|
一方是持幣觀望,，一方是推遲開盤,；一面是打折促銷,，一面是成交萎縮,；一邊是媒體喊“跌”四起，一邊是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還在環(huán)比微升,。當(dāng)下,，樓市陷入一種微妙的僵持狀態(tài)，博弈加劇,，買賣雙方都能接受的房?jī)r(jià)均衡點(diǎn)還在試探,、尋找中。
房?jī)r(jià)還只是高位微調(diào)
近來關(guān)于房?jī)r(jià)走低的報(bào)道不斷：先是全國(guó)規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科在全國(guó)近十個(gè)城市打折促銷,，繼而傳出北京新樓盤遍地促銷,，日前又曝上海商品住宅成交均價(jià)“跌破”萬(wàn)元大關(guān)。
樓市情況究竟如何,？具體分析一下上海的情況約略可窺一斑。
有房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，２月１５日至２１日,，上海商品住宅（剔除配套動(dòng)遷住宅）成交均價(jià)環(huán)比大幅下滑３４．８９％，達(dá)９７６７元／平方米,，為“近１０個(gè)月來首次低于萬(wàn)元”,。
但另外一家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，相同時(shí)段內(nèi)上海３８?jìng)�(gè)有成交的商品住宅（包括別墅）樓盤的成交均價(jià)達(dá)１２５７９元/平方米,。
姑且不論不同統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)“打架”,，即便某一周的房屋成交價(jià)真的低于萬(wàn)元,，也很難據(jù)此作出結(jié)論。因?yàn)橄鄬?duì)于月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)而言,，以周為統(tǒng)計(jì)周期,，數(shù)據(jù)受偶然性的影響較大，在整體市場(chǎng)清淡的情況下尤其如此,，中心城區(qū)和郊區(qū)的房屋成交比例稍有變化,，就可能導(dǎo)致均價(jià)大幅波動(dòng)。據(jù)此作出趨勢(shì)性判斷是不妥的,，難免有些“盲人摸象”的味道,。
易居房地產(chǎn)研究院研究中心經(jīng)理汪波說：“根據(jù)我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，雖然近一階段上海商品住宅價(jià)格走低,，但尚未跌破萬(wàn)元大關(guān),。”
事實(shí)上,，目前全國(guó)房?jī)r(jià)還只是在高位調(diào)整,，下降的大多還是漲幅。譬如上海,，１月二手房指數(shù)較２００７年１２月環(huán)比上漲１．３％,，漲幅最高的陸家嘴板塊超過６％，其他傳統(tǒng)自住區(qū)域如普陀,、楊浦和閘北,，漲幅也都在２％以上。當(dāng)然,，成交量的確銳減了,。
即便有些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了絕對(duì)下降，那也仍然是在高位調(diào)整,，相對(duì)于２００７年初的價(jià)格,，仍屬高企。上海浦東某樓盤,，２００７年初現(xiàn)房（毛坯）售價(jià)９０００元／平方米,，到了年末，推出的二期裝修房房?jī)r(jià)已飛漲到１８０００元／平方米（剔除裝修成本,，毛坯價(jià)格在１６０００元／平方米以上）,，今年２月份打折后的促銷價(jià)在１６５００元／平方米左右。盡管相對(duì)于前期高點(diǎn),，現(xiàn)在價(jià)格是下降了,，但與一年前相比，還是漲幅過大。
“這就類似將一支股票的價(jià)格快速拉升到上漲９％,，然后讓它回調(diào)到６％,。賣的人說，我降了３個(gè)點(diǎn)了,；事實(shí)上,，它漲了６％——就看以哪個(gè)時(shí)點(diǎn)為參照�,！鄙虾７康禺a(chǎn)研究專家顧海波說,。
價(jià)格均衡點(diǎn)尚未達(dá)到
與以往相比，目前樓市一個(gè)實(shí)實(shí)在在的變化是成交量持續(xù)萎縮,，陷入低谷,。而這，正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方博弈加劇的最大表現(xiàn),。買房人持幣觀望,，作壁上觀；開發(fā)商或延遲推盤,，堅(jiān)壁清野,，或邊等邊看，期待３月份“春暖花開”,。
在上海,，２月１５日至２１日這七天內(nèi)，一手房推盤量在１萬(wàn)平方米以上的４個(gè)樓盤共計(jì)推出８６０套公寓,，截至２１日僅簽約１７套,，有樓盤在開盤四天后簽約數(shù)仍為零，市場(chǎng)交易之冷清可見一斑,。
在北京,，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，春節(jié)后第一周內(nèi),，商品住宅期房?jī)H成交３０９套,，同比下降４７％，現(xiàn)房?jī)H售出６４套,，同比減少５３％,。
從現(xiàn)在的情況來看，去年新推房源即能取得較好的銷售業(yè)績(jī)并迅速成為市場(chǎng)成交主力的局面已不復(fù)存在,，市場(chǎng)交投雙方博弈加劇,，而持幣觀望正是買家與開發(fā)商博弈的重要手段。
一方面,，開發(fā)商依然堅(jiān)挺。或固守高價(jià),、按兵不動(dòng),，或暫時(shí)延遲推盤，以“堅(jiān)壁清野”的戰(zhàn)術(shù)來和購(gòu)房者對(duì)陣,。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì),，２００８年１月份前三周北京樓市開盤項(xiàng)目共２９個(gè)，可售面積４１萬(wàn)余平方米,，同比開盤數(shù)下降了１７％,，供應(yīng)面積下降了６７％。
也有開發(fā)商選擇以各種名目出現(xiàn)的適度降價(jià),，但目前仍屬少數(shù),。事實(shí)上，樓市促銷正是尋求價(jià)格均衡點(diǎn)的雙向試探：開發(fā)商向潛在買房人發(fā)出要約,，買房人用買或不買的行動(dòng)作答,。由于目前大多數(shù)買房人覺得開發(fā)商的降價(jià)幅度尚未達(dá)到自己的心理點(diǎn)位，所以交投仍不活躍,，樓市仍處于僵持狀態(tài),。
未來走向看銀根
市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的降價(jià)行為會(huì)不會(huì)引起大面積跟風(fēng),，關(guān)鍵看銀根緊縮程度,。
萬(wàn)科這條地產(chǎn)“鯰魚”的促銷行為不是會(huì)不會(huì)產(chǎn)生波及效應(yīng)的問題，而是波及的范圍能有多大,。萬(wàn)科的率先降價(jià)對(duì)其項(xiàng)目所在地周邊的樓盤構(gòu)成壓力是肯定的,，但萬(wàn)科的樓盤一般都遠(yuǎn)在城郊，多屬于四級(jí)甚至五六級(jí)地塊,，也就是說,，打折風(fēng)吹拂之地多在城市外圍，能不能傳導(dǎo)到中心城區(qū),，現(xiàn)在還很難說,。而一般而言，對(duì)一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)起主導(dǎo)作用,、具有風(fēng)向標(biāo)意義的往往不是城郊房?jī)r(jià)而是中心城區(qū)的房?jī)r(jià),。
市場(chǎng)的現(xiàn)狀也確實(shí)如此，越靠近中心城區(qū)的房?jī)r(jià)越堅(jiān)挺,。在上海地鐵一號(hào)線北延伸段附近的樓盤“寶華現(xiàn)代城”,，２００７年初售價(jià)在１．３萬(wàn)元／平方米左右，而現(xiàn)在售樓人員的報(bào)價(jià)是均價(jià)２．２萬(wàn)元／平方米,，不打半點(diǎn)折扣,。
未來，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跟隨既起的“打折風(fēng)”、在多大幅度上打折,，這將取決于緊縮貨幣政策的運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度,。２００８年，四大商業(yè)銀行新增貸款與去年相比均有減少,，各銀行幾乎無(wú)一例外地在收縮公司貸款,。房地產(chǎn)公司的信貸額度大大降低，一些銀行第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額已告罄,。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，如果第二季度銀根依舊收緊，而閑置一年收費(fèi),、閑置兩年無(wú)償收回的反囤地措施能夠得到嚴(yán)格執(zhí)行,，那么，一些開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)會(huì)日趨吃緊,，加速回籠現(xiàn)金流的壓力越往后越大,，屆時(shí)，降價(jià)促銷將是開發(fā)商的不二選擇,。當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)到一定幅度,，剛性需求類的買房人就會(huì)出手。買賣雙方都能接受的價(jià)格均衡點(diǎn)形成,，樓市成交量自然會(huì)上升,，調(diào)整也就基本到位了。 |