北京市房價自２００１年申奧成功后開始上漲,，至２００６年三級跳式飛躍，三環(huán)內(nèi)樓盤突破每平方米萬元,；２００６年中,，四環(huán)內(nèi)樓盤緊跟著沖破每平方米萬元；而２００７年中,，五環(huán)內(nèi)已難覓每平方米萬元以下的樓盤,。
其實，不光是在北京,，我國大中城市房價2003年以來均出現(xiàn)了連續(xù)上漲的行情,。
據(jù)統(tǒng)計，2007年全國商品房平均銷售價格高達3885元,。按照90平方米的小戶型計算,，一套住房的價格高達34.97萬元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍,。大中城市的房價與家庭收入比率更高,，北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率,，甚至達到了26倍。按照國際3-5倍的房價與家庭收入的比率,，北京市居民家庭年收入應(yīng)當(dāng)達到32萬—54萬,，才能適應(yīng)這個房價，即使家庭收入按照10%的高增長速度,，也需要16年-22年的時間,。
專家表示，當(dāng)房屋作為投資需求時,，決定房價的力量是房屋租金,，國際上通常用租售比來表示。國際上衡量房產(chǎn)運行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1：200-1：300,。而目前我國的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線,。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個范圍之內(nèi),。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息,，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明,，房屋也不再具有投資價值�,！�
中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任,、研究員曹建海認(rèn)為，目前房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了大多數(shù)家庭的可支配收入,，連房屋投資者也開始擔(dān)心無法找到下家接盤,，銀行體系也開始審慎房地產(chǎn)貸款，房價調(diào)整已成為大勢所趨,。
“目前
,，無論是政策條件、房地產(chǎn)市場發(fā)展模式,，還是房地產(chǎn)市場的本身及金融市場環(huán)境,，都發(fā)生了根本性變化，在這樣的條件下,，奧運會后房地產(chǎn)市場將理性回歸,。”中國社科院金融所研究員易憲容說,，“中國房地產(chǎn)市場已進入大的調(diào)整周期,，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個漫長的時期,，香港上一輪的房地產(chǎn)市場就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長的時間,�,！�
調(diào)整仍將繼續(xù)
從歷史經(jīng)驗來看，世界上舉辦過奧運會的城市,，會出現(xiàn)不同程度的“奧運經(jīng)濟低谷”現(xiàn)象,。
對于北京房地產(chǎn)市場和全國樓市而言，在后奧運時代,，一些權(quán)威人士的看法卻完全不同,。
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴在奧運會期間召開的新聞發(fā)布會上表示，2007年下半年以來房市發(fā)生的變化主要是市場的銷售量下降,，市場觀望氣氛比較濃厚,。但從中長期趨勢看，中國房地產(chǎn)市場總體是樂觀的,。因為中國城市化率還達不到全球的平均水平,。預(yù)計未來十幾年城市化率每年還會增長1個百分點，大量人口還會進入城市,。
“2007年下半年以來,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策、金融市場的環(huán)境,、居民對房地產(chǎn)市場認(rèn)識等方面都發(fā)生了深刻的變化,，而這種變化意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場將進入周期性調(diào)整期,�,！币讘椚萁邮苡浾卟稍L時說。
他分析,，政府政策明確規(guī)定房地產(chǎn)市場是以消費為主導(dǎo)的市場而不是炒作投資的市場,。對于房地產(chǎn)消費，政府可以采取優(yōu)惠的政策,；對于房地產(chǎn)投資,，政府則要求采取市場價格。如第二套住房貸款利率上調(diào),、首付比重增加等,，而且這種政策地方政府是不可改變的。只要房地產(chǎn)市場把炒作與投資這部分清除出來,，住房需求就會發(fā)生根本性變化,。
他舉例說，比如,，在2004年10月利率沒有上調(diào)之前,，一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達到8.63%。利息上漲3.65%,，利率漲幅達74.3%,。加上目前通貨膨脹過高，利率仍然處于上升的通道上,，“因此,，房地產(chǎn)炒作風(fēng)險急速上升。這些因素是任何地方政府都改變不了的,�,！�
國家調(diào)控仍在繼續(xù)。央行和銀監(jiān)會日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》,，要求各金融機構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,，同時金融機構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。業(yè)內(nèi)人士稱,，這道聯(lián)名下發(fā)的限貸令,，對業(yè)已冷清的房地產(chǎn)市場來說，無疑是雪上加霜,。 |