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2月1日啟動(dòng)的土地增值稅清算至今一個(gè)半月,，目前房價(jià)上揚(yáng),。這是否意味著人們所擔(dān)憂的土地增值稅向房價(jià)轉(zhuǎn)嫁的可能性正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)呢,？業(yè)內(nèi)專家分析,，近6成項(xiàng)目在1月及之前就上調(diào)了售價(jià)，開發(fā)商漲價(jià)主要是為了迎接銷售旺季,，而土地增值稅清算“威力”暫未顯現(xiàn),。
房價(jià)預(yù)熱旺季
將在三四月份步入銷售旺季的京城樓市已開始“未雨綢繆”，不少開發(fā)商都不同程度地上調(diào)了房價(jià),。
北京市中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷公司最近對在售項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，約8成項(xiàng)目在春節(jié)前后上調(diào)了項(xiàng)目銷售均價(jià)，上調(diào)幅度為每平米300至500元,，個(gè)別項(xiàng)目的漲幅超過千元。其中,，中高檔物業(yè)價(jià)格攀升較快,，別墅項(xiàng)目均價(jià)平均上漲了12.9%，公寓平均上漲10.1%,，普通住宅平均上漲7.6%,。
該公司總經(jīng)理王述分析，今年政府將重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房,，而高檔公寓和別墅的開發(fā)則受到一定程度的限制,，預(yù)期供給的減少引起了高檔住宅市場的價(jià)格漲幅相對較高。
而從漲價(jià)項(xiàng)目的分布位置來看,，二環(huán)內(nèi)“寸土寸金”,，項(xiàng)目“惜售”使得上漲空間最大。按各環(huán)線調(diào)整項(xiàng)目與該環(huán)線內(nèi)整體在售項(xiàng)目的比例來說,，二環(huán)內(nèi)區(qū)域的占比最大,，達(dá)到12.9%。四至五環(huán)間尤其是東部地區(qū),，一直屬于房地產(chǎn)市場“高熱帶”,，該環(huán)線帶以均價(jià)10000到15000元/平米的項(xiàng)目為主,，高檔住宅需求較大，帶來了價(jià)格上漲,，因此上漲幅度也最高,，平均漲幅為12.6%。
王述分析,，樓市在今年的一二月處于低谷,，但很快將在三四月份步入供應(yīng)及銷售旺季，開發(fā)商在此階段將價(jià)格調(diào)整到位,，以為旺季的到來提前做好充分準(zhǔn)備,。
增值稅清算“威力”未現(xiàn)
對于房價(jià)上漲是否源于開放商轉(zhuǎn)移土地增值稅清算帶來的成本壓力，業(yè)內(nèi)專家普遍表示否認(rèn),。他們稱,，土地增值稅清算的“威力”目前尚未體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說,，現(xiàn)在的清算力度并不大,，可能是委托一些會計(jì)公司來核審企業(yè)成本。更重要的是,，相關(guān)的清算細(xì)則還不明確,，特別是在成本核算問題上，在如何對待國有房地產(chǎn)企業(yè)方面還模糊不清,，這些都直接涉及到如何進(jìn)行清算以及清算的公平性,。他建議，國稅總局應(yīng)當(dāng)盡早明確相關(guān)的操作細(xì)則,，特別是企業(yè)成本核算方面的細(xì)則,，“目前是大家知道要清算這個(gè)事情，而不知道該怎么去清算,�,！�
國家稅務(wù)總局1月的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》指出，從2007年2月1日起開始,，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作,；但具體的操作細(xì)則并沒有明確。購房者普遍擔(dān)心,，開發(fā)商有可能將該政策帶來的成本壓力轉(zhuǎn)移到房價(jià)中,。有機(jī)構(gòu)測算，此舉可能使部分開發(fā)商需繳納的土地增值稅達(dá)到利潤的30%-42.5%,。
那么,，近期房價(jià)上漲是否就是開發(fā)商轉(zhuǎn)移成本而致呢？北京市我愛我家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理胡景暉對此表示否認(rèn),，他認(rèn)為,，目前的房價(jià)調(diào)整主要是季節(jié)性因素,，是春節(jié)前后市場的正常調(diào)整。而且,，目前房價(jià)已經(jīng)處于一個(gè)很高的水平了,，開發(fā)商漲價(jià)是考慮市場的承受能力、公司自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力,。
王述同樣認(rèn)為,，樓盤漲價(jià)大多未受土地增值稅清算影響。他介紹,，上述調(diào)查發(fā)現(xiàn),，近6成項(xiàng)目在1月及之前就上調(diào)了樓盤均價(jià)，大多在土地增值稅清算通知公布之前,；還有5.6%的項(xiàng)目在春節(jié)前一段時(shí)間漲價(jià),。此外，還有不到0.1%的個(gè)別項(xiàng)目下調(diào)了價(jià)格,。
漲勢趨緩
那么,，今年房價(jià)走勢圖又將怎樣演繹呢？
上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅說,，目前新開工的項(xiàng)目基本上全都做了土地增值稅計(jì)提,，而對那些以往未作計(jì)提的開發(fā)商而言，資金壓力將加大,。那么,，土地增值稅清算在未來一段時(shí)間嚴(yán)格執(zhí)行的話，房價(jià)會否上漲,？鄒毅認(rèn)為,，有的開發(fā)企業(yè)會利用漲價(jià)來彌補(bǔ)利潤損失，但這樣操作會大大增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn),，因?yàn)�,，高房價(jià)將導(dǎo)致項(xiàng)目空置積壓的可能性增大,，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大,。
胡景暉認(rèn)為，從兩會傳出的調(diào)控思路來看,，今年房價(jià)上漲已經(jīng)乏力,，上漲空間有限。他分析,，今年房地產(chǎn)市場的有效供給有望增加,。首先，政府將加大住房保障制度建設(shè),，著力解決低收入家庭住房問題,。比如,，按照北京市住房建設(shè)規(guī)劃，今后三年,，全市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1000萬平方米,，限價(jià)房1000萬平方米；今年開工建設(shè)廉租房30萬平方米,。其次,，新開盤的數(shù)量比去年同期也有較大的增長。
胡景暉還說,，物業(yè)稅或?qū)⒃谀陜?nèi)試點(diǎn)的消息已給市場帶來部分反應(yīng),。一些持有大戶型的投資者開始降價(jià)拋盤，這也增加了二手房市場的供給,�,！肮┙o的增加不能說就會立即把房價(jià)降下來，但房價(jià)漲幅肯定是會得到控制的,�,！焙皶煆�(qiáng)調(diào)。
全國政協(xié)委員,、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長宋春華認(rèn)為,，為使房地產(chǎn)市場調(diào)控取得切實(shí)成效，必須抓住重點(diǎn),，遵循市場規(guī)劃和行業(yè)規(guī)律,，堅(jiān)持鮮明的政策取向，實(shí)施針對性很強(qiáng)的有效調(diào)控,。他建議,，在公共財(cái)力有限的情況下，應(yīng)優(yōu)先保證廉租住房,；在建設(shè)特別是交易和保有環(huán)節(jié),，通過金融、稅費(fèi),、產(chǎn)權(quán)等手段實(shí)施有效調(diào)控等等,。 |