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“北京的房價(jià)跌了,！”
就在國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)控囤地的新政出臺(tái)后不久,，不少對(duì)飛漲的房價(jià)望眼欲穿的購房者面對(duì)北京局部地區(qū)有所松動(dòng)的房價(jià),，發(fā)出了這樣的驚嘆。
由于土地供應(yīng)形勢趨緊,，土地價(jià)格上漲從一定程度上帶動(dòng)了房價(jià)上漲。所以,，不少專家認(rèn)為,，治理房價(jià)上漲的關(guān)鍵是土地。面對(duì)對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)的規(guī)定,，不少開發(fā)商還在觀望,，也有人認(rèn)為影響不大，畢竟加快土地開發(fā)速度已成為一種趨勢,。不過,，土地不是一般商品，何為“閑置土地”,？不少人認(rèn)為,，還需有關(guān)部門盡快給出明確說明。
囤地標(biāo)準(zhǔn)待析
房地產(chǎn)企業(yè)由囤房捂盤轉(zhuǎn)向囤地已成為行內(nèi)公認(rèn)的事實(shí),，在這類產(chǎn)品差異化不大且房價(jià)看漲的環(huán)境里,，想要追求更高的利潤，囤地是一項(xiàng)不錯(cuò)的選擇,。此外,，房地產(chǎn)企業(yè)也必須保證自己的企業(yè)有源源不斷的可供開發(fā)的土地，以保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展,。
其實(shí),，早在1999年，我國就曾出臺(tái)政策指出：“超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)�,！钡捎谕恋貎r(jià)格上漲很快,，這些政策近年來已不能減弱開發(fā)商的囤地?zé)崆椤?BR> 而今年1月11日出臺(tái)的關(guān)于閑置土地的政策，提出在征收土地閑置費(fèi)以外,，還要加征增值地價(jià),，佐之其他政策，給熱衷于囤積土地的開發(fā)企業(yè)一記重拳,。該政策出臺(tái)后,，不少開發(fā)商對(duì)記者表示，將走一步看一步,，等待政府具體措施出臺(tái),。
不過，何為“閑置土地”,？還是開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn),�,！爱吘挂粔K土地從開發(fā)建房到出售，并不是一個(gè)簡單的過程,。如果開發(fā)商開發(fā)的是凈地,，就需要先保證土地能夠通水、電等,，才能進(jìn)一步開發(fā),，而這一過程并不是完全可控的；此外,，在舊城開發(fā)上,，如果有一個(gè)不愿意搬走的拆遷戶，那么,，土地就一天不能開發(fā),。這是否也被歸為閑置土地？”有開發(fā)商提出了這樣的疑問,。
房屋銷售“快”時(shí)代
應(yīng)對(duì)土地新政,，土地儲(chǔ)備量大的開發(fā)商自有其開發(fā)方式。萬科集團(tuán)總裁郁亮就表示,，萬科選擇用工業(yè)化方式快速開發(fā),，堅(jiān)決反對(duì)囤地。
郁亮介紹,，萬科從2004年開始加速開發(fā)節(jié)奏,，從拿地到開盤時(shí)間通常在9—12個(gè)月，比2004年提高了7個(gè)月,。到去年9月份,，萬科的項(xiàng)目儲(chǔ)備是1600多萬平方米。2008年,，萬科開工量將超過1000萬平方米,。可以說,，在土地的項(xiàng)目儲(chǔ)備上,，萬科保持了低水平。
從房屋需求來看,，增加市場供應(yīng)量,，萬科這種方式顯然更適應(yīng)市場。與萬科一樣,，不少已上市的國內(nèi)開發(fā)商如中糧地產(chǎn),、招商地產(chǎn)等也表示要加快房屋開發(fā)速度、適當(dāng)控制拿地速度,、回籠資金,、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),。
對(duì)開發(fā)商而言，房價(jià)和地價(jià)上漲太快也并非好事,。許多開發(fā)商轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)更低的二三線城市拿地就是明證之一,。
數(shù)據(jù)顯示，近年房價(jià)上漲很快,，不少房地產(chǎn)業(yè)上市公司的銷售毛利率都維持在40%以上,。有分析人士認(rèn)為，盡管閑置土地增值費(fèi)中有一部分可能會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到終端購房者身上,，但在土地成本提高,、信貸縮緊、房價(jià)上漲前景不明的情況下,，誰能比別人更快地把房子出手,、收回資金才是根本。另外,，在政府新一輪調(diào)控中,，更多的開發(fā)商卻認(rèn)為，這是行業(yè)內(nèi)部的一輪洗牌,。
建設(shè)部副部長齊驥介紹,，目前，我國房地產(chǎn)類企業(yè)已超過4萬家,。而國土資源部有關(guān)人士也曾指出,，2008年，我國新增建設(shè)用地?cái)?shù)量不會(huì)超過580萬畝（相當(dāng)于38.663億平方米）,，除去7成將用于保障性住房的供地,，余下的面積不過11.6億平方米左右。同能夠動(dòng)輒儲(chǔ)備土地幾千萬平方米的大企業(yè)相比,，越來越多的中小企業(yè)將面臨融資難,、拿地難的困境。
從去年初到現(xiàn)在,，通過提高短期貸款利息，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和短期炒房者產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,。從資本市場的情況來看,，2007年，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO的審批幾乎處于停滯狀態(tài),，這當(dāng)然也與企業(yè)自身業(yè)績不達(dá)標(biāo)等狀況有關(guān),；盡管包括原水股份、S魯潤在內(nèi)的幾家上市公司通過借殼方式實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)注入,，但從總體來看,，還是有不少開發(fā)商倍感難以上市的壓力,。有開發(fā)商認(rèn)為，應(yīng)對(duì)一些上市公司的增發(fā)嚴(yán)格審批,，因?yàn)檫@些財(cái)大氣粗的資本高手,，是造成土地價(jià)格飛漲的重要因素。 |