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“從這個(gè)月開始,，我每個(gè)月的還款額將從原來的1300美元增加到1800美元。更可怕的是,，由于房?jī)r(jià)下跌,，我現(xiàn)在的個(gè)人房屋資產(chǎn)已經(jīng)縮水為零�,！泵鎸�(duì)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的持續(xù)低迷,，家住新澤西州米德爾頓的羅伯特·馬睿甚是擔(dān)憂。
馬睿的擔(dān)憂不無道理。美國商務(wù)部9月19日最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，8月份房屋開工數(shù)量下滑2.6％,，降至自1995年以來的最低點(diǎn)，營(yíng)建許可也降至12年最低,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)疲弱加劇了人們對(duì)美國經(jīng)濟(jì)前景的看淡,。“房屋開工率再度顯示,，惡化的基本面持續(xù)令樓市承壓,，今年復(fù)蘇的希望消退�,！泵楞y證券分析師Gary
Bigg稱。
“誘惑利率”成罪魁禍?zhǔn)?/STRONG>
馬睿在紐瓦克自由國際機(jī)場(chǎng)做維修工作,，年收入在9萬美元左右,。2002年開始，馬睿通過“可調(diào)整利率抵押貸款”購買了一套26.5萬美元的房子,。那時(shí)他并不太在意,，可現(xiàn)在當(dāng)5年的超低利率優(yōu)惠期即將結(jié)束，面對(duì)與日俱增的還款壓力和節(jié)節(jié)下跌的房?jī)r(jià),，他顯得語無倫次,，“我的生活被完全打亂了。越來越多的還款額簡(jiǎn)直令人崩潰,，我不知道今后該怎么辦,。”
和馬睿一樣,，在美國龐大的次級(jí)抵押貸款大軍中,，有45萬借款人未來3個(gè)月內(nèi)將不得不面臨還款額上漲的窘境，其中有20多萬人甚至可能失去房屋,，陷入三難境地——還不起款,、賣不成房、融不到資,，而美國政府推出的住房援助計(jì)劃也和他們沾不上邊兒,，違約成了不可避免的事情。
這兩年興起的“可調(diào)整利率抵押貸款”,，如今成了不少美國人流離失所的罪魁禍?zhǔn)�,。�?dāng)初，對(duì)于那些低收入或信用評(píng)級(jí)較低的貸款買房者來說,，“可調(diào)整利率抵押貸款”不僅讓他們?cè)缛瞻徇M(jìn)了大房子,，其中一部分人還只需支付很低的利息。但是享受了幾年“誘惑利率”的貸款者，一旦優(yōu)惠期結(jié)束,，房貸的利率就會(huì)從1%－2%的超低利率上升到正常市場(chǎng)利率,。
全美最大的抵押貸款數(shù)據(jù)和分析公司First
American Loan
Performance稱，目前已經(jīng)有27％的貸款者拖欠過一次房貸,，這也使得他們被劃出上個(gè)月布什總統(tǒng)制定的聯(lián)邦住宅管理局援助名單之外,。“如果抵押貸款會(huì)出現(xiàn)問題,，很有可能就是這兩年的可調(diào)整利率抵押貸款,。”該機(jī)構(gòu)在最近的研究報(bào)告中表示,。
次貸危機(jī)僅僅是個(gè)開端
美國的房地產(chǎn)抵押貸款分為普通貸款和次級(jí)貸款兩種,，前者針對(duì)信用記錄良好、償債能力較強(qiáng)的貸款人,，后者針對(duì)信用等級(jí)較差,、償債能力較弱的貸款人；按照付息方式,，又可分為固定利率貸款和可調(diào)整利率貸款,。
2004年后，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)攀升,，利率不斷調(diào)高,，許多借款人轉(zhuǎn)而尋求非標(biāo)準(zhǔn)付款形式的房貸，以減輕其還本付息的壓力,。
美國Core
Logic研究所數(shù)據(jù)顯示,，未來三個(gè)月內(nèi)，這些曾經(jīng)享有“誘惑利率”的貸款者,，月還款額將平均增長(zhǎng)26％,，約400美元。與此同時(shí),，房?jī)r(jià)下跌和未售出房屋數(shù)量增加,，讓次級(jí)抵押貸款者們看不到任何“新生”的希望。
分析人士指出,，次級(jí)抵押貸款和可調(diào)整利率貸款的迅猛發(fā)展很大程度上使美國住宅市場(chǎng)得以在2004年到2005年延續(xù)繁榮,。次貸危機(jī)或許僅僅是一個(gè)開端，更大規(guī)模的危機(jī)很可能隨更多可調(diào)整利率貸款的優(yōu)惠期結(jié)束而爆發(fā),。
“大蕭條”以來首跌
“現(xiàn)在很多人的抵押貸款額都超出了房屋價(jià)值,，不少人說不定要被掃地出門了�,！狈抠J市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)Wholesale Access Mortgage
Research &
Consulting主席戴維·區(qū)德偉說,，“這樣將有更多房屋在市場(chǎng)上出售,，現(xiàn)在已經(jīng)有很多了�,！�
而美聯(lián)儲(chǔ)本周二公布的0.5％降息政策,，對(duì)這部分可調(diào)整利率抵押貸款人的正面影響很小，加州大學(xué)洛杉磯分校安德森預(yù)測(cè)研究院主任利默說：“這不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,，以及糾正違約等行為,。”
“利率重置帶來的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)一次性爆發(fā),，而會(huì)在接下來的5年中蔓延,，雖然一些違約事件在2006年就爆發(fā)了，但是大多數(shù)可調(diào)整利率貸款的優(yōu)惠期會(huì)在2007年,、2008年甚至更晚些時(shí)候結(jié)束,，所以利率重置的風(fēng)險(xiǎn)要好幾年才能徹底釋放�,！泵绹禺a(chǎn)分析師Christopher
L.
Cagan指出,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家們紛紛預(yù)言，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷時(shí)期遠(yuǎn)未結(jié)束,。芝加哥全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家尤恩甚至警告，美國房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)自上世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條以來的首次下跌,。就在上一周,，美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)第9次調(diào)低房屋銷售預(yù)期，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退將延遲到2008年,，新房銷售額預(yù)計(jì)下跌24％,。 |