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業(yè)主狀告民防局
10月17日,，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽區(qū)民防局一案在北京市朝陽區(qū)人民法院開庭審理,。該局被訴向小區(qū)物業(yè)管理公司——北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱珠江物業(yè)）頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當(dāng),。
19名業(yè)主的代理人,、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者,，今年6月,，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》為由,，稱業(yè)主在作為小區(qū)地下車庫使用的人防工程內(nèi)停車,，除了原來要交的120元管理費,，每月還要多交300元租用費,，業(yè)主們對此十分不滿。
獲知情況后,，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商,，一直未能達(dá)成一致，于是訴至法院,，珠江物業(yè)被列為第三人,。業(yè)主們在行政起訴狀中稱，朝陽區(qū)民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時,，沒有告知業(yè)主,，行政程序違法，侵害了小區(qū)業(yè)主的利益,，珠江物業(yè)不具有小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán),，請求法院判令朝陽區(qū)民防局撤銷頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》。
記者注意到,，隨著《物權(quán)法》實施,，湖南、四川,、云南等地的“物權(quán)法第一案”紛紛高調(diào)出爐,，國慶長假過后的第一個工作日，北京市的海淀,、房山,、昌平、大興,、石景山等基層法院集中立案了一批運用《物權(quán)法》維權(quán)的案件,，其中大多數(shù)屬于業(yè)主和物業(yè)公司、房地產(chǎn)商基于小區(qū)的公共設(shè)施使用權(quán)和收益權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛,。
10月9日,，北京市大興區(qū)人民法院開庭審理了九龍山莊業(yè)主委員會起訴物業(yè)管理公司一案，業(yè)主委員會認(rèn)為,，九龍山莊物業(yè)管理公司將小區(qū)停車位出租,，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,，小區(qū)停車位出租所得收益應(yīng)該歸業(yè)主委員會，起訴要求物業(yè)公司返還10年來的租金100多萬元,。
物權(quán)法能解決所有糾紛嗎
“隨著《物權(quán)法》的實施,，由車位、綠地等小區(qū)公共設(shè)施引發(fā)的糾紛將會越來越多,�,！庇浾呓詹稍L的多名律師和學(xué)者表示，“一個很重要的原因,，作為國家立法的《物權(quán)法》,，很多規(guī)定只是原則性的，在具體實施過程中的一些空白,，亟待司法解釋加以彌補(bǔ),，否則難以落實�,！敝袊嗣翊髮W(xué)法學(xué)院教授楊立新表示,。
北京盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說，《物權(quán)法》的實施,，為小區(qū)停車位的歸屬提供了法律依據(jù),。《物權(quán)法》第74條規(guī)定,，“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售,、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,。”這就意味著業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán),，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�,！靶^(qū)的車位分為地面車位和地下車位兩種,，目前地面車位大多是占用業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地用于停放汽車,，理應(yīng)屬于業(yè)主共有,�,！�
“但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，即使是歸業(yè)主共同共有的部分,，如何劃分每個業(yè)主的權(quán)屬�,！�
對于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車位收費問題,，畢文強(qiáng)認(rèn)為分兩種情況：權(quán)屬歸開發(fā)商的，當(dāng)然要交停車費,，歸業(yè)主共有的,，交費應(yīng)該由業(yè)主委員會決定�,！氨M管《物權(quán)法》已經(jīng)實施了,，但目前還存在兩個法律盲點：對于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否該由政府介入,？在業(yè)主委員會還沒有產(chǎn)生的時候,，停車費怎么收取,？”
根據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù),，北京目前由物業(yè)公司管理的小區(qū)有5000多個，成立業(yè)主委員會的小區(qū)尚不足500個,，現(xiàn)行法律法規(guī)也沒有對小區(qū)停車收費作出統(tǒng)一,、明確的規(guī)定。因此,，許多小區(qū)的停車費都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的,。
畢文強(qiáng)認(rèn)為，《物權(quán)法》沒有對地下車庫的權(quán)屬做出明確規(guī)定,，規(guī)定通過出租,、出售、附贈的方式來進(jìn)行約定,，“業(yè)主和開發(fā)商,、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現(xiàn)實中,，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的,，雙方存在著嚴(yán)重的知情權(quán)不對等。當(dāng)一方很強(qiáng)勢的時候,，就沒有可能進(jìn)行約定,，這一規(guī)定的操作性會大打折扣�,！�
北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵提出了地下車位的另一個問題,，“實踐中,，許多商品房小區(qū)都是把地下人防工程作為車庫使用的，但它的權(quán)屬問題處于真空地帶,，近年來由此引發(fā)的糾紛層出不窮,，各個案件判決結(jié)果不一，亟待有一個明確規(guī)定,�,！�
畢文強(qiáng)表示，法律不需要無限細(xì)化,，解決糾紛要靠物業(yè)公司和業(yè)主的協(xié)商,，協(xié)商不了，只能訴諸法律,�,！段餀�(quán)法》首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，這其實已經(jīng)給了業(yè)主維權(quán)很大的空間,，具體案件具體分析,，法院、法官也應(yīng)該有所作為,。對于業(yè)主來說,，爭取權(quán)利的最佳途徑就是成立業(yè)主委員會。
法律真空呼喚配套法規(guī)
北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告珠江物業(yè)一案的庭審印證了律師和學(xué)者的觀點,。在《物權(quán)法》實施之前,，無論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》,，或是《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》中,，都沒有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰所有，業(yè)主們寄予厚望的《物權(quán)法》對此也沒有明確規(guī)定,。
庭審中,，北京市朝陽區(qū)民防局的代理律師表示，《人民防空法》規(guī)定,，國家鼓勵,、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人,，通過多種途徑,，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理,，收益歸投資者,。《人民防空法》同時還規(guī)定,，城市新建民用建筑,，必須修建建筑物地下室,。但是，現(xiàn)行法律中并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬,。
北京市朝陽區(qū)民防局在答辯中表示,，根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，凡建設(shè)費用列入商品房綜合開發(fā)成本,，按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的防空地下室,，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設(shè)備設(shè)施,。開發(fā)建設(shè)單位不得隨地而建設(shè)出售，一律由所在區(qū),、縣政府實行統(tǒng)一管理和開發(fā)利用,。根據(jù)朝陽區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實行統(tǒng)一管理和開發(fā),。因此,，業(yè)主們在起訴書中提出的小區(qū)內(nèi)的地下人防工程屬于原告共有，沒有依據(jù),。
“羅馬嘉園的地下人防工程是由小區(qū)開發(fā)商投資建設(shè)的,，由珠江物業(yè)進(jìn)行管理，19名業(yè)主沒有使用管理權(quán),，也沒有收益權(quán),，因此，原告和人防工程沒有任何利益關(guān)系,�,！敝榻飿I(yè)的代理人在庭審中表示，朝陽區(qū)民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時不需要通知業(yè)主,。
2005年4月,，曾經(jīng)被稱為“北京地下人防工程確權(quán)第一案”的華清嘉園甲15號樓9名業(yè)主認(rèn)為，北京市海淀區(qū)人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員,，擾亂了小區(qū)生活,，于是聯(lián)名起訴，要求法院確定人防工程所有權(quán)歸業(yè)主所有,，北京市海淀法院一審判決認(rèn)為業(yè)主不是人防工程投資人,，從而駁回了業(yè)主的全部訴訟請求，終審判決維持,。
秦兵認(rèn)為,，住宅小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設(shè)施,，應(yīng)當(dāng)遵循“誰投資,、誰所有,、誰受益、誰維護(hù)”的原則,。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有,，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃,。如果開發(fā)商在開發(fā)樓盤時,，沒有把人民防空工程的建設(shè)成本計算入銷售成本，人防工程應(yīng)歸開發(fā)商所有,；如果開發(fā)商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中,，應(yīng)當(dāng)在合同中向購房人明示，否則可以推定開發(fā)商出售商品房時已將人防工程的建設(shè)費用作為商品房價格的組成部分,，人防工程屬于全體業(yè)主所有,。
記者在采訪中了解到，對于這種情況,，北京市人防辦也希望能早日解決,，他們在給北京市人大代表的回復(fù)中明確表示，將“積極地建議國家人防辦公室適時組織修改《人民防空法》,，將這一重大問題通過立法予以明確”,。
此案沒有當(dāng)庭判決，樊建利表示,，希望這個案件能夠促使地下人防工程確權(quán)問題的解決,，有關(guān)部門應(yīng)盡快出臺相關(guān)規(guī)定或司法解釋。
今年8月15日,，最高人民法院公布了首次統(tǒng)一制定的司法解釋立項計劃,，《物權(quán)法》司法解釋位列榜首，但截至目前,，尚未有有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋出臺,。 |