從謹慎“試水”,，到洶涌而入，再到完善布局,，對中國內地房地產青睞有加的海外基金也在積極“成長”中,。而去年以來，樓市調控深入,、“限外”大幕開啟,，懂得順勢而為的海外基金也開始在投資領域的“跑馬”、收購項目的“換馬”,、戰(zhàn)略合作的“養(yǎng)馬”三方面展現出新的態(tài)度,。
一方面，海外基金對內地房地產的投資視野開始放寬,，“跑馬”的范圍更加廣闊,，這從去年海外基金由一線城市向二線城市挺進、從商業(yè)物業(yè)轉向住宅物業(yè)等動作中便可見一斑,。而隨著政府加強調控,，房地產的社會性質比經濟性質更為突出，一些海外基金開始把觸角伸向普通民居,。
如前一階段,，德意志銀行旗下最大的房地產基金RREEF一邊忙著與希爾頓酒店集團合作，計劃在上海,、北京,、天津等核心城市收購、開發(fā)并改建20多家酒店,；一邊又宣布參與三線城市珠海的普通民居開發(fā),，攜手一家來自澳門及兩家內地的投資商，聯合投資發(fā)展價值2.25億美元、面向當地中等收入水平消費者的“中珠上城”項目,。
“從商業(yè)物業(yè)轉向住宅物業(yè),，再從高端住宅轉向大眾住宅，看來海外基金也很會看‘風向’,，并且對中國房地產市場前景仍持樂觀態(tài)度,。”BAZO投資（亞洲）有限公司董事長鄭小平表示,。事實上,，RREEF在自己的研究報告中也指出，中國許多城市的房地產收益率仍十分具有吸引力,，住宅項目的毛利率預期高達20%-30%,，
另一方面，海外基金在一直關注的中國成熟物業(yè)收購方面也開始動新腦筋,，行話所說的“換馬”動作又有新跡象,，如從外資向內資收購物業(yè)變成外資向外資收購物業(yè)。去年的上海房地產市場就不乏這樣的案例,，如印尼三林基金以1.16億美元向荷蘭ING購得盛捷酒店式服務公寓，新加坡騰飛集團以1.6億美元向“同鄉(xiāng)”星控股,、吉寶置業(yè)和淡馬錫控股購得海洋廣場等,。
“由于這些物業(yè)原本就被外資持有，如今再轉讓給新的外資,，就不會受到‘限外令’的影響,。”在近日搜狐焦點房地產網舉行的小型訪談活動上,，仲量聯行亞太區(qū)董事陳立民告訴記者,，“由于‘限外’政策影響，外資向內資開發(fā)商收購物業(yè)的難度增加,，除非是那些進入較早,，已經‘生根發(fā)芽’注冊了企業(yè)的，所以一些海外基金開發(fā)把目光瞄向‘同類’手中的物業(yè),。畢竟海外基金本質上是沖著收益而非項目來的,，所以總有‘換馬’的時候�,！�
另外,，隨著“限外”影響逐漸鋪開，業(yè)內預計海外基金與國內開發(fā)商的合作會愈演愈烈,，而且除了以往在資本面上的合作,，戰(zhàn)略層面的結合也在增多,。“內地開發(fā)商因資金問題而借力于外資的想法現在的確很多,，同時外資也在積極尋求合作投資機會,，不過它們并非純粹是追求高回報的項目,，有的也是想找到一個好的當地伙伴,，為其未來的內地發(fā)展養(yǎng)精蓄銳�,！闭谏虾,；I備中國房地產投資世界峰會的鄭小平告訴記者，海外基金本身是資本管理者而非開發(fā)商,，他們也需要向內地開發(fā)商借資源,、借經驗。
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