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| 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨附加貸款沖擊 |
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| 2007-03-06 逢佳 來(lái)源:《上海證券報(bào)》2007-03-06 封十 |
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據(jù)路透社報(bào)道，分析人士認(rèn)為，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)價(jià)格急速下跌修正的時(shí)期又碰到新問(wèn)題———“附加貸款”的沖擊,。所謂“附加貸款”(piggyback
loans)是指，80%的購(gòu)房款來(lái)自一次抵押貸款,，余下的20%來(lái)自其他貸款方式。在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，這種貸款方式比較安全，因?yàn)榫退憬杩钫邿o(wú)法償還抵押貸款,，他們也能輕易賣出房屋獲利。但目前房?jī)r(jià)持平甚或下跌,，如果借款者最終失去抵押品贖回權(quán),，貸款方的利益將受到貶值房產(chǎn)的損害。
全靠借款買(mǎi)房的美國(guó)人,，以及那些以他們的房產(chǎn)價(jià)值為抵押進(jìn)行第二抵押貸款的人,，即使他們擁有良好的信用評(píng)級(jí),，也可能會(huì)給美國(guó)房市帶來(lái)問(wèn)題,。近幾個(gè)月來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中部分借款者的次優(yōu)抵押貸款違約情況升溫,，導(dǎo)致約20家貸款機(jī)構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司破產(chǎn),。在2005年觸頂后，美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,，即使借款者擁有良好的信用記錄,，他們也可能面臨問(wèn)題，因?yàn)樗I(mǎi)房屋現(xiàn)在的價(jià)值可能少于他們背負(fù)的債款,。
“附加貸款將會(huì)成為抵押貸款行業(yè)的下一個(gè)問(wèn)題,，”華盛頓一獨(dú)立抵押貸款分析師霍華德·格拉塞稱，“這種二八開(kāi)的貸款方式讓借款者產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué),，即貸款者會(huì)認(rèn)為能供得起多于實(shí)際擁有資金價(jià)值的房屋,。”
據(jù)全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)(NAR)，自2005年中至2006年中期,，29%的新抵押貸款當(dāng)中,，購(gòu)房人無(wú)需抵押就可進(jìn)行資產(chǎn)增值借款。Keefe
Bruyette &
Woods抵押貸款行業(yè)分析師費(fèi)德里克·佳能說(shuō)：“我們?nèi)ノ骱０栋菰L客戶時(shí)發(fā)現(xiàn),，這是人們擔(dān)憂的一個(gè)主要問(wèn)題,。”佳能稱,，包括Countrywide
Financial,、佛利蒙通用和印地邁銀行集團(tuán)在內(nèi)的貸款機(jī)構(gòu)均開(kāi)展大量“附加貸款”業(yè)務(wù)，都表示對(duì)于許多初次購(gòu)房者而言,，這種貸款方式存在問(wèn)題,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)中另一種可能引發(fā)問(wèn)題的貸款是“第二抵押貸款”，即房屋所有人用房屋凈值作抵押,，貸款用于房屋修繕或其他消費(fèi)支出,。據(jù)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司，第二抵押信貸額從2000年的1510億美元增至2005年的5590億美元,。
美國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)分析師凱斯·萊杰特稱,，和次優(yōu)抵押貸款不同，信用好信用差的人都青睞于“附加貸款”和第二抵押信貸,。獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)Graham
Fisher房市分析師約瑟·羅斯納稱,，第二抵押貸款借方即便有良好的信用記錄，也將導(dǎo)致抵押貸款市場(chǎng)的下一次危機(jī),。他說(shuō),，持有附加貸款或第二抵押信貸，以及低首付抵押貸款的新手,，可能會(huì)疲于應(yīng)對(duì)成本的上升,。
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