之前在國內(nèi),，與一個開發(fā)商探討“地王”的頻頻出現(xiàn),，會不會是房價急速上揚的原因之一,。原本和顏悅色的他當即就板起了面孔,。
我估計拿這個問題問國內(nèi)其他開發(fā)商，其中大部分都會有這樣的反應(yīng),。畢竟,，經(jīng)過拍賣或是掛牌，付出“天價”拿到的土地,，誰不指望它賺錢,？掏出去的真金白銀總得從購房者身上收回來,。
也有城市規(guī)定10萬平方米建筑面積的小區(qū)，必須配建一定比例的經(jīng)濟適用房,，但目前僅是極少數(shù)的試點,。
來到英國后，我發(fā)現(xiàn)這里的情況大為不同,。
從對于“房地產(chǎn)開發(fā)”的英文翻譯就能看出點端倪——speculative
development,。Speculative是投機的意思，“投機”一詞在中文中帶有貶義,，但是英國人就樂意在“開發(fā)”前面加這么個詞,。
既然是“投機”，開發(fā)商賺錢自然就不會那么順利了,，總得費一番周折,。
英國的土地是私人擁有的，地價也很高,。更讓開發(fā)商頭疼的是,，按照英國現(xiàn)行的規(guī)劃許可，即使費盡周折拿到一塊地,，沒有政府的許可,，誰也別想蓋一磚一瓦。
作為交換,，開發(fā)商即使一百個不樂意,，也必須要蓋些社會住房出來。這是英國開發(fā)商要賺錢必須付出的代價,。這種對于開發(fā)商，或者一些土地主利益的犧牲,，其實也是政府公共補貼的一種體現(xiàn)形式,。大體來說，英國有20%到50%的“社會住房”（類似于國內(nèi)所說的經(jīng)濟實用房）是通過這種體制實現(xiàn)的,。
與此同時,，這些占一定比例的社會住房，不管是拿來賣或是租,，開發(fā)商都必須要保證它們與市場出售的房屋同等質(zhì)量,，而且所處地段有可能與市場出售的房子相當。這些住房最終會移交給相關(guān)管理機構(gòu),，用以作為社會住房的長久儲備,。
開發(fā)商要蓋房子，前提就是要和政府進行“協(xié)商”,，這一協(xié)商的過程可能要比與土地所有者談價錢買地還要麻煩,。不為社會作貢獻,，就別想賺錢。英國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)則就是這樣的,。
傳統(tǒng)的英式住房,，一般為兩層樓，前面可停車,，后面有花園,，受到很多英國人的喜愛。這種住房,，在新建的社會住房中,，已經(jīng)十分少見。倫敦出現(xiàn)越來越多的高層,，城市開始從“橫”向“豎”發(fā)展,。
以前英國人都是以“公房”為主，政府出錢蓋,，老百姓住,，大家都覺得理所應(yīng)當，甚至一些英國人都沒把這種房子當作“福利”來看,。這其中當然也有一個主要的背景,，英國很多地區(qū)在經(jīng)歷二戰(zhàn)后幾乎夷為平地了，政府蓋房子給百姓住,，也是一種責任和義務(wù),。那時候，也是英國“公房”大量出現(xiàn)的時候,。
可是現(xiàn)在,，政府也不樂意掏那么多錢，慷慨地解決住房問題了,。在英國部分地區(qū),，“注冊社會房東（Registered Social
Landlord）”或“住宅協(xié)會（Housing Association）”就開始出現(xiàn)了，這些機構(gòu)都是非盈利性的,，歸一個非政府機構(gòu)“中央房屋社團（Housing
Corporation）”管理,。中央房屋社團每年從政府得到預(yù)算，之后再網(wǎng)聚更多的社會力量,，在自己的土地儲備上,，進行社會住房的建設(shè)，供給社會中的社會關(guān)鍵勞動者（Key
workers）或者其他符合條件的申請者,。
英國現(xiàn)行的住房保障體制,，讓開發(fā)商和政府、以及這些民間的房屋機構(gòu)有了一個不斷協(xié)商的過程,，從房地產(chǎn)開發(fā)中謀利,，并非“像賣大白菜一樣賣房子”那么簡單了,。甚至就是社會住房定價這樣的環(huán)節(jié)，都可能由獨立的第三方調(diào)查完成,。
Pocket是倫敦的一個開發(fā)商,，他的公司開發(fā)針對社會關(guān)鍵勞動者的、價格相對較為低廉的“可負擔住房（affordable
homes）”,。顧客也定位在中產(chǎn)階級中收入相對比較低的那些工作者,。
Pocket設(shè)計的房子中，有一個項目是37.5平方米的一房一廳,，上市之后,，預(yù)計售價可能為市場價格的80%左右，大概在15萬到18萬英鎊,。
就是這樣精心設(shè)計的房型,，我的一個英國朋友仍然認為，這種房屋并不是英國傳統(tǒng)意義上的“可負擔住房”,，最多算是便宜的房子,。
他舉例說：一個兩房一廳的公寓，市場價格大概在30萬英鎊左右,，但是按照英國目前可負擔住房的銷售標準,，合適的購房者可以只購買房屋25%到75%范圍內(nèi)的部分股權(quán)，如果是購買50%,，就是15萬英鎊,。其余的部分，每個月支付固定“租金”就可以了,，沒有人會強迫你一定要購買整個公寓的使用權(quán),。如果以后你有需要，可以申請接著購買剩余的股權(quán),。在英國人的觀念中,，購房不是一朝一夕的事情。
由于開發(fā)商們規(guī)劃建設(shè)的就是這種“讓人們買得起”的房子,，所以他們也可以和政府協(xié)商，提一些條件,。比如提高住宅容積率,，或是減少一些配套設(shè)施。
比如說,，蓋一個擁有24套商品房的公寓,，可能要蓋20%的社會住房；但是如果要全部蓋成社會住房,，則可能容積率會提高一倍,。同樣的一塊土地,，多蓋出一倍的房子來，這樣一算,，即使價格低于市場價,，開發(fā)商依然有利可圖。
同時,，由于這些開發(fā)商在市場上獲取的土地都是面積略小的項目,，又是提供有保障性質(zhì)的可負擔住房，所以,，他們可以選擇在交通便利的位置建設(shè)房屋,，而不提供車位。
某種意義上來說,，這也是英國規(guī)劃系統(tǒng)體現(xiàn)出的變通性,。開發(fā)商必須為社會、為低收入人群做貢獻,，在他們做貢獻的同時,，可以從政府獲得一定優(yōu)惠。這也是開發(fā)商本身在市場生存的保障,。
|
|