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受到銀根緊縮的影響,，樓市過冷,、回暖乏力。但樓市的購買力將在經(jīng)濟(jì)快速增長,、人民幣升值和通貨膨脹預(yù)期的共同帶動下快速聚集
房展會熱鬧不再
被視為每年樓市風(fēng)向標(biāo)的“上海春季房展會”人流量比去年同期下降了5%,，成交及意向金則下降了30%,。雖然，展會上依然人頭攢動,，看房展的人一屆比一屆熱鬧,，但曾經(jīng)購銷兩旺的人氣在剛剛落幕的上海春季房展會上已經(jīng)不再出現(xiàn)。
佑威房地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示,，剛剛過去的3月上半月,，上海一手商品住宅（剔除動遷配套房）的成交量為36.92萬平方米，環(huán)比增長了33%,。但是相比去年同期的成交量卻低了39.7%,。此外,，去年同期的環(huán)比增長率高達(dá)121%，是今年3月上半月漲幅的近4倍,。由此可見,，3月樓市回暖相當(dāng)乏力。
對此,，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為,，目前樓市回暖乏力主要由去年購買力透支和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控得力造成。去年,，上海樓市的成交量和房價漲幅均打破了2004年以來的最高歷史紀(jì)錄,，使得樓市的購買能量大幅透支。
薛建雄還告訴記者這樣一組數(shù)據(jù),，中房上海指數(shù)辦公室142個樓盤的調(diào)查樣本中，有18%的住宅樓盤成交均價出現(xiàn)上漲,，平均漲幅4.6%,；有8%的樓盤價格下跌，平均跌幅為4.8%,。二手房方面,，2月份上海二手房價漲幅盡管連續(xù)第三個月回落，但價格依然堅(jiān)挺,，而成交量繼續(xù)低迷,。
2008年頭兩個月，居民戶新增貸款連續(xù)兩個月同比少增,，其中1月份同比少增20億元,，2月份同比少增767億元。居民戶貸款占新增貸款的比重也由2007年全年的32.5%快速下降至2008年1月至2月的13.9%,。其中,，上海2月份個人住房貸款增長更是逼近了零點(diǎn)。當(dāng)月,，中資銀行個人住房貸款微增6００萬元,，與去年高峰時每月新增上百億元的房貸有著天壤之別。
因此,，薛建雄認(rèn)為,，受到銀根緊縮的影響，樓市過冷,、回暖乏力,。但樓市的購買力在經(jīng)濟(jì)快速增長、人民幣升值和通貨膨脹預(yù)期的共同帶動下還是會快速聚集,。其中,，低中收入者的購買需求將會被政府的保障型房源疏導(dǎo),。而市場中購買能量最強(qiáng)的高收入者所聚集的購買能力，還將通過市場解決,。
市場或報(bào)復(fù)性上漲
后市是否會持續(xù)這一現(xiàn)象,？
薛建雄表示，銀根一旦松動或者出現(xiàn)其他融資渠道（如去年開始萌芽,、進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的私募資金）,，并發(fā)展成類似美國的次貸金融產(chǎn)品，高端購買力就可能獲得重新釋放,。假如聚集的購房能量過大（低成交量壓抑的時間過長）,，且在短期內(nèi)被釋放的話，房價重新出現(xiàn)類似2007年新一輪報(bào)復(fù)性上漲的可能性非常大,。這從目前市場一些樓盤的表現(xiàn)上已經(jīng)可以隱約看到,，市場的分化正在越來越明顯。
據(jù)記者了解,，在上海傳統(tǒng)高檔樓盤最為集中的古北,，著名的金色貝拉維項(xiàng)目相隔近一年后，推出了新一批的132套房源,。該案于3月12日開盤,，報(bào)價達(dá)3.5萬元/平方米，是上一批房源（去年4月推出）的1.56倍,。近郊,，閔行的浦江一品漫城3月8日推出新一批房源，報(bào)價比去年11月上漲了25%,，達(dá)到1.5萬元/平方米,。遠(yuǎn)郊，南匯的綠地藍(lán)海庭最近一周（3月10日-16日）成交了38套公寓房源,，平均成交價格達(dá)到7933元/平方米,。該案去年9月開盤之時，公寓報(bào)價只有6500元/平方米,，花園洋房為8000元/平方米,。目前，該案公寓的價格在6個月內(nèi)上漲近1500元/平方米,，甚至接近了花園洋房的價格水平,。房展會期間的一周（3月10日-16日），上海一手商品住宅的均價達(dá)到13549元/平方米,，環(huán)比漲幅達(dá)24%,。
市場人士在分析市場表現(xiàn)時認(rèn)為，除了一些郊區(qū)的低質(zhì)樓盤和急需資金進(jìn)行擴(kuò)張性滾動開發(fā)的大型開發(fā)盤在促銷外,，絕大多數(shù)的優(yōu)質(zhì)樓盤沒參加本次房展會,。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，今年展會前一周，商品住宅的新增供應(yīng)量只有17.13萬平方米,，只相當(dāng)于去年展會前一周33.51萬平方米供應(yīng)量的51.1%,。
REITs或?qū)⒊雠_
對于會影響后市分化的主要原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)信托基金（REITs）將會起到相當(dāng)作用,。
事實(shí)上，籌備了幾年的REITs再次成為追捧焦點(diǎn),。近期,，國內(nèi)各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產(chǎn)信托基金,，保險公司采用參股基金的方式投資房地產(chǎn)信托基金,，相當(dāng)數(shù)量海外資金也投向房地產(chǎn)基金。
據(jù)悉,，北京國投和上海國投目前已經(jīng)采用股權(quán)投資方式做成了幾只房地產(chǎn)信托基金,。聯(lián)華信托正加緊備戰(zhàn)房地產(chǎn)投資信托基金，預(yù)計(jì)在今年上半年推出REITs產(chǎn)品,。荷蘭國際投資管理公司(ING)近期宣布成立了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金，將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和REITs,。
相關(guān)人士認(rèn)為,，《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》可能將在今年出臺。這將對房地產(chǎn)公司的融資困境提供相當(dāng)大的幫助,。 |