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2008年，對處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個環(huán)節(jié)來說,，都應(yīng)該有不凡的意義,。政府大力普及保障房、著名房產(chǎn)企業(yè)老總?cè)沃緩娨痪洹皹鞘袑F(xiàn)寒流”引得市場喜憂參半,，各界人士對今年房地產(chǎn)業(yè)行情的預(yù)測等讓人們對今年的房價有了更大的想象空間,。
那么，今年到底應(yīng)不應(yīng)該買房,？本報記者日前專訪了清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院副教授王洪,。他認(rèn)為，隨著國家宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)顯現(xiàn),，房價走勢仍將以長期看好為主,，不過今年，可能存在短期的,、部分地區(qū)房價下挫的可能,，不確定因素還有很多。同樣,，房地產(chǎn)行業(yè)的整合和洗牌也將不斷進行,，不過，集中度越來越高的情況可能更多地發(fā)生在一線城市,。
房價可能出現(xiàn)局部轉(zhuǎn)折
記者：到去年年底,，我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了不同程度的動蕩，您認(rèn)為,，這是否是房市走軟的轉(zhuǎn)折點,？
王洪：當(dāng)前，我國正處于工業(yè)化和城市化進程中,，國民經(jīng)濟發(fā)展很快,；國際上，很多國家也經(jīng)歷過這樣一個經(jīng)濟發(fā)展,、房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的階段,。由于房屋這種產(chǎn)品的周期比一般產(chǎn)品要長一些，市場也許永遠(yuǎn)也不可能普及,。
所以,，這個行業(yè)的長期潛在需求比較旺盛。我國已經(jīng)有一部分或相當(dāng)一部分人也具備購買力,，國家也增加了一些融資支持,，比如抵押貸款,。所以，房地產(chǎn)業(yè)的基本面和長期趨勢應(yīng)該還是可以被看好的,。
不過,，房市短期可能會有一些風(fēng)險。一是政策面上存在風(fēng)險,，國家可能會抑制某些方面的投資,；二是經(jīng)濟可能會有一些波動，現(xiàn)在,，經(jīng)濟過熱,，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格也膨脹太快，有些地方的價格已漲到相當(dāng)高位,，且消耗的資源也都是稀缺資源,。
廣州、深圳等地前兩年價格漲勢太快,，且供需基本平衡或供應(yīng)量比較多,，所以，這些地方的房價今年可能下跌,。但我國各地區(qū)情況很不一樣,，所以，價格走勢應(yīng)該會有差別,。
宏觀調(diào)控需審慎把握
記者：您認(rèn)為,，今年針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施該如何推行？
王洪：國內(nèi)結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹,、流動性過剩和國際上的經(jīng)濟環(huán)境處于一種不確定狀態(tài)等因素都會影響到國內(nèi)房市,。
美國麻省理工大學(xué)做的一個地產(chǎn)指數(shù)顯示，次貸危機現(xiàn)已感染到了商業(yè)地產(chǎn),，這說明,，美國次貸問題好像還沒有完全解決。冰山一角似乎才剛剛顯現(xiàn),。而眾所周知,，中國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻，其實,，比別的國家要高很多,。國際上，很多國家已經(jīng)過了這一階段,。
如果中國的房地產(chǎn)市場蕭條,，很可能會像幾年前的中國股市一樣,，一蹶不振,。這并不是監(jiān)管層所希望看到的,。所以，由于房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的特殊關(guān)系,，若把握不好對房地產(chǎn)的調(diào)控,，很可能會影響到整個經(jīng)濟的健康發(fā)展。
更進一步說,，現(xiàn)在很多年輕人擔(dān)心買不起房子,。實際上，年輕人,、特別是工薪階層,，支付比較困難，這其實是國際上各大城市普遍存在的問題,。十多年來,，全球地產(chǎn)都經(jīng)歷了升值，很多地區(qū)居民的購買力不能跟進,，才出現(xiàn)了次貸,。但這樣做，又會導(dǎo)致沒有購買力而勉強提升的問題,，而這些問題早晚都會暴露出來,。
以美國為例，在這樣一個并不處于大規(guī)模建設(shè)階段的國家,，次貸問題都會影響到經(jīng)濟,，導(dǎo)致美國降息。西方國家尚且如此,，房地產(chǎn)對我國的影響就更大一些,，所以，調(diào)控要審慎把握,。
寬進嚴(yán)出防止外資炒房
記者：目前外資流入,，在一定程度上影響到我國房市的健康發(fā)展，您認(rèn)為,，該如何解決這一問題,？
王洪：我認(rèn)為可以鼓勵外商對中國房地產(chǎn)業(yè)的投資搞開發(fā)，而不鼓勵買賣,。這等于是增加供應(yīng),，對房價長期來說是一種平抑。對資產(chǎn)的買賣交易,，也應(yīng)適當(dāng)增加一些控制,；此外，還可以讓外資容易進,，但不容易出,，防止炒買炒賣,。
市場應(yīng)該歡迎投資，但怕的是完全為了投機的買賣,，外資出去的時候要盤問清楚,、甚至壓下。
房地產(chǎn)行業(yè)需要整合,，從現(xiàn)在的情況來看,，將對大開發(fā)商越來越有利；對一些不規(guī)范的企業(yè)有影響,。但如果整合得過度,，也可能會傷害到消費者的利益。
在中國,，由于地域性的因素,，房地產(chǎn)業(yè)想整合成為寡頭也不是很容易。一線大城市的小開發(fā)商很難生存,，但在小城市,，他們的生存則相對容易。所以,，行業(yè)整合可能更多地發(fā)生在大城市,。 |