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一方是持幣觀望，一方是推遲開盤；一面是打折促銷,，一面是成交萎縮,；一邊是媒體喊“跌”四起，一邊是統(tǒng)計數(shù)據(jù)還在環(huán)比微升,。當下,，樓市陷入一種微妙的僵持狀態(tài)，博弈加劇,，買賣雙方都能接受的房價均衡點還在試探,、尋找中。
房價還只是高位微調(diào)
近來關(guān)于房價走低的報道不斷：先是全國規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司萬科在全國近十個城市打折促銷,，繼而傳出北京新樓盤遍地促銷,，日前又曝上海商品住宅成交均價“跌破”萬元大關(guān)。
樓市情況究竟如何,？具體分析一下上海的情況約略可窺一斑,。
有房地產(chǎn)研究機構(gòu)統(tǒng)計，２月１５日至２１日,，上海商品住宅（剔除配套動遷住宅）成交均價環(huán)比大幅下滑３４．８９％,，達９７６７元／平方米，為“近１０個月來首次低于萬元”,。
但另外一家研究機構(gòu)統(tǒng)計,，相同時段內(nèi)上海３８個有成交的商品住宅（包括別墅）樓盤的成交均價達１２５７９元/平方米。
姑且不論不同統(tǒng)計機構(gòu)之間數(shù)據(jù)“打架”,，即便某一周的房屋成交價真的低于萬元,，也很難據(jù)此作出結(jié)論。因為相對于月統(tǒng)計數(shù)據(jù)而言,，以周為統(tǒng)計周期,，數(shù)據(jù)受偶然性的影響較大，在整體市場清淡的情況下尤其如此,，中心城區(qū)和郊區(qū)的房屋成交比例稍有變化,，就可能導(dǎo)致均價大幅波動。據(jù)此作出趨勢性判斷是不妥的,，難免有些“盲人摸象”的味道,。
易居房地產(chǎn)研究院研究中心經(jīng)理汪波說：“根據(jù)我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測，雖然近一階段上海商品住宅價格走低,，但尚未跌破萬元大關(guān),。”
事實上,，目前全國房價還只是在高位調(diào)整,，下降的大多還是漲幅,。譬如上海，１月二手房指數(shù)較２００７年１２月環(huán)比上漲１．３％,，漲幅最高的陸家嘴板塊超過６％,，其他傳統(tǒng)自住區(qū)域如普陀、楊浦和閘北,，漲幅也都在２％以上,。當然，成交量的確銳減了,。
即便有些城市房價出現(xiàn)了絕對下降,，那也仍然是在高位調(diào)整，相對于２００７年初的價格,，仍屬高企,。上海浦東某樓盤，２００７年初現(xiàn)房（毛坯）售價９０００元／平方米,，到了年末,，推出的二期裝修房房價已飛漲到１８０００元／平方米（剔除裝修成本，毛坯價格在１６０００元／平方米以上）,，今年２月份打折后的促銷價在１６５００元／平方米左右,。盡管相對于前期高點，現(xiàn)在價格是下降了,，但與一年前相比,，還是漲幅過大。
“這就類似將一支股票的價格快速拉升到上漲９％,，然后讓它回調(diào)到６％,。賣的人說，我降了３個點了,；事實上，它漲了６％——就看以哪個時點為參照,�,！鄙虾７康禺a(chǎn)研究專家顧海波說。
價格均衡點尚未達到
與以往相比,，目前樓市一個實實在在的變化是成交量持續(xù)萎縮,，陷入低谷。而這,，正是當前房地產(chǎn)市場買賣雙方博弈加劇的最大表現(xiàn),。買房人持幣觀望，作壁上觀,；開發(fā)商或延遲推盤,，堅壁清野，或邊等邊看，期待３月份“春暖花開”,。
在上海,，２月１５日至２１日這七天內(nèi)，一手房推盤量在１萬平方米以上的４個樓盤共計推出８６０套公寓,，截至２１日僅簽約１７套,，有樓盤在開盤四天后簽約數(shù)仍為零，市場交易之冷清可見一斑,。
在北京,，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，春節(jié)后第一周內(nèi),，商品住宅期房僅成交３０９套,，同比下降４７％，現(xiàn)房僅售出６４套,，同比減少５３％,。
從現(xiàn)在的情況來看，去年新推房源即能取得較好的銷售業(yè)績并迅速成為市場成交主力的局面已不復(fù)存在,，市場交投雙方博弈加劇,，而持幣觀望正是買家與開發(fā)商博弈的重要手段。
一方面,，開發(fā)商依然堅挺,。或固守高價,、按兵不動,，或暫時延遲推盤，以“堅壁清野”的戰(zhàn)術(shù)來和購房者對陣,。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計,，２００８年１月份前三周北京樓市開盤項目共２９個，可售面積４１萬余平方米,，同比開盤數(shù)下降了１７％,，供應(yīng)面積下降了６７％。
也有開發(fā)商選擇以各種名目出現(xiàn)的適度降價,，但目前仍屬少數(shù),。事實上，樓市促銷正是尋求價格均衡點的雙向試探：開發(fā)商向潛在買房人發(fā)出要約,，買房人用買或不買的行動作答,。由于目前大多數(shù)買房人覺得開發(fā)商的降價幅度尚未達到自己的心理點位，所以交投仍不活躍,，樓市仍處于僵持狀態(tài),。
未來走向看銀根
市場人士認為,，目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的降價行為會不會引起大面積跟風(fēng)，關(guān)鍵看銀根緊縮程度,。
萬科這條地產(chǎn)“鯰魚”的促銷行為不是會不會產(chǎn)生波及效應(yīng)的問題,，而是波及的范圍能有多大。萬科的率先降價對其項目所在地周邊的樓盤構(gòu)成壓力是肯定的,，但萬科的樓盤一般都遠在城郊,，多屬于四級甚至五六級地塊，也就是說,，打折風(fēng)吹拂之地多在城市外圍,，能不能傳導(dǎo)到中心城區(qū)，現(xiàn)在還很難說,。而一般而言,，對一個地區(qū)房價起主導(dǎo)作用、具有風(fēng)向標意義的往往不是城郊房價而是中心城區(qū)的房價,。
市場的現(xiàn)狀也確實如此,，越靠近中心城區(qū)的房價越堅挺。在上海地鐵一號線北延伸段附近的樓盤“寶華現(xiàn)代城”,，２００７年初售價在１．３萬元／平方米左右,，而現(xiàn)在售樓人員的報價是均價２．２萬元／平方米，不打半點折扣,。
未來,，中心城區(qū)的房價會不會跟隨既起的“打折風(fēng)”、在多大幅度上打折,，這將取決于緊縮貨幣政策的運行對房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度,。２００８年，四大商業(yè)銀行新增貸款與去年相比均有減少,，各銀行幾乎無一例外地在收縮公司貸款,。房地產(chǎn)公司的信貸額度大大降低，一些銀行第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額已告罄,。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，如果第二季度銀根依舊收緊，而閑置一年收費,、閑置兩年無償收回的反囤地措施能夠得到嚴格執(zhí)行，那么,，一些開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)會日趨吃緊,，加速回籠現(xiàn)金流的壓力越往后越大，屆時,，降價促銷將是開發(fā)商的不二選擇,。當房價下調(diào)到一定幅度,，剛性需求類的買房人就會出手。買賣雙方都能接受的價格均衡點形成,，樓市成交量自然會上升,，調(diào)整也就基本到位了。 |