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今年５月以來,，面對再次飆升的房價,，南京市首開地方政府動用行政手段調(diào)控房價先河，對商品住宅實施以“政府指導(dǎo)價”為核心的價格監(jiān)管制度：核準(zhǔn)基準(zhǔn)價,、限定利潤率,、規(guī)定最高漲幅５％……
這一措施出臺一個月,，引發(fā)各界高度關(guān)注和激烈爭論，開發(fā)商,、普通市民,、專家學(xué)者等紛紛加入其中。
房價飛漲 六部門聯(lián)手調(diào)控
“今年南京的房價就像脫韁野馬,，一天一個價,，讓人心驚肉跳�,！币晃荒暇┵彿空呦蛴浾哒f,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，今年４月南京普通商品住宅價格同比漲幅高達１１．５％,，創(chuàng)兩年來新高,；５月份南京房屋銷售價格同比又上漲了９．２％，位居全國第６,。而在２００６年上半年,，南京住宅價格漲幅只有２．１％，２００５年全年僅為３．５％,。
房價飆升引起南京市政府高度重視,，從５月１１日至５月２４日短短半個月內(nèi)，南京市物價局聯(lián)合房管,、稅務(wù),、國土等６部門連續(xù)發(fā)出３個文件，對房價進行調(diào)控,。
南京市物價局副局長張瑞忠告訴記者,，此次調(diào)控的核心是對房價實行政府指導(dǎo)價管理。所謂“政府指導(dǎo)價”也就是“基準(zhǔn)價”，其構(gòu)成是成本,、利潤加稅金三部分,。文件規(guī)定，普通商品住宅的利潤率不得高于８％,，在核準(zhǔn)基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上,，開發(fā)商最高加價幅度不得高于５％。樓盤銷售行為也要規(guī)范,，必須執(zhí)行明碼標(biāo)價,、“一套一價”、在銷售現(xiàn)場醒目位置標(biāo)示并在網(wǎng)上公示等規(guī)定,。
“此外,，考慮到今年四、五月份的漲幅足以給開發(fā)商帶來超額利潤,，還規(guī)定‘尚未銷售面積部分應(yīng)低于２００７年５月１４日前該樓盤實際成交的最高價格’,，即‘只能降不能漲’，這條規(guī)定將持續(xù)一段時間,�,！睆埲鹬艺f，“遏制開發(fā)商亂定價,、哄抬價格,，甚至一天兩價的違規(guī)行為，已經(jīng)到了刻不容緩的地步,。近日,，南京某樓盤價格在兩個小時內(nèi)竟然上漲了１２００元，引起了市民強烈不滿,。市場經(jīng)濟不是隨口喊價,，政府該調(diào)控時就要出手�,！�
開發(fā)商：政府管房價是“開倒車”
記者采訪了解到,，這３個文件一出，立刻引來對立的兩種觀點,，老百姓拍手稱快,，開發(fā)商卻公開叫板。北京華遠(yuǎn)集團總裁任志強甚至在其博客上連續(xù)撰文“炮轟”南京市物價局,，稱其動用行政手段調(diào)控房價是回到了計劃經(jīng)濟時代的“開倒車”行為,。
任志強說：“自由市場中早上賣的菜與晚上賣的菜的價格是不同的，因為時間差給了顧客討價還價的條件,，也給了小販們定價的自由權(quán),。價格是根據(jù)市場需求與供給的情況博弈而產(chǎn)生的,，政府是否應(yīng)在明碼標(biāo)價時限制小販們的自由調(diào)價權(quán)呢？是否要把每一棵白菜都標(biāo)上價格而不能調(diào)整了呢,？”
南京市某房產(chǎn)老總說,，物價局規(guī)定開發(fā)商利潤率為８％，而稅務(wù)局多年來一直按２０％的利潤率來預(yù)征樓盤稅收,，很顯然,，物價局與稅務(wù)局自相矛盾，對開發(fā)商來說是不公平的,。
一名房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴記者,，南京此次調(diào)控僅僅從控制某個商品房價格本身入手，這是“揚湯止沸”而不是“釜底抽薪”,，很難有成效,。政府該做的是減緩地價上漲速度、抬高房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻,、嚴(yán)厲打擊哄抬房價的企業(yè)，從構(gòu)成房地產(chǎn)成本的幾個主要部分來入手,，才能最終控制房價,。
“一房一價”不能從根本上解決目前市場供不應(yīng)求的狀況，物價部門人力物力有限,，也未必能對每套房價進行準(zhǔn)確的審核,，因此，從市場狀況和實際操作層面看,，其實施效果未必樂觀,。
建設(shè)部門：“市場失靈”需要行政手段
南京市建設(shè)部門一位負(fù)責(zé)人告訴記者，南京房價新政已經(jīng)引起了建設(shè)部的關(guān)注,，南京市已將有關(guān)情況向建設(shè)部做了匯報,。
這位負(fù)責(zé)人說，南京房價新政符合價格法相關(guān)規(guī)定：“與國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格可以實行政府指導(dǎo)價,�,！弊》繌膩砭筒皇且粋�普通的商品，房子是關(guān)系到百姓基本生活的頭等大事,。而且,，江蘇省在１９９８年就將普通商品住房列入了政府指導(dǎo)價格商品的目錄，南京的做法是符合法規(guī)的,。
這位負(fù)責(zé)人說：“當(dāng)前,，南京商品住房供不應(yīng)求，房價呈現(xiàn)較快上漲勢頭,，部分開發(fā)企業(yè)乘機抬高房價以及不規(guī)范地調(diào)整價格,，使正常的價格形成機制產(chǎn)生了部分扭曲,。政府動用行政手段加強價格監(jiān)管在一定程度上彌補市場缺陷，有利于促使價格回歸到正常的市場價格上來,，保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,。”
他說：“市場手段和行政手段是管理市場經(jīng)濟的兩大基本方法,。在正常的市場秩序下,，我們以市場機制管理為主；在市場失靈的特殊情況下,，行政手段成為管理市場經(jīng)濟的一個重要手段,，畢竟市場經(jīng)濟不是隨口喊價�,！�
南京大學(xué)教授葛揚說,，政府動用行政手段調(diào)控房價，在其他市場經(jīng)濟國家并非沒有先例,。我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟,，但是對農(nóng)資、糧食,、燃料油等價格仍然實行政府指導(dǎo)價,，就是為了保證廣大群眾的利益。南京出臺房價調(diào)控措施也是為了保障中低收入階層的基本居住需求,。
記者采訪了解到,，普通市民對南京房價新政表示支持。一位姓秦的工程師說,，政府部門一般不敢輕易碰房地產(chǎn)價格,，因為每一家開發(fā)商背后都站著無數(shù)利益群體。南京此舉在鐵板一塊的房價問題上撬開了一道裂縫,，在全國吃了“螃蟹”,，這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得稱贊。
“房價不見得會下跌,，但至少一天之內(nèi)漲兩三次價的荒唐把戲不能再玩,，‘一開盤就漲５００元’的宣傳廣告不敢再打，市場秩序規(guī)范了,�,！睖�(zhǔn)備購房的市民朱鵬說。
調(diào)控房價成效幾何,？
“行政調(diào)控不符合市場規(guī)律,，注定會成為‘空調(diào)’”、“不賣房,，１０月后必有報復(fù)性反彈,！”新政甫出,，房地產(chǎn)開發(fā)商就通過各種途徑給主管部門施壓，甚至以不報價,、不賣房來軟抗,，地產(chǎn)商與主管部門的“暗戰(zhàn)”已然上演。
“新政出臺不到一個月,，房價過快上漲的勢頭得到了遏制,，開發(fā)商亂抬價、亂炒作的現(xiàn)象明顯減少,，購房者的恐慌情緒也得到了緩解,。”張瑞忠如此描述新政的執(zhí)行成效,。
在開發(fā)商的觀望氣氛中,，南京市物價部門已對４０多家樓盤的價格進行了審核，對浦口區(qū)一家“頂風(fēng)作案”擅自調(diào)價的樓盤進行了封盤查處,，有消費者投訴,，兩天內(nèi)這個樓盤的價格從每平方米２６００元上漲到了３０００元。同時,，４家虛報成本的樓盤也被“擠水分”,，其中最多的一個樓盤每平方米大概減少了３００元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房價調(diào)控還要關(guān)注其可持續(xù)性，尋求長期的治本之道,。目前的政策在抑制短期炒作,、遏制過快上漲方面，是必要的,、有效的,，但從長期來說，還是要著眼于增加有效供給,、滿足居住需求,。一是增加土地供給，二是平衡目前畸形的房價收入比,，增加居民有效收入,。
對南京房價新政究竟能在怎樣的程度上遏制飛漲的房價，人們正拭目以待,。 |