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日前,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合國務(wù)院發(fā)展研究中心,、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所,、中國指數(shù)研究院,、建設(shè)部政策研究中心和國務(wù)院有關(guān)部門的專家,，發(fā)布了關(guān)于2007年中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的分析報告,，對去年房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)和呈現(xiàn)的問題進(jìn)行了解讀,。
房價地價同時上漲
去年11月和12月,，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅連續(xù)兩個月高達(dá)10.5％。專家認(rèn)為,，流動性過剩,、土地購買價格和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快,、對房價上漲的預(yù)期和投資性房地產(chǎn)比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，導(dǎo)致了全國商品房價格普遍加速上揚(yáng),。
其中,，地價上漲過快被認(rèn)為是最重要的原因之一。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明,，去年前三季度,，全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%。值得關(guān)注的是,，本輪地價飛漲,，并非只局限于東部大城市，部分中西部城市也加入其中,。
地價的過快上漲,，導(dǎo)致土地資源過快、過度向資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司集中,。
市場仍然供不應(yīng)求
在人民幣升值,、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預(yù)期看好的背景下,，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快,。2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.4個百分點(diǎn),，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈,。
投資大幅度的增長，卻沒有緩解市場供不應(yīng)求的矛盾,。2007年商品住宅銷售面積同比增長近1/4,，高于同期竣工面積增幅近20個百分點(diǎn)。
專家認(rèn)為,，三大原因?qū)е律唐纷》渴袌鲇行Ч⿷?yīng)不足,。一是部分開發(fā)商囤地，去年全國完成土地開發(fā)面積占待開發(fā)土地面積的約2/3,。二是二手房交易市場和租賃市場不活躍,。據(jù)40個重點(diǎn)城市2007年全年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手住房成交面積與新建商品住房登記銷售面積的比例為40%,。三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢,。去年新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的，基本上是供應(yīng)多少,，銷售多少,，供不應(yīng)求的矛盾突出。
“夾心層”的住房問題凸現(xiàn)
國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后,，低收入家庭在住房問題上看到了希望,，中等及中等偏低收入家庭的住房問題就凸現(xiàn)了出來,。尤其是在房價較高、漲幅較快的大中城市,，這一矛盾十分突出,。
專家認(rèn)為，幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難,，需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制,，逐步形成適度、多樣,、梯次供應(yīng)和消費(fèi)模式,，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題,。
四季度市場出現(xiàn)調(diào)整
去年四季度,，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅連續(xù)3個月下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了有價無市的情況,。11月后,，一些城市地價也大幅回落，甚至出現(xiàn)土地流拍,。
市場出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是多方面的。一是第二套房貸政策出臺,、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)6次加息,，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購房需求。二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價房計劃供應(yīng)量的增加,，分流了部分購房需求,。三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力,。
今年將進(jìn)一步回歸理性
2008年,，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增加以及人民幣升值等因素的作用下,，需求旺盛仍然是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特征,，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。
同時,，今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不確定因素,，美國次貸危機(jī)的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張,。另一方面,，提高第二套房貸的首付比例、多次加息,，也將導(dǎo)致個人按揭貸款投放量的減少,，對市場產(chǎn)生較大影響,。
盡管今年的房地產(chǎn)市場存在諸多的不確定因素，但各級政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅定的,。專家認(rèn)為,，2008年房地產(chǎn)市場將朝著“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房價過快上漲”的目標(biāo)邁出實(shí)質(zhì)性步伐,，市場將進(jìn)一步回歸理性,。 |