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兄弟倆因?yàn)楣砍凶鈾?quán)糾紛,，在法院打了4年官司沒有結(jié)果,。而北京市宣武區(qū)陶然亭街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)介入后，不到一個(gè)月,，兩兄弟重歸于好……
在北京市宣武區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解指導(dǎo)委員會(huì)成立近3個(gè)月后,，今天下午,，北京市司法局、市建委聯(lián)合召開了全市物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作現(xiàn)場會(huì),，決定從本月起向全市推廣宣武區(qū)的做法,。
“近年來，由拒交物業(yè)管理費(fèi),、張貼抗議橫幅標(biāo)語,、群體性上訪到暴力沖突事件，據(jù)北京市信訪辦統(tǒng)計(jì),，物業(yè)糾紛信訪已經(jīng)成為僅次于城市管理類糾紛的第二信訪大戶,。”北京市司法局局長吳玉華介紹,，法院物業(yè)類糾紛收案量逐年增大,，據(jù)北京市高級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)，2002年此類案件的一審收案量是4010件,，2006年是3萬多件,，增長了8倍。此類案件在民事案件中占的比例,，也從2．7％上升到了11.6％,。
“這些案件的重復(fù)性較大，法院的判決并不能達(dá)到徹底平復(fù)社會(huì)矛盾的效果,�,！眳怯袢A表示，“建立市,、區(qū)縣,、街鄉(xiāng),、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理糾紛指導(dǎo)和調(diào)解組織體系非常具有現(xiàn)實(shí)意義�,！�
今天，北京市司法局,、市建委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)人民調(diào)解化解物業(yè)管理糾紛的指導(dǎo)意見》,，詳細(xì)規(guī)定了四級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職責(zé)、調(diào)解范圍,、工作制度等,。
打官司要一年 調(diào)解就用一個(gè)月
“民事案件一審加上二審,，前后花上1年時(shí)間是常事,。像業(yè)主大會(huì)要求更換物業(yè)公司這種案件，訴訟費(fèi)加上律師費(fèi)一般要花上50萬元左右,�,！倍本┦行鋮^(qū)物業(yè)調(diào)解委員會(huì)的首席調(diào)解員、北京市良才律師事務(wù)所的李金平律師參與調(diào)解的幾個(gè)物業(yè)糾紛,，一個(gè)月內(nèi)就達(dá)到了雙方“化干戈為玉帛”的目的,。
“許多物業(yè)矛盾,，需要給雙方一個(gè)‘臺(tái)階’，這就要由調(diào)解員來做‘媒’,�,！毙鋮^(qū)司法局局長張才斐說,，“再加上11位資深律師組成的專家顧問團(tuán),，不管是從情還是從理，物業(yè)調(diào)解委員會(huì)都可以雙管齊下,。”
自今年3月宣武區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)成立后,，宣武區(qū)的8個(gè)街道相繼成立了街道級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì),，全區(qū)規(guī)模較大或物業(yè)糾紛相對(duì)突出的14個(gè)小區(qū)也成立了社區(qū)級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)。
截至5月底,，宣武區(qū)試點(diǎn)的各級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解組織共受理物業(yè)糾紛45件,，調(diào)解成功42件，成功率超過90％,。與上法院打官司相比，大家開始習(xí)慣有事先去調(diào)解委員會(huì)論個(gè)是非曲直,。
北京市東城區(qū)的物業(yè)調(diào)解委員會(huì)成立于2005年8月,，調(diào)解員均為律師兼職,，所有的調(diào)解行為均是免費(fèi),。
北京市貝朗律師事務(wù)所連艷是東城區(qū)物業(yè)調(diào)解委員會(huì)的首席調(diào)解員。在她看來,，“與訴訟相比，調(diào)解可以把多種矛盾一次性解決,。”
連艷曾經(jīng)調(diào)解過一件物業(yè)糾紛：一個(gè)業(yè)主因?yàn)樽约议T旁停了很多自行車,，就在樓道里焊了個(gè)鐵門,，不讓別人往里停車。物業(yè)讓他拆除,，該業(yè)主因此拒交物業(yè)費(fèi),。事實(shí)上，小區(qū)里有專門停放自行車的場所,，很多業(yè)主圖省事不愿把車存放在那里,。
“像這樣的糾紛，里面有很多法律關(guān)系：比如私自焊鐵門,、不交物業(yè)費(fèi)是一個(gè)問題,；物業(yè)的自行車管理是一個(gè)問題；業(yè)主不往里面存車又是一個(gè)問題,。如果要走法律程序,，每個(gè)法律關(guān)系都需要單獨(dú)訴訟，有些矛盾可能通過很復(fù)雜的訴訟都解決不了,，但調(diào)解可以把這些問題一次性解決,。”連艷說,。
律師義務(wù)工作 能否長期工作
宣武區(qū)司法局基層科科長曹淑琴認(rèn)為,，目前調(diào)解委員會(huì)運(yùn)行中還存在一些問題—現(xiàn)在調(diào)解員主要由居委會(huì)人員擔(dān)任，有時(shí)百姓來問一些房屋租賃等專業(yè)性問題,，有的基層司法所調(diào)解員解釋得不是很清楚,。而且,，調(diào)解員和顧問律師都是靠著奉獻(xiàn)精神工作，難以保證調(diào)解工作的長期效果,。因此,，調(diào)委會(huì)應(yīng)進(jìn)行專業(yè)化的機(jī)構(gòu)建設(shè)。
記者注意到,，此次北京市司法局和市建委聯(lián)合下發(fā)的文件要求,，四級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)由專職人民調(diào)解員,、律師及相關(guān)專業(yè)人士組成，社區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)要定期組織業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表,、物業(yè)管理企業(yè)參加的聯(lián)席會(huì)議,，了解小區(qū)物業(yè)管理情況及矛盾動(dòng)態(tài),，有針對(duì)性地開展糾紛預(yù)防和調(diào)解工作,。
隨著物業(yè)調(diào)解委員會(huì)在全市范圍的全面鋪開,，如何保障律師長時(shí)間免費(fèi)進(jìn)行這項(xiàng)“費(fèi)時(shí)又費(fèi)力的工作”,？“很多年輕律師做了幾次后就做不下去了,，調(diào)解對(duì)象很復(fù)雜，各種學(xué)歷,、年齡,、閱歷的人都有，有時(shí)年輕人去了只有被人說服的份兒,。”連艷說,。
在連艷,、李金平這樣的首席調(diào)解員看來,，律師在專業(yè)知識(shí)方面和普通的人民調(diào)解員相比有優(yōu)勢,。但調(diào)解員工作效果的一個(gè)決定因素,，是個(gè)人態(tài)度、威信等一些看起來微不足道的東西,，這正是做好調(diào)解工作所必需的。
連艷建議,，可以參照律師參與法律援助的經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)我國的物業(yè)糾紛調(diào)解律師,。
市場化之前還要靠加強(qiáng)監(jiān)管
記者就北京市的這項(xiàng)舉措采訪了一些長期代理物業(yè)糾紛案件的律師,，他們對(duì)這個(gè)在處理物業(yè)糾紛中引入“第三人”舉措表示肯定的同時(shí),，也指出了規(guī)范物業(yè)管理還需要加強(qiáng)政府監(jiān)管,。
有律師認(rèn)為,，當(dāng)下物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì)矛盾,，80％源自開發(fā)商,。原因就是，約束規(guī)范開發(fā)商行為的法規(guī)有欠缺,。由開發(fā)商引發(fā)的矛盾具體體現(xiàn)在,，開發(fā)商更改小區(qū)公共設(shè)施的公益性功能用于自己謀利，比如車庫,、會(huì)所的所有權(quán)及使用,，房屋出售后前期物業(yè)與后期物業(yè)管理的銜接及賬目公開等等,。
作為政府部門，在物業(yè)管理工作中應(yīng)扮演指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的角色,。本來物業(yè)管理行為是一種服務(wù)交換，應(yīng)該按照市場規(guī)律辦事,，政府不應(yīng)干預(yù)太多,。但現(xiàn)階段，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和法律理解有偏差,。此外,，國內(nèi)物業(yè)管理的產(chǎn)生不是完全由市場培育出來的，且物業(yè)管理這一行出現(xiàn)的時(shí)間也不是很長,，因此導(dǎo)致目前糾紛較多,。
現(xiàn)階段，政府必須強(qiáng)勢介入物管工作,，投入更多的行政資源。不過,，隨著物業(yè)管理法律,、法規(guī)的健全和市場化程度進(jìn)一步提高，政府介入力度可以慢慢減弱,，最后把物業(yè)管理完全交給市場,，由市場這只“無形的手”來規(guī)范物業(yè)管理工作。本報(bào)北京6月14日電 |