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如今北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎進(jìn)入了“價(jià)滯量跌”的整理階段。
記者日前走訪北京一些樓盤(pán)發(fā)現(xiàn),，剔除各種明折和暗折因素后,，北京房?jī)r(jià)基本處于“停滯”狀態(tài)，而且一些項(xiàng)目出現(xiàn)推遲開(kāi)盤(pán)的“捂盤(pán)”現(xiàn)象,。專家認(rèn)為,，北京樓市的這種調(diào)整將持續(xù)一段時(shí)間，調(diào)整時(shí)間和力度不僅受奧運(yùn)因素影響,，還要看貨幣政策和宏觀調(diào)控的具體情況,。
房?jī)r(jià)上漲乏力
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，5月北京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.4%,，4月環(huán)比上漲0.2%,，而1-3月環(huán)比漲幅分別達(dá)到0.7%、0.5%和1.0%,。從數(shù)字上來(lái)看,，不同于深圳等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯調(diào)整，北京房?jī)r(jià)依然在緩慢地上漲,。但顯然,，進(jìn)入二季度北京房?jī)r(jià)增速進(jìn)一步放慢，加上促銷折扣等未被統(tǒng)計(jì)考慮的因素,，北京房?jī)r(jià)基本處于停滯狀態(tài),。
中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰表示，雖然從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看,，北京房?jī)r(jià)體現(xiàn)了“穩(wěn)中有漲”的趨勢(shì),，但值得關(guān)注的是，由于市場(chǎng)觀望情緒濃重,，不少新開(kāi)樓盤(pán)調(diào)低了開(kāi)盤(pán)價(jià)格,，這部分價(jià)格變動(dòng)并未體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)中。
樓盤(pán)花樣眾多的打折促銷活動(dòng)也通常不反映在統(tǒng)計(jì)數(shù)字中,。與年初如同“小荷才露尖尖角”的促銷打折相比,，如今北京更多樓盤(pán)加入了促銷的行列,。除了房?jī)r(jià)折扣，贈(zèng)送物業(yè)費(fèi),、停車位,、家電裝修甚至轎車都成為開(kāi)發(fā)商的促銷手段。東四環(huán)百子灣區(qū)域的美利山項(xiàng)目五一假期推出了每平方米11980元的節(jié)日特價(jià)房,，正常均價(jià)是15000元,，目前這種“特價(jià)房”依然在售；朝陽(yáng)區(qū)尚未開(kāi)盤(pán)的奧東18號(hào)初步定價(jià)28000元/平方米,，該項(xiàng)目如果在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行意向簽約,，會(huì)得到25000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格；6月1日開(kāi)盤(pán)的豐臺(tái)區(qū)六里橋區(qū)域的保利百合花園,，推出了辦理銀行卡可以得到房?jī)r(jià)優(yōu)惠2萬(wàn)元的促銷活動(dòng),。
采取直接降價(jià)的樓盤(pán)也有一些。位于西南三環(huán)的萬(wàn)年花城,，去年秋天3期開(kāi)盤(pán)后，該樓盤(pán)價(jià)格今年初一度上漲至均價(jià)17000元,。今年4月20日推出了4期,，地理位置更靠近三環(huán)，均價(jià)卻回落到了15000元,，部分戶型價(jià)格更下調(diào)到了13000多元,。大西洋新城(聆湖苑)3月27日開(kāi)盤(pán)均價(jià)15500元/平方米，目前已經(jīng)售出三分之二,，剩下的均價(jià)在14500元左右,。
不過(guò)，并不是所有的樓盤(pán)都采取降價(jià)或折扣的措施,。據(jù)記者了解,，去年下半年之后開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，為了加快回籠資金,，大多采取降價(jià)或打折的措施,，并且幅度較大。而之前開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán),，大多已經(jīng)銷售了大部分房子,，房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不大。如中關(guān)村區(qū)域的悅園去年5月開(kāi)盤(pán)價(jià)格是20000元起價(jià),，目前漲到了25800元,，該樓盤(pán)已經(jīng)銷售大半，并無(wú)其他折扣措施,。
“捂盤(pán)商”擔(dān)憂成交量
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，不少原定5,、6月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，如西海國(guó)際,、德勝佳苑,、華潤(rùn)置地廣安門(mén)項(xiàng)目都推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，推遲的原因主要有未拿到銷售許可證,、未如期完工等,。
業(yè)內(nèi)人士分析,，除了客觀原因外,，確實(shí)存在一些推遲開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象。如目前規(guī)定領(lǐng)取銷售許可證三日內(nèi)須開(kāi)盤(pán),，一些開(kāi)發(fā)商便以推遲領(lǐng)證時(shí)間為由延期開(kāi)盤(pán),。之所以頂著推遲回籠資金的壓力延期開(kāi)盤(pán)，主要是對(duì)于市場(chǎng)成交量的擔(dān)憂,，想等到將來(lái)市場(chǎng)回暖再推出樓盤(pán),。
事實(shí)上，進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季的5月,，北京房屋成交量已經(jīng)有了一定程度的提升,。李文杰介紹，一季度北京房屋成交量同比下滑最為嚴(yán)重,，跌幅達(dá)到70%,，但是二季度開(kāi)始緩慢回升，成交量大概相當(dāng)于去年的一半,。招商證券的報(bào)告則顯示,，5月份，北京一手住宅成交99.5萬(wàn)平方米,，環(huán)比上漲33.0%,。
盡管如此，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的情形難言樂(lè)觀,。一方面,，5月原本屬于銷售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分說(shuō)明問(wèn)題,。另一方面,，受上年末土地供應(yīng)量加大、限價(jià)房和保障性住房用地集中入市等因素影響,，北京商品住宅出現(xiàn)了近年罕見(jiàn)的供大于求局面,，原本是房?jī)r(jià)上漲重要支柱的供求基本面被扭轉(zhuǎn)。
“如果真存在捂盤(pán)現(xiàn)象,，那是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的判斷出現(xiàn)了問(wèn)題,，開(kāi)發(fā)商今后可能蒙受更大的損失,。”
中國(guó)社科院金融研究所研究員殷劍峰如此表示,。
李文杰認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)由昔日資金普遍過(guò)剩轉(zhuǎn)為資金短缺，這將加快房地產(chǎn)業(yè)的整合力度,。不少大的開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科,、SOHO中國(guó)近來(lái)已經(jīng)加快了收購(gòu)步伐。
漲跌預(yù)期不一致
經(jīng)歷了年初時(shí)的“價(jià)漲量跌”,，對(duì)于如今的“價(jià)滯量跌”,，人們不禁會(huì)問(wèn)，北京樓市未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的情況,？
此前高盛發(fā)布報(bào)告認(rèn)為,，北京房?jī)r(jià)未來(lái)有可能出現(xiàn)10%-15%的跌幅。對(duì)此,，在保利百合花園看房的王陽(yáng)先生說(shuō)：“北京是首都,，各類人群的購(gòu)房需求還是比較旺盛的。我個(gè)人不認(rèn)為北京房?jī)r(jià)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)急跌的過(guò)程,，如果房?jī)r(jià)比現(xiàn)在低5%,，我就會(huì)立刻考慮買房�,！�
殷劍峰認(rèn)為：“今年可能是北京樓市的一個(gè)拐點(diǎn),。整個(gè)城市房屋價(jià)格增長(zhǎng)速度將明顯放緩，一些前幾年非理性上漲的區(qū)域,，甚至?xí)霈F(xiàn)絕對(duì)價(jià)格下降,。這樣的趨勢(shì)將在北京沒(méi)有了奧運(yùn)預(yù)期之后的下半年更加明顯地體現(xiàn)出來(lái)，唯一的疑問(wèn)在于放緩和下降的程度會(huì)有多大,�,！�
李文杰則表示：“目前可以說(shuō)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。從北京近來(lái)成交量抬頭,，到南方的廣州,、深圳等城市二手房租售價(jià)格小幅回暖，都體現(xiàn)了這個(gè)跡象,�,！�
他預(yù)計(jì)，北京房?jī)r(jià)漲幅放緩趨勢(shì)仍會(huì)延續(xù),，大幅放量的可能性很小,，但絕對(duì)價(jià)格下跌的可能性在減小。 |