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國家稅務總局昨日(17日)發(fā)布關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（以下簡稱《通知》）,，受此影響,，前期一路飆升的地產股幾乎全線跌停。不過,，分析結果表明,，多數(shù)上市公司并沒有達到起征點，而即使是有被征之虞的公司,，所受到的影響也相對有限,。
關鍵看執(zhí)行
事實上,，早在1994年財政部就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，其后又制定了相應的實施細則,。業(yè)內人士表示,，《通知》的基礎仍是《條例》和《細則》，從內容上看,，其新意體現(xiàn)在以下幾點：
首先是明確了土地增值稅征收的條件,。《通知》要求,，“已竣工驗收的房地產開發(fā)項目,，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的,；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,；省稅務機關規(guī)定的其他情況,。”主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算,。
其次，嚴格了土地增值稅扣除項目的審核標準,。例如,，《通知》規(guī)定，納稅人辦理土地增值稅清算時應報送項目竣工決算報表,、取得土地使用權所支付的地價款憑證,、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單,、項目工程合同結算單,、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料,。
不過,，由于《條例》和《細則》出臺后的十幾年間，各地并沒有嚴格執(zhí)行,，比如,，上海基本按照銷售收入的1%計征土地增值稅,。因此,，在業(yè)內人士看來，《通知》雖然更多的是“舊事重提”,，但卻表達了中央政府落實《條例》和《細則》的決心,。
當然,，土地增值稅的征收并不是件易事。中信證券的王德勇認為,，如何按照國稅總局規(guī)定的方法進行扣除,，目前還要看具體的執(zhí)行情況，而這也是評估《通知》影響最關鍵的因素,。而廣東的一些開發(fā)商表示,，《通知》并不可怕，他們早想好了應對的辦法,，市場昨天的反應“有點過度了,。”
多數(shù)公司尚未觸及起征點
但無論是對開發(fā)商還是投資者,，《通知》的出臺都不能不引起高度重視,。其中的關鍵問題是，如果完全按照相關辦法執(zhí)行,，哪些房地產公司將受到影響,？
《條例》定義，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額,，為增值額,。按照《細則》的說明，扣除項目基本等同于主營業(yè)務成本×1.2+費用+稅金,。同時,，《條例》明確表示，納稅人建造普通標準住宅出售,，增值額未超過扣除項目金額百分之二十的,，將免征土地增值稅。因此,，對于增值額/扣除項目小于20%的公司,，可以近似理解為不被征收土地增值稅。
根據這條線,，我們對2005年房地產銷售收入占主營收入90%以上的公司（不包括持有型物業(yè)公司,，如中國國貿）進行統(tǒng)計。結果顯示,，31家公司中,，只有上海新梅、上實發(fā)展,、光華控股等三家公司的（收入-扣除項目）/扣除項目大于20%,。
當然，這只是一個很粗略的統(tǒng)計�,！锻ㄖ访鞔_規(guī)定,，土地增值稅是按項目征收的，所以即使公司整體不夠被征稅,，但也可能因個別項目超過這一水平而被征稅,，同時，所進行的分析是針對2005年的,，因此,，投資者在評價某家公司時，還應針對其具體項目進行分析,。很顯然,，對于取得時間較早、升值幅度較大的土地和項目來說,，土地增值稅的威脅更大,。 |