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蘭州市中級人民法院日前二審宣判了一起案件：蘭州宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會因小區(qū)原物業(yè)公司拒絕移交相關物業(yè)管理手續(xù)，新的物業(yè)公司遲遲難以進場,，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會訴原物業(yè)公司案,，因小區(qū)業(yè)主委員會不具備“民事主體資格”被駁回上訴。
然而,，圍繞法院判決展開的業(yè)主委員會有無訴訟主體資格的爭論,，卻并未終止。宜靜園小區(qū)業(yè)主耗時耗力一年半換得被駁回上訴的結果,，也給其他急于維權的業(yè)主帶來了警示,。
 告了一年半原告卻無“主體資格”
蘭州宜靜園小區(qū)位于蘭州市城關區(qū)蘭州市政府大院附近，這個小區(qū)于2004年10月竣工,，共有住宅套數(shù)176套,。小區(qū)竣工后，開發(fā)商與甘肅一家物業(yè)管理經(jīng)營有限公司簽訂合同,，后者成為宜靜園小區(qū)前期物業(yè)管理服務單位,。
2005年10月30號，小區(qū)依法召開業(yè)主大會,，投票選舉了5位業(yè)主委員會委員,，成立了業(yè)主委員會，并于11月22日在蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案,。此次大會確定的小區(qū)業(yè)主為174戶,。
由于長期以來業(yè)主反映物業(yè)公司擅自提高收費標準、小區(qū)環(huán)境差等等原因,，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿意情緒不斷增加,。2006年5月21號,，宜靜園小區(qū)業(yè)主大會依法通過決議，決定重新選聘物業(yè)管理公司,；8月9號,，業(yè)主委員會與招標選中的物業(yè)公司正式簽訂合同。由于原物業(yè)公司拒絕履行交接手續(xù),，2006年9月1日,，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會以“業(yè)主委員會”的名義一紙訴狀將物業(yè)公司告上了法庭。
2007年4月16日,，受理案件的蘭州市城關區(qū)人民法院對案件作出了一審判決,，認為原告選聘物業(yè)公司的程序不合法,，駁回原告的訴訟請求,；2007年10月20日，蘭州市中級人民法院對此案作出了終審裁決,，最終以業(yè)主委員會“不具備當事人的民事權利能力,，不享有民事主體資格”為由，再次駁回了原告的訴訟請求,。
“業(yè)主委員會”身份成案件焦點
盡管案件已經(jīng)宣判,，但對于已經(jīng)打了一年半官司的宜靜園小區(qū)大部分居民和業(yè)主委員會成員來說，這官司輸?shù)挠悬c“窩囊”：投入大量的時間,、精力和金錢,，最終不滿意的物業(yè)公司沒有被換掉，得到的結果反而是自己的身份不合適,，成員們一時難以接受,。
蘭州市中級人民法院的二審判決認為，在物業(yè)管理法律關系中,，雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會或者物業(yè)開發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的,，但出現(xiàn)問題后矛盾的解決與業(yè)主委員會和開發(fā)商并無關系。
同時,，“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，其不是獨立的自然人或法人，本身也并無承擔民事責任所需具備的組織機構和財產(chǎn),，不具備當事人的民事權利能力,，不享有民事主體資格。出于公共管理事由而提起訴訟的,，其訴訟主體資格就應為全體業(yè)主,。”
蘭州大學法學院副院長賈登勛也認為,，從現(xiàn)有的法律法規(guī)看,，業(yè)主委員會不能承擔民事責任,。“官司贏了還好,，如果敗了,，該怎么辦？法院判決執(zhí)行業(yè)主委員會還是全體業(yè)主,？”
蘭州宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會主任李存軍對此判決并不服氣,。他認為，業(yè)主委員會是全體業(yè)主通過法定程序選出來的,，并且在房地產(chǎn)管理局進行了備案,。業(yè)主委員會實際上是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，受業(yè)主大會的監(jiān)督,，同時履行相關的權利和義務,。
“業(yè)主委員會背后是全體小區(qū)業(yè)主，他們是業(yè)主委員會依法維護小區(qū)業(yè)主權益的根本支撐,。業(yè)主委員會履行的是小區(qū)業(yè)主們依法作出的決議,。為什么在簽訂相關合同的時候可以代表業(yè)主，在訴訟的時候就不可以呢,？”李存軍說,。
宜靜園小區(qū)事件帶來的思考
部分律師和專家學者在接受記者采訪時表示，宜靜園小區(qū)和物業(yè)公司之間的矛盾雖然已經(jīng)有了二審結果,，但對于諸多希望能夠更好地通過業(yè)主委員會這一組織來維護自己權利的業(yè)主們來說,，還是有許多教訓需要吸取。
甘肅光明律師事務所律師孫智俊認為,，對于業(yè)主委員會是否具備民事主體資格的問題,，物權法并沒有作出明確規(guī)定。借鑒有關案例：最高人民法院對安徽省高級人民法院“關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函[2002]民立他字第46號”中明確指出：根據(jù)民事訴訟法第四十九條,、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定,，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料,、未提供配套公用設施,、公用設施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房,、商業(yè)用房的,，可以自己名義提起訴訟。
“但對于在選聘物業(yè)公司這一程序上業(yè)主委員會是否能夠以自己的名義提起訴訟,，還需要進一步的法律界定或等待進一步的司法解釋,。”孫智俊說。
長期關注物權法制定和實施的蘭州大學法學院副院長賈登勛認為,，物權法實施時間不長,，配套的法律法規(guī)還沒有出臺，因此還處在一個適應時期,。在這一階段,，出現(xiàn)一些情況是難免的。
蘭州市中院在二審判決中還有這樣的表述：鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多,，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中,，可以選派訴訟代表，業(yè)主委員會在全體業(yè)主書面授權或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后,，在提交相關的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟,。
“這就給一些急于依法維護自己權利的業(yè)主們提了個醒，要吃透現(xiàn)有法律法規(guī)精神,，防止再走彎路,，進行無謂的付出�,！辟Z登勛說,。
同時,，近年來在物業(yè)公司交接過程中,，一個要進，一個要出,，但出的往往遲遲不給新物業(yè)公司提供相關的資料,，容易導致糾紛，業(yè)主的權益難以得到維護,。賈登勛說,，目前物權法等僅對物業(yè)公司移交相關資料的義務做了規(guī)定，但對不移交的情況如何處理并未詳細說明,。鑒于此,，賈登勛建議：業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂合同時，要通過附加條款等方式注明,，如出現(xiàn)不交接的情況物業(yè)公司應當承擔什么責任,，確保業(yè)主權益不因更換物業(yè)公司受到損害。同時,，矛盾往往出現(xiàn)在業(yè)主不滿意前期托管物業(yè)公司的服務,，并要求進行更換的階段，因此建議國家相關部門盡快對物業(yè)公司移交相關材料的行為進行規(guī)范,，避免矛盾因更換物業(yè)公司而大量出現(xiàn),。 |