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國家稅務(wù)總局昨日(17日)發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,，受此影響,，前期一路飆升的地產(chǎn)股幾乎全線跌停。不過,，分析結(jié)果表明,，多數(shù)上市公司并沒有達(dá)到起征點(diǎn)，而即使是有被征之虞的公司,，所受到的影響也相對(duì)有限,。
關(guān)鍵看執(zhí)行
事實(shí)上，早在1994年財(cái)政部就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,，其后又制定了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則,。業(yè)內(nèi)人士表示，《通知》的基礎(chǔ)仍是《條例》和《細(xì)則》,，從內(nèi)容上看,，其新意體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
首先是明確了土地增值稅征收的條件�,！锻ㄖ芬�,，“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的,；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況,。”主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算,。
其次,，嚴(yán)格了土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)。例如,，《通知》規(guī)定,，納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證,、國有土地使用權(quán)出讓合同,、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單,、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料,。
不過,，由于《條例》和《細(xì)則》出臺(tái)后的十幾年間，各地并沒有嚴(yán)格執(zhí)行,，比如,，上海基本按照銷售收入的1%計(jì)征土地增值稅,。因此,，在業(yè)內(nèi)人士看來，《通知》雖然更多的是“舊事重提”,，但卻表達(dá)了中央政府落實(shí)《條例》和《細(xì)則》的決心,。
當(dāng)然，土地增值稅的征收并不是件易事,。中信證券的王德勇認(rèn)為,，如何按照國稅總局規(guī)定的方法進(jìn)行扣除，目前還要看具體的執(zhí)行情況,，而這也是評(píng)估《通知》影響最關(guān)鍵的因素,。而廣東的一些開發(fā)商表示，《通知》并不可怕,，他們?cè)缦牒昧藨?yīng)對(duì)的辦法,，市場(chǎng)昨天的反應(yīng)“有點(diǎn)過度了�,！�
多數(shù)公司尚未觸及起征點(diǎn)
但無論是對(duì)開發(fā)商還是投資者,，《通知》的出臺(tái)都不能不引起高度重視。其中的關(guān)鍵問題是,，如果完全按照相關(guān)辦法執(zhí)行,，哪些房地產(chǎn)公司將受到影響,？
《條例》定義，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,，為增值額,。按照《細(xì)則》的說明，扣除項(xiàng)目基本等同于主營(yíng)業(yè)務(wù)成本×1.2+費(fèi)用+稅金,。同時(shí),，《條例》明確表示，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額百分之二十的,，將免征土地增值稅。因此,，對(duì)于增值額/扣除項(xiàng)目小于20%的公司,，可以近似理解為不被征收土地增值稅。
根據(jù)這條線,，我們對(duì)2005年房地產(chǎn)銷售收入占主營(yíng)收入90%以上的公司（不包括持有型物業(yè)公司,，如中國國貿(mào)）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示,，31家公司中,，只有上海新梅、上實(shí)發(fā)展,、光華控股等三家公司的（收入-扣除項(xiàng)目）/扣除項(xiàng)目大于20%,。
當(dāng)然，這只是一個(gè)很粗略的統(tǒng)計(jì),�,！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，土地增值稅是按項(xiàng)目征收的,，所以即使公司整體不夠被征稅,，但也可能因個(gè)別項(xiàng)目超過這一水平而被征稅，同時(shí),，所進(jìn)行的分析是針對(duì)2005年的,，因此，投資者在評(píng)價(jià)某家公司時(shí),，還應(yīng)針對(duì)其具體項(xiàng)目進(jìn)行分析,。很顯然，對(duì)于取得時(shí)間較早,、升值幅度較大的土地和項(xiàng)目來說,，土地增值稅的威脅更大。 |