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業(yè)主狀告民防局
10月17日,，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局一案在北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院開(kāi)庭審理,。該局被訴向小區(qū)物業(yè)管理公司——北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)珠江物業(yè)）頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》具體行政行為不當(dāng),。
19名業(yè)主的代理人,、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者,，今年6月,，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》為由,，稱(chēng)業(yè)主在作為小區(qū)地下車(chē)庫(kù)使用的人防工程內(nèi)停車(chē)，除了原來(lái)要交的120元管理費(fèi),，每月還要多交300元租用費(fèi),，業(yè)主們對(duì)此十分不滿。
獲知情況后,，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商,，一直未能達(dá)成一致，于是訴至法院,，珠江物業(yè)被列為第三人,。業(yè)主們?cè)谛姓鹪V狀中稱(chēng)，朝陽(yáng)區(qū)民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》時(shí),，沒(méi)有告知業(yè)主,，行政程序違法，侵害了小區(qū)業(yè)主的利益,，珠江物業(yè)不具有小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán),，請(qǐng)求法院判令朝陽(yáng)區(qū)民防局撤銷(xiāo)頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》。
記者注意到,，隨著《物權(quán)法》實(shí)施,，湖南,、四川、云南等地的“物權(quán)法第一案”紛紛高調(diào)出爐,，國(guó)慶長(zhǎng)假過(guò)后的第一個(gè)工作日,，北京市的海淀、房山,、昌平,、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運(yùn)用《物權(quán)法》維權(quán)的案件,，其中大多數(shù)屬于業(yè)主和物業(yè)公司、房地產(chǎn)商基于小區(qū)的公共設(shè)施使用權(quán)和收益權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛,。
10月9日,，北京市大興區(qū)人民法院開(kāi)庭審理了九龍山莊業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)管理公司一案，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為,，九龍山莊物業(yè)管理公司將小區(qū)停車(chē)位出租,，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車(chē)位出租所得收益應(yīng)該歸業(yè)主委員會(huì),，起訴要求物業(yè)公司返還10年來(lái)的租金100多萬(wàn)元,。
物權(quán)法能解決所有糾紛嗎
“隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，由車(chē)位,、綠地等小區(qū)公共設(shè)施引發(fā)的糾紛將會(huì)越來(lái)越多,。”記者近日采訪的多名律師和學(xué)者表示,，“一個(gè)很重要的原因,，作為國(guó)家立法的《物權(quán)法》，很多規(guī)定只是原則性的,，在具體實(shí)施過(guò)程中的一些空白,，亟待司法解釋加以彌補(bǔ)，否則難以落實(shí),�,！敝袊�(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新表示。
北京盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說(shuō),，《物權(quán)法》的實(shí)施,，為小區(qū)停車(chē)位的歸屬提供了法律依據(jù)�,！段餀�(quán)法》第74條規(guī)定,，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位,、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,，由當(dāng)事人通過(guò)出售,、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,，屬于業(yè)主共有,。”這就意味著業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�,！靶^(qū)的車(chē)位分為地面車(chē)位和地下車(chē)位兩種,，目前地面車(chē)位大多是占用業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē),，理應(yīng)屬于業(yè)主共有,。”
“但由于《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定,，即使是歸業(yè)主共同共有的部分,，如何劃分每個(gè)業(yè)主的權(quán)屬�,！�
對(duì)于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車(chē)位收費(fèi)問(wèn)題,，畢文強(qiáng)認(rèn)為分兩種情況：權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商的，當(dāng)然要交停車(chē)費(fèi),，歸業(yè)主共有的,，交費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)決定�,！氨M管《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施了,，但目前還存在兩個(gè)法律盲點(diǎn)：對(duì)于權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否該由政府介入,？在業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有產(chǎn)生的時(shí)候,，停車(chē)費(fèi)怎么收取,？”
根據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù),，北京目前由物業(yè)公司管理的小區(qū)有5000多個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)尚不足500個(gè),，現(xiàn)行法律法規(guī)也沒(méi)有對(duì)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)作出統(tǒng)一,、明確的規(guī)定。因此,，許多小區(qū)的停車(chē)費(fèi)都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的,。
畢文強(qiáng)認(rèn)為,，《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)地下車(chē)庫(kù)的權(quán)屬做出明確規(guī)定，規(guī)定通過(guò)出租,、出售,、附贈(zèng)的方式來(lái)進(jìn)行約定，“業(yè)主和開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定,，在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的,，雙方存在著嚴(yán)重的知情權(quán)不對(duì)等,。當(dāng)一方很強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候，就沒(méi)有可能進(jìn)行約定,，這一規(guī)定的操作性會(huì)大打折扣,。”
北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵提出了地下車(chē)位的另一個(gè)問(wèn)題,，“實(shí)踐中，許多商品房小區(qū)都是把地下人防工程作為車(chē)庫(kù)使用的,，但它的權(quán)屬問(wèn)題處于真空地帶,，近年來(lái)由此引發(fā)的糾紛層出不窮，各個(gè)案件判決結(jié)果不一,，亟待有一個(gè)明確規(guī)定,。”
畢文強(qiáng)表示,，法律不需要無(wú)限細(xì)化,，解決糾紛要靠物業(yè)公司和業(yè)主的協(xié)商，協(xié)商不了,，只能訴諸法律,。《物權(quán)法》首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念,，這其實(shí)已經(jīng)給了業(yè)主維權(quán)很大的空間,，具體案件具體分析，法院,、法官也應(yīng)該有所作為,。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，爭(zhēng)取權(quán)利的最佳途徑就是成立業(yè)主委員會(huì),。
法律真空呼喚配套法規(guī)
北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告珠江物業(yè)一案的庭審印證了律師和學(xué)者的觀點(diǎn),。在《物權(quán)法》實(shí)施之前，無(wú)論是《人民防空法》,，還是《北京市人民防空條例》,，或是《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》中,，都沒(méi)有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰(shuí)所有，業(yè)主們寄予厚望的《物權(quán)法》對(duì)此也沒(méi)有明確規(guī)定,。
庭審中,，北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局的代理律師表示，《人民防空法》規(guī)定,，國(guó)家鼓勵(lì),、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,，通過(guò)多種途徑,，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,，收益歸投資者,。《人民防空法》同時(shí)還規(guī)定,，城市新建民用建筑,，必須修建建筑物地下室。但是,，現(xiàn)行法律中并沒(méi)有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬,。
北京市朝陽(yáng)區(qū)民防局在答辯中表示，根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定,，凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開(kāi)發(fā)成本,，按規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)的防空地下室，均列入北京市公共人防工程,，作為國(guó)家的人防設(shè)備設(shè)施,。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得隨地而建設(shè)出售，一律由所在區(qū),、縣政府實(shí)行統(tǒng)一管理和開(kāi)發(fā)利用,。根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實(shí)行統(tǒng)一管理和開(kāi)發(fā),。因此,，業(yè)主們?cè)谄鹪V書(shū)中提出的小區(qū)內(nèi)的地下人防工程屬于原告共有，沒(méi)有依據(jù),。
“羅馬嘉園的地下人防工程是由小區(qū)開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的,，由珠江物業(yè)進(jìn)行管理，19名業(yè)主沒(méi)有使用管理權(quán),，也沒(méi)有收益權(quán),，因此，原告和人防工程沒(méi)有任何利益關(guān)系,�,！敝榻飿I(yè)的代理人在庭審中表示,，朝陽(yáng)區(qū)民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時(shí)不需要通知業(yè)主。
2005年4月,，曾經(jīng)被稱(chēng)為“北京地下人防工程確權(quán)第一案”的華清嘉園甲15號(hào)樓9名業(yè)主認(rèn)為,，北京市海淀區(qū)人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區(qū)生活,，于是聯(lián)名起訴,，要求法院確定人防工程所有權(quán)歸業(yè)主所有，北京市海淀法院一審判決認(rèn)為業(yè)主不是人防工程投資人,，從而駁回了業(yè)主的全部訴訟請(qǐng)求,，終審判決維持。
秦兵認(rèn)為,，住宅小區(qū)作為民用建筑,，其人防工程是公建配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵循“誰(shuí)投資,、誰(shuí)所有,、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則,。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有,，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃,。如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，沒(méi)有把人民防空工程的建設(shè)成本計(jì)算入銷(xiāo)售成本,，人防工程應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有,；如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)在合同中向購(gòu)房人明示,，否則可以推定開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設(shè)費(fèi)用作為商品房?jī)r(jià)格的組成部分,，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
記者在采訪中了解到,，對(duì)于這種情況,，北京市人防辦也希望能早日解決，他們?cè)诮o北京市人大代表的回復(fù)中明確表示,，將“積極地建議國(guó)家人防辦公室適時(shí)組織修改《人民防空法》,，將這一重大問(wèn)題通過(guò)立法予以明確”。
此案沒(méi)有當(dāng)庭判決,，樊建利表示,，希望這個(gè)案件能夠促使地下人防工程確權(quán)問(wèn)題的解決，有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)定或司法解釋,。
今年8月15日,，最高人民法院公布了首次統(tǒng)一制定的司法解釋立項(xiàng)計(jì)劃,，《物權(quán)法》司法解釋位列榜首，但截至目前,，尚未有有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋出臺(tái),。 |