3月20日，昆明市規(guī)劃局原局長(zhǎng)曾華受賄案在昆明開庭,。公訴機(jī)關(guān)指控曾華利用職務(wù)之便,，先后接受了17家單位的賄賂，非法收受錢物200多萬(wàn)元,。在這17家單位中,，有15家是昆明的房地產(chǎn)商。手握房地產(chǎn)規(guī)劃審批重權(quán)僅兩年,，曾華就步前兩任的后塵,，在地產(chǎn)商頻頻“進(jìn)貢”下把持不住而應(yīng)聲倒地。
前任胡星,，官至云南省交通廳副廳長(zhǎng)后,，仍被檢察機(jī)關(guān)查出與昆明市某樓盤違規(guī)開發(fā)有關(guān)，倉(cāng)惶出逃,。胡星的前任李德昭,，在任期間受賄337萬(wàn)元，退休數(shù)月后案發(fā),，只能在監(jiān)獄中度過(guò)余生,；
前后三任規(guī)劃局長(zhǎng)為何都被地產(chǎn)商“公關(guān)”落馬？房地產(chǎn)業(yè)界人士透露說(shuō),，容積率,、建筑密度和綠化率，這三個(gè)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目贏利與否,、贏利多少的指標(biāo)就掌握在規(guī)劃局手中,。容積率高一點(diǎn)點(diǎn)，規(guī)劃紅線退一點(diǎn)點(diǎn),，一般人根本覺察不出來(lái),，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)卻可能是數(shù)千萬(wàn)的利潤(rùn)。
據(jù)本地媒體報(bào)道,，昆明某地產(chǎn)商曾以296萬(wàn)元／畝的價(jià)格拍得一塊土地,，而當(dāng)時(shí)那里的土地均價(jià)僅50~60萬(wàn)元／畝。如果在規(guī)劃時(shí)不提高容積率,，很有可能血本無(wú)歸,。于是，該地產(chǎn)商在向曾華“示好”后,，如愿以償?shù)匕讶莘e率提高了一些,。
所謂“容積率”,，就是一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑面積越大,，房地產(chǎn)利潤(rùn)越多,，因此，提高容積率,、實(shí)現(xiàn)可售面積最大化,，是地產(chǎn)開發(fā)商孜孜追求的目標(biāo)。一位房地產(chǎn)公司部門經(jīng)理說(shuō)：“對(duì)商業(yè)開發(fā)來(lái)說(shuō),，容積率就是面積,，面積就是錢�,！�
云南田野咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心經(jīng)理張帆舉例說(shuō),，以一塊占地1萬(wàn)平方米的土地來(lái)計(jì)算，假使容積率是3,，意味著可建3萬(wàn)平方米,，容積率提高到3．5，則可建3．5萬(wàn)平方米,。如果以3000元／平方米的價(jià)格出售,，可以多得1500萬(wàn)元�,！坝脕�(lái)‘打點(diǎn)’的幾萬(wàn)元與之相比實(shí)在是不算什么,。而且，1萬(wàn)平方米的土地是非常小的樓盤,�,！睆埛f(shuō)。
張帆從事房地產(chǎn)咨詢多年,，他介紹說(shuō),，在房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)，盛行兩種“偷”容積率的辦法,。一種是將房屋的層高建成5米多,，中間加建一層，這種非“平層”,、非“躍層”,、非“錯(cuò)層”的樓報(bào)批時(shí)只按底面積算，而售房時(shí)則加上加建的那一層,。這是從技術(shù)層面上鉆法律的空子,。
另一種“偷”容積率的辦法就是通過(guò)不正當(dāng)交易來(lái)修改規(guī)劃條件。
2006年1月,，昆明市正式發(fā)布的城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,，二環(huán)以內(nèi)新建住宅容積率不能超過(guò)3．5,，二環(huán)以外不得超過(guò)3。但實(shí)際上,，二環(huán)內(nèi)不超過(guò)這個(gè)上限的樓盤極少,。涉嫌胡星案、違規(guī)開發(fā)的樓盤“金碧陽(yáng)光”,，不僅強(qiáng)行改變?cè)瓉?lái)規(guī)劃的“城市綠地”用途，規(guī)劃公示上標(biāo)明的容積率更是高達(dá)4．2,。另一位于昆明市中心步行街旁的樓盤還在打地基,，張帆說(shuō)，其規(guī)劃容積率至少在6至7之間,。
容積率的提高對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，意味著居住舒適度大打折扣。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研分析說(shuō),，“地就這么大,，建筑面積加大了，樓層得加高,，綠化率降低,，綠化景觀減少。樓層加高后,，住戶也多了,，電梯擁擠了。采光率也下降了,，可能本來(lái)日照時(shí)間有5小時(shí)的,，現(xiàn)在前面那棟樓加高了兩層，只剩3小時(shí)了,�,？偟膩�(lái)說(shuō)，消費(fèi)者利益肯定是受到損害,�,！�
而在張帆看來(lái)，在購(gòu)房者中存在著盲目消費(fèi)趨勢(shì),，多數(shù)人不會(huì)對(duì)上述因素多加考慮,。
近年來(lái)昆明房?jī)r(jià)的畸形走高也是曾華及他的兩個(gè)前任遭群眾指責(zé)的原因�,！袄碚撋险f(shuō),，容積率與房?jī)r(jià)是成反比的。容積率上去了,，居住環(huán)境不好,，會(huì)影響房?jī)r(jià),。就單個(gè)項(xiàng)目而言，樓層加高可以降低土地成本,，降價(jià)的空間也加大,。但現(xiàn)實(shí)是，容積率上升對(duì)房?jī)r(jià)提高沒起什么抑制作用,�,！敝艽笱姓f(shuō)。
張帆認(rèn)為,，小高層,、高層樓盤公攤面積大，電梯費(fèi),、物管費(fèi)增多,，購(gòu)房者實(shí)際可用面積減少，其實(shí)購(gòu)房成本是升高了,。雖然土地成本降了,，但是建筑安裝成本是隨著樓層升高而增加的，所以,，地產(chǎn)開發(fā)商絕不會(huì)將自己的利潤(rùn)攤薄,。
雖然對(duì)于容積率與房?jī)r(jià)是否直接相關(guān)尚有爭(zhēng)議，但一個(gè)事實(shí)是,，官員們的“胃口”隨著房?jī)r(jià)攀高而越來(lái)越好,，一些開發(fā)商也敢于花“天價(jià)”拍下土地。
周大研說(shuō),，最大的問題是法規(guī)不夠嚴(yán)密,，規(guī)劃部門權(quán)力大，操作彈性大,。出臺(tái)的政策又不能夠嚴(yán)格執(zhí)行,，“我感覺現(xiàn)在政府在一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管上有點(diǎn)虎頭蛇尾�,！�
如何才能抑制住這條“房地產(chǎn)腐敗鏈”,？周大研建議建立起監(jiān)督跟蹤問效機(jī)制，在一塊土地拍賣前,、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前和竣工后進(jìn)行公示,，將土地用途、容積率,、綠化率等指標(biāo)公之于眾,。
今年2月2日新上任的昆明市規(guī)劃局局長(zhǎng)周峰越提出，要實(shí)行“陽(yáng)光政策”，將審批權(quán)和經(jīng)辦權(quán)分開,，把審批中的自由裁量權(quán)透明公開,。“陽(yáng)光”能否射進(jìn)房地產(chǎn)腐敗的死角,，飽受房?jī)r(jià)虛高之苦的昆明在期待,。本報(bào)昆明3月22日電
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