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如今北京的房地產(chǎn)市場似乎進入了“價滯量跌”的整理階段,。
記者日前走訪北京一些樓盤發(fā)現(xiàn),，剔除各種明折和暗折因素后，北京房價基本處于“停滯”狀態(tài),，而且一些項目出現(xiàn)推遲開盤的“捂盤”現(xiàn)象,。專家認為,，北京樓市的這種調(diào)整將持續(xù)一段時間，調(diào)整時間和力度不僅受奧運因素影響,，還要看貨幣政策和宏觀調(diào)控的具體情況,。
房價上漲乏力
根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，5月北京房價環(huán)比上漲0.4%,，4月環(huán)比上漲0.2%,，而1-3月環(huán)比漲幅分別達到0.7%、0.5%和1.0%,。從數(shù)字上來看,，不同于深圳等城市的房價已經(jīng)明顯調(diào)整，北京房價依然在緩慢地上漲,。但顯然,，進入二季度北京房價增速進一步放慢，加上促銷折扣等未被統(tǒng)計考慮的因素,，北京房價基本處于停滯狀態(tài),。
中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰表示，雖然從統(tǒng)計數(shù)字上看,，北京房價體現(xiàn)了“穩(wěn)中有漲”的趨勢,，但值得關(guān)注的是，由于市場觀望情緒濃重,，不少新開樓盤調(diào)低了開盤價格,，這部分價格變動并未體現(xiàn)在統(tǒng)計中。
樓盤花樣眾多的打折促銷活動也通常不反映在統(tǒng)計數(shù)字中,。與年初如同“小荷才露尖尖角”的促銷打折相比,，如今北京更多樓盤加入了促銷的行列。除了房價折扣,，贈送物業(yè)費,、停車位、家電裝修甚至轎車都成為開發(fā)商的促銷手段,。東四環(huán)百子灣區(qū)域的美利山項目五一假期推出了每平方米11980元的節(jié)日特價房,，正常均價是15000元,，目前這種“特價房”依然在售；朝陽區(qū)尚未開盤的奧東18號初步定價28000元/平方米,，該項目如果在開盤前進行意向簽約,，會得到25000元/平方米的優(yōu)惠價格；6月1日開盤的豐臺區(qū)六里橋區(qū)域的保利百合花園,，推出了辦理銀行卡可以得到房價優(yōu)惠2萬元的促銷活動,。
采取直接降價的樓盤也有一些,。位于西南三環(huán)的萬年花城,，去年秋天3期開盤后，該樓盤價格今年初一度上漲至均價17000元,。今年4月20日推出了4期,，地理位置更靠近三環(huán)，均價卻回落到了15000元,，部分戶型價格更下調(diào)到了13000多元,。大西洋新城(聆湖苑)3月27日開盤均價15500元/平方米，目前已經(jīng)售出三分之二,，剩下的均價在14500元左右,。
不過，并不是所有的樓盤都采取降價或折扣的措施,。據(jù)記者了解,，去年下半年之后開盤的樓盤，為了加快回籠資金,，大多采取降價或打折的措施,，并且幅度較大。而之前開盤的樓盤,，大多已經(jīng)銷售了大部分房子,，房價變動幅度不大。如中關(guān)村區(qū)域的悅園去年5月開盤價格是20000元起價,，目前漲到了25800元,，該樓盤已經(jīng)銷售大半，并無其他折扣措施,。
“捂盤商”擔憂成交量
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，不少原定5、6月開盤的樓盤,，如西海國際,、德勝佳苑、華潤置地廣安門項目都推遲了開盤時間,，推遲的原因主要有未拿到銷售許可證,、未如期完工等,。
業(yè)內(nèi)人士分析，除了客觀原因外,，確實存在一些推遲開盤的現(xiàn)象,。如目前規(guī)定領(lǐng)取銷售許可證三日內(nèi)須開盤，一些開發(fā)商便以推遲領(lǐng)證時間為由延期開盤,。之所以頂著推遲回籠資金的壓力延期開盤,，主要是對于市場成交量的擔憂，想等到將來市場回暖再推出樓盤,。
事實上,，進入傳統(tǒng)銷售旺季的5月，北京房屋成交量已經(jīng)有了一定程度的提升,。李文杰介紹,，一季度北京房屋成交量同比下滑最為嚴重，跌幅達到70%,，但是二季度開始緩慢回升,，成交量大概相當于去年的一半。招商證券的報告則顯示,，5月份,，北京一手住宅成交99.5萬平方米，環(huán)比上漲33.0%,。
盡管如此,，不少開發(fā)商對目前的情形難言樂觀。一方面,，5月原本屬于銷售旺季,，一定程度的成交量提升并不能充分說明問題。另一方面,，受上年末土地供應(yīng)量加大,、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，北京商品住宅出現(xiàn)了近年罕見的供大于求局面,，原本是房價上漲重要支柱的供求基本面被扭轉(zhuǎn),。
“如果真存在捂盤現(xiàn)象，那是因為開發(fā)商的判斷出現(xiàn)了問題,，開發(fā)商今后可能蒙受更大的損失,。”
中國社科院金融研究所研究員殷劍峰如此表示,。
李文杰認為,，開發(fā)商已經(jīng)由昔日資金普遍過剩轉(zhuǎn)為資金短缺，這將加快房地產(chǎn)業(yè)的整合力度。不少大的開發(fā)商如萬科,、SOHO中國近來已經(jīng)加快了收購步伐,。
漲跌預(yù)期不一致
經(jīng)歷了年初時的“價漲量跌”，對于如今的“價滯量跌”,，人們不禁會問,，北京樓市未來是否會出現(xiàn)“量價齊跌”的情況？
此前高盛發(fā)布報告認為,，北京房價未來有可能出現(xiàn)10%-15%的跌幅,。對此，在保利百合花園看房的王陽先生說：“北京是首都,，各類人群的購房需求還是比較旺盛的,。我個人不認為北京房價會經(jīng)歷一個急跌的過程，如果房價比現(xiàn)在低5%,，我就會立刻考慮買房,�,！�
殷劍峰認為：“今年可能是北京樓市的一個拐點,。整個城市房屋價格增長速度將明顯放緩，一些前幾年非理性上漲的區(qū)域,，甚至?xí)霈F(xiàn)絕對價格下降,。這樣的趨勢將在北京沒有了奧運預(yù)期之后的下半年更加明顯地體現(xiàn)出來，唯一的疑問在于放緩和下降的程度會有多大,�,！�
李文杰則表示：“目前可以說最壞的時候已經(jīng)過去。從北京近來成交量抬頭,，到南方的廣州,、深圳等城市二手房租售價格小幅回暖，都體現(xiàn)了這個跡象,�,！�
他預(yù)計，北京房價漲幅放緩趨勢仍會延續(xù),，大幅放量的可能性很小,，但絕對價格下跌的可能性在減小。 |