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作為房地產(chǎn)企業(yè)“價(jià)值中樞”的土地儲(chǔ)備也并非多多益善,，大幅圈地有可能成為地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān),。隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩,。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出,，相對(duì)于2006、2007兩年的“圈地高潮”,，今年房地產(chǎn)業(yè)在土地購(gòu)置方面的投資降溫,，因土地增值而獲得收益也將減少；強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)效率,、財(cái)務(wù)安全和擴(kuò)張穩(wěn)健的企業(yè)將更顯示出優(yōu)勢(shì),。
謹(jǐn)慎拿地
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在最關(guān)心的問(wèn)題不再是土地儲(chǔ)備規(guī)模的大小,，而是如何消化土地,，平衡土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)資金的問(wèn)題；因此,，謹(jǐn)慎拿地也成了地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)中的主題詞,。
萬(wàn)科A（000002）執(zhí)行副總裁肖莉在接受本報(bào)采訪時(shí)指出，土地已經(jīng)不是制約行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸,，基于這一判斷,，萬(wàn)科合理放緩了拿地節(jié)奏，更加強(qiáng)調(diào)成長(zhǎng)的質(zhì)量和財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性,。她對(duì)記者說(shuō),，“為防止占?jí)嘿Y金、降低周轉(zhuǎn)效率,，萬(wàn)科不主張過(guò)多的項(xiàng)目資源保有量,。”
新湖中寶（600208）總裁林俊波也坦言,，公司土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張速度已經(jīng)明顯放緩,。“為規(guī)避盲目擴(kuò)張和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，公司主動(dòng)放棄了好幾塊看中的土地,；其中有些地塊公司已經(jīng)跟了較長(zhǎng)時(shí)間�,！�
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,，去年的高價(jià)拿地現(xiàn)象，主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)情緒過(guò)于亢奮,，企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀,。不過(guò)由于行業(yè)景氣度的持續(xù)回落，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張也趨于謹(jǐn)慎。
中投證券最新公布的一份研究報(bào)告顯示,，一線城市土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置增速放緩,。北京、上海,、深圳土地開(kāi)發(fā)面積和購(gòu)置面積的規(guī)模和增速呈現(xiàn)不同程度的下降,，其中上海的下降趨勢(shì)非常顯著。
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn),。5月份,，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為96.42，比4月份回落0.46點(diǎn),，同比下降1.35點(diǎn)。
今年1至5月,，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐月放緩,；共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資615.9億元，比上年同期增長(zhǎng)15.6%,，較一季度回落6.9個(gè)百分點(diǎn),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地費(fèi)用185.9億元，比上年同期增長(zhǎng)21.6%,，增速比一季度回落17.7個(gè)百分點(diǎn),，從而影響全市開(kāi)發(fā)投資增速放緩。
在上海,，前五個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資514.12億元,，比去年同期增長(zhǎng)2%。其中,，商品住宅投資320.9億元,，增長(zhǎng)1.4%。
在廣東,，1-5月,，土地購(gòu)置費(fèi)用172.69億元，增長(zhǎng)19.4%,，同比放緩81.4個(gè)百分點(diǎn),。由于銷(xiāo)售低迷，房?jī)r(jià)下跌,；土地購(gòu)置價(jià)格明顯下滑,。前五個(gè)月購(gòu)置土地面積1483.28萬(wàn)平方米，折合每平米1164元,；同比下降17.5%,。
土地市場(chǎng)“降溫”
與前兩年地產(chǎn)商對(duì)土地趨之若鶩形成對(duì)應(yīng)，今年全國(guó)土地市場(chǎng)已明顯有所降溫,；業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),，“面粉”貴過(guò)“面包”現(xiàn)象終難持久,。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年10月以來(lái)的半年時(shí)間內(nèi),，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍土地超過(guò)50塊,，不少土地以底價(jià)成交。這一現(xiàn)象在南方城市更為普遍,。
深圳土地房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)顯示,，今年1至4月，該市共出讓居住性用地9宗,，僅有3宗成交,，其中一宗還是限價(jià)房用地，土地出讓市場(chǎng)繼續(xù)了2007年下半年開(kāi)始的萎靡,。其中4月份,，深圳兩次公開(kāi)出讓居住用地，分別有5宗和3宗土地,。不過(guò)兩次拍賣(mài)均只有一塊土地成交,，其他6宗全部流拍。
在廈門(mén),，6月8日的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上,，往日的拉鋸競(jìng)爭(zhēng)已難得一見(jiàn)。競(jìng)拍的１２幅地塊只有７幅成交,，流拍５幅,，成交最高樓面價(jià)為每平方米５１２６元；其中面積最大的地塊位于島外集美區(qū),，因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍,。流拍的還包括位于島內(nèi)思明區(qū)觀音山片區(qū)的一地塊，這已是該地塊的第二次流拍,。
土地拍賣(mài)的冷清情景同樣出現(xiàn)在一向炙手可熱的京城,。今年1月16日，北京迎來(lái)了首次土地集中入市,，當(dāng)天有7塊土地招標(biāo),、掛牌出讓?zhuān)c大家的預(yù)期迥異，參與的開(kāi)發(fā)商寥寥無(wú)幾,。就連最為大家看好的來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村1號(hào)地,，和位于四環(huán)以?xún)?nèi)廣渠路15號(hào)地及“鳥(niǎo)巢”附近的黃金地塊南沙灘東路3號(hào)地也遭到冷遇，3地塊僅有6家開(kāi)發(fā)商參與投標(biāo),。更讓人意外的是,，廣渠路15號(hào)地竟以流拍告終，成為自2002年北京土地實(shí)行公開(kāi)招拍掛以來(lái)，四環(huán)以?xún)?nèi)地塊首次出現(xiàn)的流拍,。
5月27日,，北京市土地儲(chǔ)備中心兩塊掛牌出讓的土地成交。此次出讓的兩塊土地,，其成交價(jià)均高出起始價(jià)不多,。目前，北京仍有數(shù)塊土地未結(jié)束掛牌競(jìng)價(jià),。其中,，朝陽(yáng)區(qū)一些地塊，至今無(wú)開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià),。由于市場(chǎng)走勢(shì)依然“徘徊”,，北京原本預(yù)計(jì)的2季度土地供應(yīng)潮，可能將再次延期,。
同樣,，上海、廣州,、南京、天津也多次出現(xiàn)了類(lèi)似情形,。從“地王”頻出到流拍,，地價(jià)下行壓力也日益增大。
戴德梁行一位分析人士指出,，土地流拍,，一方面是因?yàn)殂y行收縮房地產(chǎn)貸款和樓市持續(xù)低迷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張,，沒(méi)有能力拿地,；另一方面由于樓市持續(xù)走低，開(kāi)發(fā)商信心不足,，拿地十分謹(jǐn)慎,。另外，國(guó)家通過(guò)對(duì)閑置土地的清查整頓,、對(duì)延期開(kāi)發(fā)土地的增值部分利潤(rùn)征收稅費(fèi)等措施,，都讓地產(chǎn)商感到盲目圈地將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。 |