之前在國內(nèi),，與一個(gè)開發(fā)商探討“地王”的頻頻出現(xiàn),，會(huì)不會(huì)是房價(jià)急速上揚(yáng)的原因之一。原本和顏悅色的他當(dāng)即就板起了面孔,。
我估計(jì)拿這個(gè)問題問國內(nèi)其他開發(fā)商,，其中大部分都會(huì)有這樣的反應(yīng)。畢竟,，經(jīng)過拍賣或是掛牌,，付出“天價(jià)”拿到的土地，誰不指望它賺錢,？掏出去的真金白銀總得從購房者身上收回來,。
也有城市規(guī)定10萬平方米建筑面積的小區(qū)，必須配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房,，但目前僅是極少數(shù)的試點(diǎn),。
來到英國后，我發(fā)現(xiàn)這里的情況大為不同,。
從對于“房地產(chǎn)開發(fā)”的英文翻譯就能看出點(diǎn)端倪——speculative
development,。Speculative是投機(jī)的意思，“投機(jī)”一詞在中文中帶有貶義,，但是英國人就樂意在“開發(fā)”前面加這么個(gè)詞,。
既然是“投機(jī)”，開發(fā)商賺錢自然就不會(huì)那么順利了,，總得費(fèi)一番周折,。
英國的土地是私人擁有的，地價(jià)也很高,。更讓開發(fā)商頭疼的是,，按照英國現(xiàn)行的規(guī)劃許可，即使費(fèi)盡周折拿到一塊地,，沒有政府的許可,，誰也別想蓋一磚一瓦。
作為交換,，開發(fā)商即使一百個(gè)不樂意,，也必須要蓋些社會(huì)住房出來,。這是英國開發(fā)商要賺錢必須付出的代價(jià),。這種對于開發(fā)商，或者一些土地主利益的犧牲,，其實(shí)也是政府公共補(bǔ)貼的一種體現(xiàn)形式,。大體來說，英國有20%到50%的“社會(huì)住房”（類似于國內(nèi)所說的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房）是通過這種體制實(shí)現(xiàn)的,。
與此同時(shí),，這些占一定比例的社會(huì)住房,，不管是拿來賣或是租，開發(fā)商都必須要保證它們與市場出售的房屋同等質(zhì)量,，而且所處地段有可能與市場出售的房子相當(dāng),。這些住房最終會(huì)移交給相關(guān)管理機(jī)構(gòu)，用以作為社會(huì)住房的長久儲(chǔ)備,。
開發(fā)商要蓋房子,，前提就是要和政府進(jìn)行“協(xié)商”，這一協(xié)商的過程可能要比與土地所有者談價(jià)錢買地還要麻煩,。不為社會(huì)作貢獻(xiàn),，就別想賺錢。英國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)則就是這樣的,。
傳統(tǒng)的英式住房,，一般為兩層樓，前面可停車,，后面有花園,，受到很多英國人的喜愛。這種住房,，在新建的社會(huì)住房中,，已經(jīng)十分少見。倫敦出現(xiàn)越來越多的高層,，城市開始從“橫”向“豎”發(fā)展,。
以前英國人都是以“公房”為主，政府出錢蓋,，老百姓住,，大家都覺得理所應(yīng)當(dāng)，甚至一些英國人都沒把這種房子當(dāng)作“福利”來看,。這其中當(dāng)然也有一個(gè)主要的背景,，英國很多地區(qū)在經(jīng)歷二戰(zhàn)后幾乎夷為平地了，政府蓋房子給百姓住,，也是一種責(zé)任和義務(wù),。那時(shí)候，也是英國“公房”大量出現(xiàn)的時(shí)候,。
可是現(xiàn)在,，政府也不樂意掏那么多錢，慷慨地解決住房問題了,。在英國部分地區(qū),，“注冊社會(huì)房東（Registered Social
Landlord）”或“住宅協(xié)會(huì)（Housing Association）”就開始出現(xiàn)了，這些機(jī)構(gòu)都是非盈利性的，歸一個(gè)非政府機(jī)構(gòu)“中央房屋社團(tuán)（Housing
Corporation）”管理,。中央房屋社團(tuán)每年從政府得到預(yù)算,，之后再網(wǎng)聚更多的社會(huì)力量，在自己的土地儲(chǔ)備上,，進(jìn)行社會(huì)住房的建設(shè),，供給社會(huì)中的社會(huì)關(guān)鍵勞動(dòng)者（Key
workers）或者其他符合條件的申請者。
英國現(xiàn)行的住房保障體制,，讓開發(fā)商和政府,、以及這些民間的房屋機(jī)構(gòu)有了一個(gè)不斷協(xié)商的過程，從房地產(chǎn)開發(fā)中謀利,，并非“像賣大白菜一樣賣房子”那么簡單了,。甚至就是社會(huì)住房定價(jià)這樣的環(huán)節(jié)，都可能由獨(dú)立的第三方調(diào)查完成,。
Pocket是倫敦的一個(gè)開發(fā)商,，他的公司開發(fā)針對社會(huì)關(guān)鍵勞動(dòng)者的、價(jià)格相對較為低廉的“可負(fù)擔(dān)住房（affordable
homes）”,。顧客也定位在中產(chǎn)階級中收入相對比較低的那些工作者,。
Pocket設(shè)計(jì)的房子中，有一個(gè)項(xiàng)目是37.5平方米的一房一廳,，上市之后,，預(yù)計(jì)售價(jià)可能為市場價(jià)格的80%左右，大概在15萬到18萬英鎊,。
就是這樣精心設(shè)計(jì)的房型,，我的一個(gè)英國朋友仍然認(rèn)為，這種房屋并不是英國傳統(tǒng)意義上的“可負(fù)擔(dān)住房”,，最多算是便宜的房子,。
他舉例說：一個(gè)兩房一廳的公寓，市場價(jià)格大概在30萬英鎊左右,，但是按照英國目前可負(fù)擔(dān)住房的銷售標(biāo)準(zhǔn),，合適的購房者可以只購買房屋25%到75%范圍內(nèi)的部分股權(quán)，如果是購買50%,，就是15萬英鎊,。其余的部分，每個(gè)月支付固定“租金”就可以了,，沒有人會(huì)強(qiáng)迫你一定要購買整個(gè)公寓的使用權(quán),。如果以后你有需要，可以申請接著購買剩余的股權(quán),。在英國人的觀念中,，購房不是一朝一夕的事情,。
由于開發(fā)商們規(guī)劃建設(shè)的就是這種“讓人們買得起”的房子,，所以他們也可以和政府協(xié)商,，提一些條件。比如提高住宅容積率,，或是減少一些配套設(shè)施,。
比如說，蓋一個(gè)擁有24套商品房的公寓,，可能要蓋20%的社會(huì)住房,；但是如果要全部蓋成社會(huì)住房，則可能容積率會(huì)提高一倍,。同樣的一塊土地,，多蓋出一倍的房子來，這樣一算,，即使價(jià)格低于市場價(jià),，開發(fā)商依然有利可圖。
同時(shí),，由于這些開發(fā)商在市場上獲取的土地都是面積略小的項(xiàng)目,，又是提供有保障性質(zhì)的可負(fù)擔(dān)住房，所以,，他們可以選擇在交通便利的位置建設(shè)房屋,，而不提供車位。
某種意義上來說,，這也是英國規(guī)劃系統(tǒng)體現(xiàn)出的變通性,。開發(fā)商必須為社會(huì)、為低收入人群做貢獻(xiàn),，在他們做貢獻(xiàn)的同時(shí),，可以從政府獲得一定優(yōu)惠。這也是開發(fā)商本身在市場生存的保障,。
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