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今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)等方式,，已合計(jì)融資超過1000億元，這些公司又挾巨資在各大城市“跑馬圈地”
融資：地產(chǎn)股增發(fā)風(fēng)生水起
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),上半年1月份至6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲5.6%,、5.9%,、5.9%、5.4%,、6.4%,、7.1%,總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢。房價(jià)的不斷抬升,，使投資者對地產(chǎn)上市公司的未來業(yè)績增長充滿期待。保利地產(chǎn)從7月2日44.62元開盤到8月27日的階段高點(diǎn)87.99元,，只用了短短一個(gè)多月,，股價(jià)漲幅就接近100％。
地產(chǎn)股表現(xiàn)良好,，給上市公司通過資本市場融資帶來了機(jī)會,。今年7月，金地集團(tuán)定向增發(fā)1.73億A股,，成功募資45億元,。8月，金地集團(tuán)又發(fā)布公告,，擬發(fā)行不超過12億元人民幣公司債,。此外，公司還計(jì)劃公開增發(fā)不超過3.6億股A股,。
8月,，萬科A股增發(fā)募集資金100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄，其后再度公告,，擬發(fā)行總金額不超過59億元的公司債,。
其他公司也絲毫不愿意落后于人。8月,，保利地產(chǎn)公開增發(fā)融資70億元,，蘇寧環(huán)球擬定向增發(fā)3.8億—4.2億股，募集資金高達(dá)110億元,；棲霞建設(shè),、深南光A、上實(shí)發(fā)展三上市房企同時(shí)發(fā)布增發(fā)方案,，共增發(fā)募資高達(dá)71.9億元……
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式,，已合計(jì)融資超過1000億元,。
圈地：上市公司馬不停蹄
絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢？國務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》顯示,，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整,，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張,，土地購置面積也越來越大,。
很明顯，融資幾乎都投放到了土地儲備之上,，這可以直接推高公司的未來發(fā)展評價(jià),。
上市公司手握巨資競拍地塊，其直接結(jié)果就是,，全國范圍內(nèi)的土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高,，上海、杭州,、東莞,、天津、廈門等地紀(jì)錄不斷被刷新,，一個(gè)個(gè)“地王”閃亮登場：上海,，蘇寧環(huán)球集團(tuán)以6.7萬元/平方米樓面價(jià)、44億元天價(jià)拿下單價(jià)“地王”,；武漢,，上海豫園商城以35.02億元天價(jià)競得一塊土地……
對此，不少業(yè)內(nèi)人士不無憂慮,。因?yàn)�,，地王效�?yīng)不僅導(dǎo)致地價(jià)上漲,，其對房價(jià)的拉動效應(yīng)也很明顯。全國各地因地價(jià)上漲而導(dǎo)致周邊在售樓盤漲價(jià)的例子層出不窮,。在8月的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上,，香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團(tuán)主席陳啟宗就曾發(fā)出警告：“內(nèi)地土地交易實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過面包’的現(xiàn)象，也就是說土地的價(jià)格高過周邊的房價(jià),，這是很危險(xiǎn)的事情,。”
囤地：巨頭占有大量資源
近幾年,，不斷有開發(fā)商發(fā)表言論認(rèn)為,，房價(jià)上漲主要?dú)w咎于土地供應(yīng)太少。而土地管理部門卻多次澄清說,，土地供應(yīng)量并不稀少,。事實(shí)究竟如何呢？
雖然平時(shí)我們很難得知地產(chǎn)企業(yè)到底有多少家底,，不過,，這些在地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)里卻明白地給了我們答案。
在香港上市的地產(chǎn)公司碧桂園的中報(bào)顯示,，截至8月15日,，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%,，是全國土地儲備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一,。根據(jù)萬科最新公告顯示，萬科的土地儲備合計(jì)2157萬平方米,，其中屬于萬科權(quán)益的建筑面積為1818萬平方米,。而且隨著萬科100億元公開增發(fā)的完成，相信在土地儲備方面的投入將繼續(xù)擴(kuò)大,。
中報(bào)顯示,，保利地產(chǎn)截至7月31日，擁有土地儲備1007萬平方米,。招商地產(chǎn)2007年新增土地儲備建筑面積168萬平方米，金地集團(tuán)上半年獲得了5個(gè)項(xiàng)目,，可租售建筑面積達(dá)235萬平米……
中國人民大學(xué)土地管理系主任,、房地產(chǎn)信息中心主任葉劍平認(rèn)為，開發(fā)商大面積囤地,，作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)行為,，是無可厚非的�,？蓮纳鐣嵌壬险f,，這種行為是有一定負(fù)面效果的,，因土地的稀缺性帶來企業(yè)的壟斷，形成壟斷價(jià)格,。雖然國土部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明土地的供應(yīng)量很大,，但問題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品（住宅）的有效供應(yīng)，否則,，易形成土地由政府壟斷變成企業(yè)壟斷,。因此，他建議,，希望主管部門能通過分割地塊,、增加有效供應(yīng)等方式調(diào)節(jié)。同時(shí),，可以在土地出讓合同書中增加附加條款,，明確開發(fā)周期，通過管理手段使得政府的土地供應(yīng)很快轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng),。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授提醒,，土地儲備量越大，企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來市場變化風(fēng)險(xiǎn),，希望企業(yè)能冷靜思考,。
憂慮：樓市股市風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8?31大限”之前拿到,。按照國家規(guī)定,，當(dāng)年8月31日之后，經(jīng)營性土地不得再通過協(xié)議形式出讓,，一律進(jìn)行公開競價(jià),。其后，開發(fā)商便年年喊“缺地”,。而且,，隨著近年來銀行信貸的逐步緊縮，開發(fā)商資金鏈普遍吃緊,。
但在大牛市當(dāng)中,，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴(yán)審查,，高成本而言,，從股市融資成本低廉、無須還本,、不用付息,，風(fēng)險(xiǎn)被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上，大地產(chǎn)商當(dāng)然非常樂意為之,。于是,，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)管的“信貸”和“土地”兩道閘門外,，地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地。
房價(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價(jià),、高地價(jià)拉高房價(jià)……一幕股市,、土地、樓市攜手高價(jià)共舞的循環(huán)圖畫仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前,！
這是一幅值得我們警惕的畫面,。葉劍平認(rèn)為，這當(dāng)中是蘊(yùn)涵著風(fēng)險(xiǎn)的,。目前企業(yè)高價(jià)拿地是因?yàn)榭梢詫⒊杀巨D(zhuǎn)嫁給市場,，有購房者可以消化這種成本的上漲，今后如果情況發(fā)生變化,，土地的預(yù)期成本與實(shí)際成本脫節(jié),，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。這是房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn),，其實(shí)并不可怕,。真正需要警惕的是第二重風(fēng)險(xiǎn)，即連帶的金融市場的風(fēng)險(xiǎn),，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸向股市轉(zhuǎn)移,。
劉洪玉也同樣認(rèn)為，這個(gè)循環(huán)當(dāng)中,，孕育了巨大的房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),。因此，在目前房價(jià)和股價(jià)都處于高位的時(shí)候,，一定要警示風(fēng)險(xiǎn),，理性投資。 |