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| 日前,，江西省南昌市第二批經(jīng)濟(jì)適用住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)在南昌市廣電中心舉行,，得知自己被抽中后，一位市民歡呼起來(lái)。王祺
攝 |
低收入家庭有保障性住房支持,，高收入家庭可以完全從市場(chǎng)購(gòu)房,。面對(duì)房?jī)r(jià)高漲,一些地方開(kāi)始探索,，幫助夾在中間的中等收入家庭解決住房困難問(wèn)題——
限價(jià),、低租：尋找出路的兩條腿
重慶市南岸區(qū)仰天窩，一塊6100多平方米的空地已經(jīng)打好地基,。今年底,，兩座高樓將在這里拔地而起。這兩幢樓是南岸區(qū)第一處開(kāi)工的“低租低價(jià)房”,，供應(yīng)對(duì)象很明確：既不屬于住房保障的范圍,，一段時(shí)間內(nèi)又買(mǎi)不起商品房的中低收入家庭。
截至去年底,，南岸區(qū)的廉租房制度已經(jīng)對(duì)住房困難的低保家庭實(shí)現(xiàn)了全覆蓋,。就在這個(gè)過(guò)程中，該區(qū)商品房?jī)r(jià)格也由每平方米2000元左右上漲至5000元,。
“在南岸區(qū)有這么一批人,，比如剛參加工作的年輕人、軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)人員和一部分已經(jīng)在城市打工多年,、比較穩(wěn)定的農(nóng)民工,，他們積蓄少、收入不高,，在目前的房?jī)r(jià)水平下,，短時(shí)間買(mǎi)不起房子，在市場(chǎng)上也很難租到合適的房子,，他們的住房困難需要政府幫助解決,。”南岸區(qū)區(qū)委書(shū)記張季說(shuō),。粗略統(tǒng)計(jì),，南岸區(qū)這樣的家庭有將近7000戶(hù)。
同樣的情景出現(xiàn)在全國(guó)各地：低收入家庭的住房保障力度不斷加大,，而各大中城市房?jī)r(jià)漲幅居高不下,，住房租賃市場(chǎng)尚不健全。中等收入家庭的住房困難變得越來(lái)越突出,�,！耙獛椭@7000戶(hù)家庭，必須由政府主導(dǎo)建設(shè)一批政府擁有產(chǎn)權(quán)的‘公房’,，再低價(jià)出售或出租給他們,。”張季希望把南岸區(qū)這種“公房”比例提高到10%左右,，“目前幾乎是零,。”
按照這個(gè)思路,，南岸區(qū)提出“低租低價(jià)房”的概念,。該區(qū)未來(lái)5年將建100萬(wàn)平方米的此類(lèi)住房，其中低租房30萬(wàn)平方米,，低價(jià)房70萬(wàn)平方米,。仰天窩的兩幢樓共有958套，戶(hù)型從40平方米的開(kāi)間到68平方米的兩室兩廳不等,�,！皫椭械仁杖爰彝ソ鉀Q住房困難，地方的實(shí)踐走在了前面,�,！苯ㄔO(shè)部有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前有關(guān)部門(mén)正在研究制定相關(guān)政策,，從各地實(shí)踐看,，限價(jià)房和政策性租賃住房，即南岸區(qū)的“低租低價(jià)房”,，是探索出路的兩條腿,。
定價(jià)：多少才合適
“挺貴的！還是買(mǎi)不起,！”得知海淀區(qū)西三旗首批限價(jià)房定價(jià)為6350元/平方米,、比周邊樓盤(pán)價(jià)格低3000元左右時(shí)，許多北京市民的反應(yīng)十分強(qiáng)烈,。但這一定價(jià),，符合北京市確定的“比周邊普通商品房?jī)r(jià)格低10%—15%”的定價(jià)原則,。
當(dāng)前，大多數(shù)城市采取與北京類(lèi)似的定價(jià)機(jī)制,。專(zhuān)家認(rèn)為,，除了地價(jià)之外，房屋的品質(zhì),、物業(yè)配套,、小區(qū)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響,，政府對(duì)其估價(jià)的難度可想而知,。因此，采用參照市場(chǎng)價(jià)格按一定比例下浮的做法無(wú)疑是最省心,、省力的辦法,。但若只是簡(jiǎn)單地參照商品房市場(chǎng)價(jià)格，必然隨著目前走高的房?jī)r(jià)而水漲船高,，無(wú)法體現(xiàn)保障功能,。
限價(jià)房之所以便宜，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拍得的土地也是有價(jià)格上限的“限價(jià)地”,，土地成本大大降低,。同時(shí)，不少城市政府對(duì)限價(jià)房開(kāi)發(fā)建設(shè)減免了稅費(fèi),，并限制了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),，如北京市限制在8%—10%之間。也正是因?yàn)楸仨毻ㄟ^(guò)競(jìng)拍方式獲得土地,，限價(jià)房不可能像土地?zé)o償劃撥的經(jīng)濟(jì)適用房一樣便宜,。但究竟應(yīng)該如何定價(jià)，如何在政府的土地收益,、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和老百姓的承受能力間找到一個(gè)相對(duì)合理的平衡點(diǎn),，現(xiàn)在還沒(méi)有更好的辦法。
銷(xiāo)售：限價(jià)房到底該賣(mài)給誰(shuí)
去年底,，廣州市為即將銷(xiāo)售的第一批限價(jià)房確定了購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的條件,，由于沒(méi)有對(duì)收入進(jìn)行限制，引發(fā)了巨大爭(zhēng)議,。人們質(zhì)疑,，雖然廣州已經(jīng)對(duì)限價(jià)房實(shí)行了有限產(chǎn)權(quán)，并加強(qiáng)銷(xiāo)售過(guò)程中的監(jiān)督管理,，但如果不對(duì)收入進(jìn)行限制,，限價(jià)房最后可能大量落入有錢(qián)的“關(guān)系戶(hù)”手中。
廣州市相關(guān)部門(mén)作出了補(bǔ)充規(guī)定,，凡個(gè)人稅前年收入低于10萬(wàn)元,，夫妻雙方年收入低于20萬(wàn)元的家庭,，符合其他條件即可申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房。由于限制過(guò)于寬泛,，對(duì)限價(jià)房銷(xiāo)售對(duì)象的爭(zhēng)論并沒(méi)有因此停止,。
限價(jià)房到底該賣(mài)給誰(shuí),？“由于目前我國(guó)還沒(méi)有對(duì)中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)有明確的認(rèn)定,，各地情況差別也比較大，因此各地對(duì)限價(jià)房銷(xiāo)售對(duì)象的限制還比較寬泛,，還需要進(jìn)一步明確,。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō),。
融資：政策性租賃房需找到融資渠道
按照計(jì)劃,，南岸區(qū)的低租房基本租金將定在每月6.8元/平方米左右（與當(dāng)?shù)厥聵I(yè)單位的租房補(bǔ)貼相當(dāng)），低于南岸區(qū)10元/平方米左右的市場(chǎng)價(jià),。對(duì)于能享受租房補(bǔ)貼的人群,，將按市場(chǎng)價(jià)收費(fèi)，自己只要貼一部分就可以,。對(duì)享受不到該補(bǔ)貼的一般老百姓,，只收取基本租金。
“如果能為政策性租賃住房探索出一條成功的道路,，將成為幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題突破點(diǎn),，也是解決整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多問(wèn)題的突破點(diǎn)�,！痹撠�(fù)責(zé)人說(shuō),。
由于政策性租賃房租金便宜，利潤(rùn)很低,，資金來(lái)源如何保證和建設(shè)運(yùn)營(yíng)采用什么模式成為能否長(zhǎng)期發(fā)揮作用的關(guān)鍵,。廈門(mén)的“保障性租賃住房”起步較早，采取政府投資,、國(guó)企代建的方式,。在廈門(mén)，不管是租賃房還是商品房,，均由政府投資興建,。政府做出規(guī)劃以后，委托有實(shí)力的大型國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè),，國(guó)企完成項(xiàng)目工程以后,，僅能獲取很低的代建費(fèi)。
南岸區(qū)的實(shí)踐則更加大膽,。財(cái)政擔(dān)保從銀行貸款,，政府統(tǒng)一建設(shè),，以低租房的租金償還利息并負(fù)擔(dān)房屋維護(hù)管理，以低價(jià)房銷(xiāo)售利潤(rùn)償還本金,，將房產(chǎn)注入政府成立的資產(chǎn)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)化管理——南岸區(qū)為低租低價(jià)房設(shè)計(jì)了這樣一套“政府投資,、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、街道管理,、社會(huì)贊助”建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式,。“這樣政府不用貼很多錢(qián),，就可以讓模式運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái),。”張季透露,，“目前這個(gè)模式的框架已經(jīng)搭好,。就看具體執(zhí)行的效果，我們也是摸著石頭過(guò)河,�,！�
“這么大規(guī)模的投資，完全靠政府投入不可能,。必須采取政府主導(dǎo),、市場(chǎng)運(yùn)作的方式�,！苯ㄔO(shè)部相關(guān)部門(mén)的這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，政策性租賃房當(dāng)前最需要解決的是融資機(jī)制的問(wèn)題，而當(dāng)前大多數(shù)城市還是僅靠地方財(cái)政的投入在建設(shè),，無(wú)法在較短的時(shí)間內(nèi)滿(mǎn)足市場(chǎng)要求,。
[相關(guān)鏈接]我國(guó)重點(diǎn)保證經(jīng)適房用地
2007年,我國(guó)城市建設(shè)用地審批遵循從嚴(yán)從緊，總量控制,，有保有壓,，突出重點(diǎn)的原則。
國(guó)土資源部發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息顯示,，2007年度用于城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公共建筑、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ),、居住和特殊項(xiàng)目建設(shè)的批準(zhǔn)用地,分別占批準(zhǔn)用地總面積的24.56％,、18.23％、17.34％,、39.14％和0.72％,。其中，在居住用地中，重點(diǎn)保證了經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租住房和中低價(jià)位,、中小套型普通住房用地。
去年1月至5月,，住宅用地土地供應(yīng)量比去年同期增長(zhǎng)35.5％,，普通商品房土地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)76.3％，經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)166％,。 |