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地價越來越高
如今，在許多城市,正在冒出一個又一個新的“地王”,。8月底,，上海黃浦區(qū)163地段掛牌出讓競拍,包括香港九龍倉,、新鴻基地產(chǎn)等境內(nèi)外共10家競買企業(yè)參與競爭，最后該地塊以44.04億元的創(chuàng)紀(jì)錄天價被南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿走,，成交價是起拍價的156%,。杭州37號地塊被金都房地產(chǎn)公司以11億元拿下，樓面地價達(dá)到每平方米9688元,，創(chuàng)下杭州市的新高,。
房價一路高漲。國家統(tǒng)計局和國家發(fā)改委公布最新調(diào)查顯示,，今年8月,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅創(chuàng)兩年來新高,比上月高0.7個百分點,，環(huán)比上漲1.4%,。
隨著房價的上漲,土地價格也在不斷攀升。據(jù)統(tǒng)計,，去年下半年，北京土地出讓的平均樓面地價是每平方米8800元—8900元,。今年上半年,，杭州土地出讓的平均樓面地價為每平方米6400元，上海市為5300元,。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士傅保華說,，目前北京二環(huán)以內(nèi)平均樓面地價接近1萬元一平方米，三環(huán)以內(nèi)為8000元一平方米,，四環(huán)以內(nèi)為6000元,。
重慶工商大學(xué)統(tǒng)計學(xué)院副教授易忠認(rèn)為，高房價顯然對土地價格上漲起到了拉伸的作用,。中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授劉昕說:“地價是構(gòu)成房價成本的核心要素,，地價高，自然房價就會高,，開發(fā)商當(dāng)然不能干賠本賺吆喝的事,。”河南省南陽市萬家園房地產(chǎn)開發(fā)公司的邢清鑫長期從事房地產(chǎn)核算,，他說,，土地成本+建筑成本+毛利潤三項核心要素構(gòu)成房價，三項成本大概各占房價的1/3,。傅保華認(rèn)為,，僅就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部看，高房價和高地價互相推動,，造成了二者不斷攀升的態(tài)勢,。當(dāng)然分析房屋價格和土地價格上升的原因,，還要考慮其它因素。
地價為何攀升
“從內(nèi)部因素看,，地價高企,，是房屋價格與土地價格相互推動的結(jié)果。而從外部因素分析,，地價高企,，核心因素在于土地供求關(guān)系趨緊，并與流動性過剩緊密關(guān)聯(lián),�,！鄙虾Ｘ斀�(jīng)大學(xué)教授錢逢勝分析。
從宏觀來看,，土地供求關(guān)系趨緊是必然的,，土地越來越成為稀缺資源，過多的資金追逐較少的土地,，必然造成土地價格上漲,。而流動性過剩使房地產(chǎn)企業(yè)資金寬裕，特別是不少銀行對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司信貸的寬松,，地產(chǎn)股還可以輕松從股市上獲得直接融資,，就使土地高價從可能變成了可支付。
土地供應(yīng)量影響土地價格走勢已經(jīng)被各方所認(rèn)可,，但對土地出讓制度是否影響土地價格走勢還存在著爭議,。錢教授說，土地出讓制度對于地價的影響是不容小視的,。過去土地出讓是劃撥,、協(xié)議出讓或者招標(biāo)出讓，現(xiàn)在主要推行的是招拍掛制度,。這個制度促進(jìn)了土地交易市場的公平,、公正、公開和規(guī)范,，是過去土地協(xié)議等出讓制度的一個完善,，是土地流轉(zhuǎn)使用制度的一個巨大進(jìn)步。避免了過去土地出讓方式容易滋生的交易腐敗,，避免了國有資產(chǎn)的流失,。但進(jìn)入招拍掛程序之后，過多的房地產(chǎn)公司追逐,、競拍地塊,，土地價格上漲就是必然。而記者接觸的一些官員則認(rèn)為,，土地價格與招拍掛制度無關(guān),，只是與土地供求關(guān)系有關(guān),。
SOHO中國董事長潘石屹說，競拍過程中,，由于競拍人的競爭性心理因素,，成交價往往就可能是起拍價的1—3倍。他說,，在北京摩根中心土地招拍掛中,，怎么算土地價格也就是12億元，由于志在必得,，老潘開口報價就是14億元,，沒想到任志強報價17億元，老潘只好望洋興嘆,。北京海淀區(qū)清河地段是實行招拍掛制度之后該市出讓的最大地塊,，規(guī)劃建筑面積約70萬平方米，最終華潤置地以25.65億元的天價獲得,，高于起拍價8.65億元近3倍,。
高地價能否可持續(xù)
“地價高企,無疑,抬高的是包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的用地企業(yè)成本,波及并傳導(dǎo)到相關(guān)生產(chǎn)資料價格,因此,任由地價不斷攀高,會影響國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定運行。過高的地價,，并非可持續(xù),。”貴州財經(jīng)學(xué)院梁宏志博士這樣分析,。
梁宏志認(rèn)為，判斷當(dāng)前地價水平是否合理,，首先要看土地真實價格如何,。離真實價格越遠(yuǎn)，就越不合理,。即便級差地租理論說明不同城市,、不同地塊的價格不一樣，但到底也應(yīng)該有一個真實價格,。問題在于,，現(xiàn)在判定這種真實價格大多只有定性依據(jù)，缺少定量依據(jù),，因此土地價格真實性存在諸多不確定性,。在北京王府井地段，你說每平方米樓面的真實地價是多少都不過分,，因為資源太稀缺了,。這種地價水平的模糊性為地價的大幅升值提供了足夠的空間。
其次要看攤?cè)氲貎r成本后的房價水平,，以及大多數(shù)城市購房者的可支付能力,。房價上漲水平一旦超過GDP增長速度和居民收入增長速度,，就存在著一定的風(fēng)險。若大多數(shù)居民的實際收入水平不能償付銀行按揭貸款,，因房地產(chǎn)價格水平過高而引起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險就出現(xiàn)了,。我們的房價水平和居民收入比是個什么關(guān)系呢？北京,、上海這樣的城市大概是1∶15,，即房價水平是居民年收入水平的15倍，而在一些欠發(fā)達(dá)地區(qū),，甚至達(dá)到了1∶20,。美國、日本,、英國,、韓國的水平大概就是1∶4到1∶7之間。
最后要看地價的泡沫程度,。北京住總集團(tuán)董事長張貴林說,，由他們負(fù)責(zé)的北京西三旗兩限房項目竣工后,平均房價每平方米不超過6350元。傅保華說,，這個信息表明,，土地價格有一定泡沫。劉昕說,，上海松江客運中心的一塊土地,在2002年土地協(xié)議出讓價格是每畝38萬元,，到2003年改招拍掛后是126萬元，而2004年漲到139萬元,，因此沒法斷言泡沫是多少,。
專家建議,，在地價高企的形勢下,，讓普通城市居民買得起房，降低地價是一個有效手段,。應(yīng)采用有區(qū)別的土地供應(yīng)政策,。住房是大眾基本生活必需品，我國是社會主義國家,，土地是公有的,，應(yīng)盡量保證大眾需要的普通商品房建設(shè)的土地供應(yīng)，其土地價格也不能任由市場決定,。低收入,、困難群眾住房已經(jīng)有了廉租房等政策保障，高收入者可以從市場上選購高檔商品房,，而對于占居民大多數(shù)的中等收入者的住房供應(yīng),，應(yīng)有一定的政策支持,。 |