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高檔小區(qū)日夜無人看守,，進出小區(qū)如入無人之境；成堆的垃圾惡臭撲鼻,，臟兮兮的樓道里蚊蟲飛舞……5月11日至15日,，長沙市錦繡華天小區(qū)的數(shù)百戶業(yè)主度過了三年半以來的首次“無物業(yè)狀態(tài)”。物業(yè)撤出造成“管理真空”的北京“美麗園事件”在長沙再次上演,。
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5月11日清晨,，湖南華天物業(yè)的一張公告，表明它決心撤離服務(wù)達(dá)三年半之久的錦繡華天小區(qū),。本報記者 明星
攝 | 一覺醒來物業(yè)公司蹤影全無
5月11日清晨,，長沙市錦繡華天小區(qū)的業(yè)主們從睡夢中醒來發(fā)現(xiàn)，小區(qū)鐵門大開,，紙屑,、煙蒂和塑料袋無人清掃，物業(yè)公司的保安和保潔人員一下子全無蹤影,。已服務(wù)小區(qū)三年半的湖南華天物業(yè),，在貼出一紙公告后，撤出了這個“高檔商住社區(qū)”,。
錦繡華天小區(qū)是長沙市開福區(qū)的商住小區(qū),，占地近40畝，由三幢公寓樓和一幢商務(wù)寫字摟構(gòu)成。記者11日上午在錦繡華天小區(qū)看到,，小區(qū)入口的宣傳欄上貼滿了物業(yè)公司和業(yè)主委員會的“公告”和“聲明”,，很多業(yè)主一邊看一邊議論紛紛：“物業(yè)突然撤出了，會不會小偷進來沒有人管,？小區(qū)以后的生活垃圾誰來處理,？萬一停水停電該怎么辦……”
業(yè)主拖欠物業(yè)費惹的禍？
一個“高檔商住社區(qū)”,，按道理物業(yè)公司應(yīng)該有利可圖,，為何到了無人管理與服務(wù)的境地？華天物業(yè)張貼的公告稱,，小區(qū)的業(yè)委會對其正常的設(shè)備維修和管理工作沒有給予應(yīng)有的配合與支持,，業(yè)主拖欠的物業(yè)費已高達(dá)近70萬元，致使小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作無法正常開展,，而且小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同到期后,，未再與業(yè)委會簽訂新的服務(wù)合同，在向有關(guān)部門報告后,，選擇了撤出,。
長沙市錦繡華天小區(qū)業(yè)主委員會主任張陽生的《聲明》指出，長沙市開福區(qū)房管局曾經(jīng)表示,，根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《業(yè)主大會規(guī)程》，錦繡華天小區(qū)的業(yè)主委員會成立不符合規(guī)定,，而且他也多次通告居委會和開福區(qū)房管局自己已經(jīng)不擔(dān)任這一職務(wù),，自2006年9月以來就未從事業(yè)委會工作，新的物業(yè)公司選聘工作也因為難度太大,，一直無法進行,。
一位不愿透露姓名的小區(qū)業(yè)主告訴記者，雖然小區(qū)的業(yè)委會成立不符合國家相關(guān)規(guī)定,，但還是有一定的群眾基礎(chǔ)和代表性,。華天物業(yè)和小區(qū)的業(yè)委會一直沒有續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，2006年9月,，華天物業(yè)決定終止對該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),，但在其準(zhǔn)備撤出時，因無物業(yè)公司接管遭到部分業(yè)主阻攔,，致使小區(qū)出現(xiàn)混亂場面,。在政府部門出面協(xié)調(diào)下，華天物業(yè)暫時留了下來,。
2006年10月1日,，錦繡華天小區(qū)寫字樓A棟強電井因電線短路起火遭到破壞(消防部門已認(rèn)定)。物業(yè)公司稱業(yè)主欠費修復(fù)資金無從落實，業(yè)主則指責(zé)由于物業(yè)公司管理不善,，釀成了這一事故,，雙方矛盾進一步激化。在征收的物業(yè)費入不敷出,、小區(qū)大,、中修資金無從落實、專項維修等外委合同無法簽約進行的情況下,，華天物業(yè)萌生了撤出的意愿,。
兩敗俱傷為哪般？
錦繡華天小區(qū)景麗苑業(yè)主劉女士說,，華天物業(yè)撤出小區(qū),，關(guān)鍵是錢的問題。當(dāng)初物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)費是每平方米1元,，但是2004年9月華天物業(yè)決定將住宅樓物管費漲到每平方米1.1元,。雖然他們聲稱有物價部門審核批準(zhǔn)的小區(qū)住宅樓物業(yè)費征收上限是每平方米1.4元的文件，但也需要和業(yè)主進行必要的協(xié)商和溝通,，簽訂合同才能漲價,。否則于情于理都難以接受這種漲價方式。
小區(qū)另一位業(yè)主潘小姐對記者說,，小區(qū)不少業(yè)主與物業(yè)公司相處三年多,，已經(jīng)有了感情，華天物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也是有目共睹,。雖然物業(yè)公司和業(yè)委會之間代表的是不同的利益主體,，雙方產(chǎn)生矛盾也是可以理解的。但化解矛盾,，處理糾紛的方式應(yīng)該是平等協(xié)商,，而不是采取突然撤離的極端方式，這樣會造成小區(qū)的品牌貶值,，對物業(yè)公司的企業(yè)形象也有一定損害,。
面對華天物業(yè)的執(zhí)意撤出，又因無新的物業(yè)公司接管,，長沙市開福區(qū)房管局與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)從中進行了多次調(diào)解,，但雙方在“上調(diào)物業(yè)費”問題上均不肯做出讓步。華天物業(yè)一位員工對記者說,，每平方米1.1元的物業(yè)費,，在周邊小區(qū)中算是比較低的，況且經(jīng)過了物價部門審核,，是有法律依據(jù)的,。華天物業(yè)的突然撤離，使錦繡華天小區(qū)的眾多業(yè)主一時間無法接受“管理真空”。他們紛紛呼吁政府部門和當(dāng)?shù)亟值谰游瘯芊e極介入,，在新的物業(yè)公司進駐前,，提供必要的管理和服務(wù)。
記者了解到,，撤離前夕,，華天物業(yè)分別向長沙市開福區(qū)政府維穩(wěn)辦、新河街道辦事處,、下麻園嶺社區(qū)提交了專題報告,。華天物業(yè)在報告中表示：物業(yè)費拖欠情況日益嚴(yán)峻，企業(yè)的生存需要一定的物質(zhì)基礎(chǔ)和工作條件,，由于新的物業(yè)服務(wù)合同遲遲未能簽訂,，不再做無限期拖延，決定于5月11日正式撤出,。
面對小區(qū)環(huán)境日益惡化,、管理陷于無序的狀態(tài)，在長沙市開福區(qū)下麻園嶺居委會的主持下,，錦繡華天小區(qū)業(yè)委會籌備會制定了小區(qū)應(yīng)急措施：在新的物業(yè)公司進入小區(qū)之前,，由下麻園嶺社區(qū)臨時聘請保安、保潔員,、郵件分發(fā)員提供相關(guān)服務(wù),；與湖南遠(yuǎn)能電力能源服務(wù)有限公司及長沙自來水公司等相關(guān)部門協(xié)商，保障小區(qū)正常供水,、供電等,。
不應(yīng)采取過激方式解決糾紛
時下，大城市的“物業(yè)糾紛”成為和諧社會創(chuàng)建中的焦點和難點問題之一,。湖南軒轅律師事務(wù)所楊亮律師認(rèn)為，業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間應(yīng)該多進行溝通和交流,，即使有矛盾和沖突,，也不應(yīng)鼓動業(yè)主拒交物業(yè)費來解決問題，因為這樣只會使服務(wù)質(zhì)量下降,，矛盾更加激化,，最終受害的還是業(yè)主自己。而對于業(yè)委會的組成人員,，政府部門也應(yīng)該對其進行相關(guān)法律和房地產(chǎn)專業(yè)知識的培訓(xùn),，使之維權(quán)和處理小區(qū)事務(wù)時不至于采取過激行為。
針對物業(yè)公司的突然撤離,，楊亮律師表示,，湖南華天物業(yè)管理公司與錦繡華天小區(qū)業(yè)主之間形成的是物業(yè)管理服務(wù)合同，從目前反映的情況來看，因為雙方的合同已到期,，雙方?jīng)]有續(xù)約,，華天物業(yè)表示要撤出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，并沒有違反合同法,。但是華天物業(yè)必須要進行交接后才能徹底撤出,。
物管費每平方米是否應(yīng)由1元升至1.1元，是華天物業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間的矛盾焦點,。楊亮認(rèn)為,，即使有物價局的批文，但是如果雙方在已簽訂的合同中有明確約定,，華天物業(yè)就不能單方面提高物業(yè)費價格,，漲價必須要征得業(yè)主的同意，否則就是違約,。
關(guān)于寫字樓強電井的修復(fù)問題,。楊亮律師表示，物業(yè)公司在合同履行過程中,，有及時檢查安全性和維修的管理責(zé)任,，如果物業(yè)公司有主觀過錯，造成強電井燒毀并給業(yè)主帶來損失,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,。
華天物業(yè)表示，公司撤出后會派留守人員做好移交,、清算等相關(guān)工作,。華天物業(yè)公司在致小區(qū)全體業(yè)主的《公告》中稱，華天物業(yè)將在撤出后集中處理以下事項：1,、已預(yù)交物業(yè)管理費的業(yè)主(結(jié)算截止到2007年5月10日),，憑票辦理清退結(jié)算手續(xù)；2,、對于個別拒交物業(yè)費的業(yè)主,，將依法予以追繳；3,、對于寫字樓強電井的修復(fù)工作,，將承諾繼續(xù)履行業(yè)主代表會議紀(jì)要確定的內(nèi)容。 |