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今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)等方式,，已合計(jì)融資超過(guò)1000億元,，這些公司又挾巨資在各大城市“跑馬圈地”
融資：地產(chǎn)股增發(fā)風(fēng)生水起
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),上半年1月份至6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.6%、5.9%,、5.9%,、5.4%、6.4%,、7.1%,總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì),。房?jī)r(jià)的不斷抬升,，使投資者對(duì)地產(chǎn)上市公司的未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)充滿期待。保利地產(chǎn)從7月2日44.62元開(kāi)盤(pán)到8月27日的階段高點(diǎn)87.99元,，只用了短短一個(gè)多月,，股價(jià)漲幅就接近100％。
地產(chǎn)股表現(xiàn)良好,，給上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)融資帶來(lái)了機(jī)會(huì),。今年7月,，金地集團(tuán)定向增發(fā)1.73億A股,，成功募資45億元。8月,，金地集團(tuán)又發(fā)布公告,，擬發(fā)行不超過(guò)12億元人民幣公司債。此外,，公司還計(jì)劃公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)3.6億股A股,。
8月，萬(wàn)科A股增發(fā)募集資金100億元,，創(chuàng)下我國(guó)股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄,，其后再度公告，擬發(fā)行總金額不超過(guò)59億元的公司債,。
其他公司也絲毫不愿意落后于人,。8月，保利地產(chǎn)公開(kāi)增發(fā)融資70億元,，蘇寧環(huán)球擬定向增發(fā)3.8億—4.2億股,，募集資金高達(dá)110億元；棲霞建設(shè),、深南光A,、上實(shí)發(fā)展三上市房企同時(shí)發(fā)布增發(fā)方案，共增發(fā)募資高達(dá)71.9億元……
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā),、配股等方式，已合計(jì)融資超過(guò)1000億元,。
圈地：上市公司馬不停蹄
絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢,？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，隨著國(guó)家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整,，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新,，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大,。
很明顯,，融資幾乎都投放到了土地儲(chǔ)備之上,，這可以直接推高公司的未來(lái)發(fā)展評(píng)價(jià)。
上市公司手握巨資競(jìng)拍地塊,，其直接結(jié)果就是,，全國(guó)范圍內(nèi)的土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高，上海,、杭州,、東莞、天津,、廈門(mén)等地紀(jì)錄不斷被刷新,，一個(gè)個(gè)“地王”閃亮登場(chǎng)：上海，蘇寧環(huán)球集團(tuán)以6.7萬(wàn)元/平方米樓面價(jià),、44億元天價(jià)拿下單價(jià)“地王”,；武漢，上海豫園商城以35.02億元天價(jià)競(jìng)得一塊土地……
對(duì)此,，不少業(yè)內(nèi)人士不無(wú)憂慮,。因?yàn)椋赝跣?yīng)不僅導(dǎo)致地價(jià)上漲,，其對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效應(yīng)也很明顯,。全國(guó)各地因地價(jià)上漲而導(dǎo)致周邊在售樓盤(pán)漲價(jià)的例子層出不窮。在8月的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上,，香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團(tuán)主席陳啟宗就曾發(fā)出警告：“內(nèi)地土地交易實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過(guò)面包’的現(xiàn)象,，也就是說(shuō)土地的價(jià)格高過(guò)周邊的房?jī)r(jià)，這是很危險(xiǎn)的事情,�,！�
囤地：巨頭占有大量資源
近幾年，不斷有開(kāi)發(fā)商發(fā)表言論認(rèn)為,，房?jī)r(jià)上漲主要?dú)w咎于土地供應(yīng)太少,。而土地管理部門(mén)卻多次澄清說(shuō)，土地供應(yīng)量并不稀少,。事實(shí)究竟如何呢,？
雖然平時(shí)我們很難得知地產(chǎn)企業(yè)到底有多少家底，不過(guò),，這些在地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)里卻明白地給了我們答案,。
在香港上市的地產(chǎn)公司碧桂園的中報(bào)顯示，截至8月15日,，公司土地儲(chǔ)備量為5400萬(wàn)平方米,，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了180%，是全國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。根據(jù)萬(wàn)科最新公告顯示,，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備合計(jì)2157萬(wàn)平方米,，其中屬于萬(wàn)科權(quán)益的建筑面積為1818萬(wàn)平方米。而且隨著萬(wàn)科100億元公開(kāi)增發(fā)的完成,，相信在土地儲(chǔ)備方面的投入將繼續(xù)擴(kuò)大,。
中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)截至7月31日,，擁有土地儲(chǔ)備1007萬(wàn)平方米,。招商地產(chǎn)2007年新增土地儲(chǔ)備建筑面積168萬(wàn)平方米，金地集團(tuán)上半年獲得了5個(gè)項(xiàng)目,，可租售建筑面積達(dá)235萬(wàn)平米……
中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任,、房地產(chǎn)信息中心主任葉劍平認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商大面積囤地,，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)行為,，是無(wú)可厚非的,�,？蓮纳鐣�(huì)角度上說(shuō)，這種行為是有一定負(fù)面效果的,，因土地的稀缺性帶來(lái)企業(yè)的壟斷,，形成壟斷價(jià)格。雖然國(guó)土部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明土地的供應(yīng)量很大,，但問(wèn)題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品（住宅）的有效供應(yīng),，否則，易形成土地由政府壟斷變成企業(yè)壟斷,。因此,，他建議，希望主管部門(mén)能通過(guò)分割地塊,、增加有效供應(yīng)等方式調(diào)節(jié),。同時(shí)，可以在土地出讓合同書(shū)中增加附加條款,，明確開(kāi)發(fā)周期,，通過(guò)管理手段使得政府的土地供應(yīng)很快轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授提醒,，土地儲(chǔ)備量越大,，企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，希望企業(yè)能冷靜思考,。
憂慮：樓市股市風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,，開(kāi)發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8?31大限”之前拿到。按照國(guó)家規(guī)定，當(dāng)年8月31日之后,，經(jīng)營(yíng)性土地不得再通過(guò)協(xié)議形式出讓?zhuān)宦蛇M(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià),。其后，開(kāi)發(fā)商便年年喊“缺地”,。而且,，隨著近年來(lái)銀行信貸的逐步緊縮，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍吃緊,。
但在大牛市當(dāng)中,，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴(yán)審查,，高成本而言,，從股市融資成本低廉、無(wú)須還本,、不用付息,，風(fēng)險(xiǎn)被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上，大地產(chǎn)商當(dāng)然非常樂(lè)意為之,。于是,，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)管的“信貸”和“土地”兩道閘門(mén)外，地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地,。
房?jī)r(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià),、高地價(jià)拉高房?jī)r(jià)……一幕股市、土地,、樓市攜手高價(jià)共舞的循環(huán)圖畫(huà)仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前,！
這是一幅值得我們警惕的畫(huà)面。葉劍平認(rèn)為,，這當(dāng)中是蘊(yùn)涵著風(fēng)險(xiǎn)的,。目前企業(yè)高價(jià)拿地是因?yàn)榭梢詫⒊杀巨D(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)，有購(gòu)房者可以消化這種成本的上漲,，今后如果情況發(fā)生變化,，土地的預(yù)期成本與實(shí)際成本脫節(jié)，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂,。這是房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn),，其實(shí)并不可怕。真正需要警惕的是第二重風(fēng)險(xiǎn),，即連帶的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸向股市轉(zhuǎn)移。
劉洪玉也同樣認(rèn)為,，這個(gè)循環(huán)當(dāng)中,，孕育了巨大的房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),。因此，在目前房?jī)r(jià)和股價(jià)都處于高位的時(shí)候,，一定要警示風(fēng)險(xiǎn),，理性投資。 |