從謹(jǐn)慎“試水”，到?jīng)坝慷�,，再到完善布局,，�?duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)青睞有加的海外基金也在積極“成長(zhǎng)”中。而去年以來(lái),，樓市調(diào)控深入,、“限外”大幕開(kāi)啟，懂得順勢(shì)而為的海外基金也開(kāi)始在投資領(lǐng)域的“跑馬”,、收購(gòu)項(xiàng)目的“換馬”,、戰(zhàn)略合作的“養(yǎng)馬”三方面展現(xiàn)出新的態(tài)度。
一方面,，海外基金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的投資視野開(kāi)始放寬,，“跑馬”的范圍更加廣闊，這從去年海外基金由一線城市向二線城市挺進(jìn)、從商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅物業(yè)等動(dòng)作中便可見(jiàn)一斑,。而隨著政府加強(qiáng)調(diào)控,，房地產(chǎn)的社會(huì)性質(zhì)比經(jīng)濟(jì)性質(zhì)更為突出，一些海外基金開(kāi)始把觸角伸向普通民居,。
如前一階段,，德意志銀行旗下最大的房地產(chǎn)基金RREEF一邊忙著與希爾頓酒店集團(tuán)合作，計(jì)劃在上海,、北京,、天津等核心城市收購(gòu)、開(kāi)發(fā)并改建20多家酒店,；一邊又宣布參與三線城市珠海的普通民居開(kāi)發(fā),，攜手一家來(lái)自澳門及兩家內(nèi)地的投資商，聯(lián)合投資發(fā)展價(jià)值2.25億美元,、面向當(dāng)?shù)刂械仁杖胨较M(fèi)者的“中珠上城”項(xiàng)目,。
“從商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅物業(yè)，再?gòu)母叨俗≌D(zhuǎn)向大眾住宅,，看來(lái)海外基金也很會(huì)看‘風(fēng)向’,，并且對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍持樂(lè)觀態(tài)度�,！盉AZO投資（亞洲）有限公司董事長(zhǎng)鄭小平表示,。事實(shí)上，RREEF在自己的研究報(bào)告中也指出,，中國(guó)許多城市的房地產(chǎn)收益率仍十分具有吸引力，住宅項(xiàng)目的毛利率預(yù)期高達(dá)20%-30%,，
另一方面,，海外基金在一直關(guān)注的中國(guó)成熟物業(yè)收購(gòu)方面也開(kāi)始動(dòng)新腦筋，行話所說(shuō)的“換馬”動(dòng)作又有新跡象,，如從外資向內(nèi)資收購(gòu)物業(yè)變成外資向外資收購(gòu)物業(yè),。去年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)就不乏這樣的案例，如印尼三林基金以1.16億美元向荷蘭ING購(gòu)得盛捷酒店式服務(wù)公寓,，新加坡騰飛集團(tuán)以1.6億美元向“同鄉(xiāng)”星控股,、吉寶置業(yè)和淡馬錫控股購(gòu)得海洋廣場(chǎng)等。
“由于這些物業(yè)原本就被外資持有,，如今再轉(zhuǎn)讓給新的外資,，就不會(huì)受到‘限外令’的影響�,！痹诮账押裹c(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉行的小型訪談活動(dòng)上,，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民告訴記者，“由于‘限外’政策影響，外資向內(nèi)資開(kāi)發(fā)商收購(gòu)物業(yè)的難度增加,，除非是那些進(jìn)入較早,，已經(jīng)‘生根發(fā)芽’注冊(cè)了企業(yè)的，所以一些海外基金開(kāi)發(fā)把目光瞄向‘同類’手中的物業(yè),。畢竟海外基金本質(zhì)上是沖著收益而非項(xiàng)目來(lái)的,，所以總有‘換馬’的時(shí)候�,！�
另外,，隨著“限外”影響逐漸鋪開(kāi)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)海外基金與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的合作會(huì)愈演愈烈,，而且除了以往在資本面上的合作,，戰(zhàn)略層面的結(jié)合也在增多�,！皟�(nèi)地開(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題而借力于外資的想法現(xiàn)在的確很多,，同時(shí)外資也在積極尋求合作投資機(jī)會(huì)，不過(guò)它們并非純粹是追求高回報(bào)的項(xiàng)目,，有的也是想找到一個(gè)好的當(dāng)?shù)鼗锇�,，為其未�?lái)的內(nèi)地發(fā)展養(yǎng)精蓄銳�,！闭谏虾,；I備中國(guó)房地產(chǎn)投資世界峰會(huì)的鄭小平告訴記者，海外基金本身是資本管理者而非開(kāi)發(fā)商,，他們也需要向內(nèi)地開(kāi)發(fā)商借資源,、借經(jīng)驗(yàn)。
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