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 近段時間來的種種跡象表明,，備受關(guān)注的物業(yè)稅政策經(jīng)建設(shè)部、國稅總局等部門“協(xié)力”，出臺時間可能比人們預(yù)計的時間要早,。財政部,、國家稅務(wù)總局、國土資源部官員澄清“開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金”,，也讓“開征物業(yè)稅房價會大跌”的說法大打折扣,。
1月25日，國家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業(yè)稅方案”列入到2007年的工作范圍,；建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會議上也表示,，將通過“有區(qū)別的稅收政策”遏制住宅盲目消費，即擬開征保有稅,。業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為,，物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“撒手锏”在今年推出。
物業(yè)稅 “空轉(zhuǎn)”向“落實”提速
物業(yè)稅又稱不動產(chǎn)稅,，主要針對土地,、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高,。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅,。我國的物業(yè)稅于2005年由財政部及國務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)計提出,，主張在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)撰寫的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》提到,開征房地產(chǎn)保有稅的一個重要原則是從價計稅方式,。
國家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》指出,，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案,，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點”,。其實，物業(yè)稅的模擬空轉(zhuǎn)從去年就已經(jīng)開始,，試點包括北京,、青島、沈陽等城市,，這些都是為給改革提供數(shù)據(jù)支持,。“現(xiàn)在試點城市仍然在空轉(zhuǎn),，做進(jìn)一步的經(jīng)驗總結(jié),，因為物業(yè)稅的落實需要很多前期經(jīng)驗支持”，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓指出,。
“我國房地產(chǎn)市場還缺少一個內(nèi)在穩(wěn)定器,，所以總是需要外部的力量去調(diào)控來調(diào)控去,，這是我們沖突和矛盾的焦點所在”，中國人民銀行貨幣政策委員會委員,、中國經(jīng)濟(jì)體制改革基金會秘書長樊綱說,。據(jù)了解，保有環(huán)節(jié)稅種的征收已被建設(shè)部,、財政部及國家稅務(wù)總局提上了議事日程,，并可能在今年3月十屆人大五次會議后出臺。據(jù)悉,，《物權(quán)法》也極有可能在今年“兩會”通過,，為物業(yè)稅的征收提供理論基礎(chǔ)�,！拔飿I(yè)稅雖然現(xiàn)在仍在探索之中,，但是國務(wù)院之前已經(jīng)表示，要下定決心穩(wěn)定房價,、完善稅收,，所以不管從物業(yè)稅的內(nèi)容還是制度等方面，都應(yīng)該會有進(jìn)一步的動作”,，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示,。
物業(yè)稅方案懸念仍存
目前，我國物業(yè)稅實行統(tǒng)一稅率還是累進(jìn)稅率是業(yè)內(nèi)爭議的焦點,，特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關(guān)注,。另據(jù)國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，物業(yè)稅的方案制定目前有兩套思路,，一套是將所有關(guān)于房地產(chǎn)的稅費全部加到一起,，統(tǒng)一交納物業(yè)稅；另一套思路是把主要幾個稅種統(tǒng)一到一起,。這兩個思路被稱為“大方案”和“小方案”,。
在“新國八條”中對普通住宅與非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)以120平方米為“分水嶺”，同時允許地方政府有20%的彈性空間,，因此,，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計144平方米可能為起征面積，稅率大約在0.8%左右,。近日,，發(fā)改委一份題為《樓市將繼續(xù)高溫
未來兩年將進(jìn)入低迷》的報告建議，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收政策：一是嚴(yán)格執(zhí)行已出臺的房地產(chǎn)稅收政策,，主要是防止稅收的轉(zhuǎn)嫁,；二是應(yīng)加快出臺住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，即不動產(chǎn)稅,，可按人均30平方米進(jìn)行稅收減免,，超過部分則征收保有環(huán)節(jié)稅,。此外，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓指出,，作為財產(chǎn)稅,，物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能,，因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策,，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
“內(nèi)外稅制度不一,、不同地方有不同稅種,、產(chǎn)權(quán)制度尚不明晰、以累進(jìn)稅率征收還是按比例征收……”,，征收物業(yè)稅還面臨著諸多現(xiàn)實問題,。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春教授認(rèn)為，今年上半年不可能會開征物業(yè)稅,。物業(yè)稅涉及到方方面面,，可能政府將會先試點或者先從某部分開始征，它的完全實施還需要一段時期,。
開征物業(yè)稅 會使房價大幅下降,？
“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法在社會上廣為流傳,。通常而言,，物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時進(jìn)行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付,，屬于房價成本的一部分,，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消,，這會直接帶動房價的降低,。業(yè)內(nèi)甚至預(yù)測，開征物業(yè)稅后,，至少可以將現(xiàn)行房價降低10%—20%,，降價幅度最高甚至可達(dá)35%以上。
但近段時間,，財政部,、國家稅務(wù)總局和國土資源部的官員在多個場合表示“正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會將土地出讓金并入其中,；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地,，仍需一次性交納土地出讓金”，這讓認(rèn)為“物業(yè)稅出臺后房價會大幅下降”的公眾的信心大打折扣,。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素很多,，稅收只是其中之一,，其他一些因素如房地產(chǎn)收費、福利房政策,、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等對房地產(chǎn)市場的影響甚至大于稅收,。“開征物業(yè)稅只能從理論上降低房價,，至于具體效果如何則很難說”,，上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理蔣雷霆表示。
截至目前,，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費有契稅,、營業(yè)稅和個人所得稅等，新稅費的開征已經(jīng)對房地產(chǎn)市場造成一定影響,。業(yè)界認(rèn)為,，房價走高并不完全取決于物業(yè)稅，而單憑簡單的物業(yè)稅也根本扭轉(zhuǎn)不了住房價格的基本走勢和格局,，因此,，購房者應(yīng)該對物業(yè)稅實施可能對房價造成的影響有全面的心理準(zhǔn)備。 |