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在房價“不畏”金融危機(jī)強(qiáng)勁逆勢上漲之際,，“地王”成為國土資源部的重點(diǎn)布控對象,。
從房地產(chǎn)市場的表象特征來看,，“地王”往往逼高房價,。盡管國土資源部一直在公眾面前認(rèn)為地價推高房價是無稽之談，但“地王”在各地的粉墨登場,，引起了國土資源部的高度關(guān)注,。
本報記者從國土資源部了解到，當(dāng)下,，“地王”開始成為該部調(diào)控司調(diào)研的主要問題,。而鑒于目前全國土地市場并未全面復(fù)蘇，一線城市的“地王”就成了國土部門防控的重點(diǎn),。
中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松也向記者表示,，目前防控“地王”出現(xiàn)的有利手段是2008年推出的土地出讓合同“新版本”。
國土部還對一線城市展開督察,。在最近北京市的四塊“地王”土地合同簽訂中,，在有關(guān)部門的監(jiān)督下，這四塊土地的土地出讓合同都采取了新合同版本,。本報記者同時了解到,，對于其它一線城市或重點(diǎn)城市，國土部也已要求相關(guān)督察分局,，展開督察活動,。
北京：分拆“地王”
11月3日，北京土地儲備中心網(wǎng)站掛出了11塊地,。北京市土地儲備中心負(fù)責(zé)人表示,，第四季度將有40塊地?fù)駲C(jī)上市，供應(yīng)量達(dá)到700公頃,，今年北京將能完成1300公頃住宅用地的供應(yīng)任務(wù),。
北京政協(xié)委員,、萬科副總裁毛大慶對記者說,，第四季度北京市將掀起一個供地“小高潮”。對于今年手中資金豐富的開發(fā)商來說,，年底還將有一次拿地機(jī)會,。
但是，分析北京市土地儲備中心正在交易的11塊土地情況,，卻可以發(fā)現(xiàn)一個有意思的情況：原本最有希望被開發(fā)商們熱搶,，成為新“地王”的北京奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務(wù)園區(qū)地塊(亞運(yùn)村3-5號地)被一切三塊，分為3,、4,、5號地出讓,。
全國知名地產(chǎn)中介公司——安居客一位負(fù)責(zé)人向記者估算，亞運(yùn)村地塊約7.2萬平方米,，規(guī)劃建筑面積為約25萬平方米,。由于地處位置好，起始報價三塊累計(jì)才為18.1億元,。如果按照整塊出讓,，則有可能溢價在100%以上。
此前,，該地區(qū)出讓的奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊(水源九廠地塊)溢價1.5倍,，以樓面地價近1.5萬元/平方米的高價成交，總地價賣出了19.6億元,。
這樣算下來,，上述亞運(yùn)村地塊掛牌的樓面地價平均約7000元/平方米，如果溢價1倍,，也才1.4萬元/平方米,，并沒有達(dá)到奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的地價。
思源地產(chǎn)一位人士評論說,，將此地塊切分為三塊后,，每塊單體建筑為7-9萬平方米。正常商業(yè)建筑規(guī)劃來說,，也就是每塊地建設(shè)一棟樓,。這種切分地塊出讓，毫無疑問是政府為了防止再出現(xiàn)“地王”,。
記者注意到,，北京市第四季度推出的土地中，進(jìn)行切分的不止亞運(yùn)村地塊一個,。通州區(qū)永順鎮(zhèn)商務(wù)園B1和B2地塊也進(jìn)行了切分,。原來50萬平方米的地塊，被切分為20萬和30萬兩個地塊,。
思源經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人士分析,，北京市前三季度已經(jīng)完成了賣地收入近800億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)完成了計(jì)劃的任務(wù),。因此,，第四季度大規(guī)模推地，主要目的是為了抑制地價和房價,。
殺手锏：新版土地出讓合同
新版本的土地出讓合同,，成為央地聯(lián)手布控“地王”的一個重要工具。
新版本的土地出讓合同中,，要求開發(fā)商在簽訂土地出讓合同時,，要寫上竣工日期等要約,，如果開發(fā)商閑置土地不開發(fā)，政府不但可以依約收回,，更可以將開發(fā)商訴諸法律,。
而在此前，在2008年底各地出臺的房地產(chǎn)“救市”政策中,，各地不僅沒有對開發(fā)商拿地提出更嚴(yán)格要求,，相反大多數(shù)地方政府提出了分期交付土地出讓金等政策。
房地產(chǎn)界公認(rèn)的看法是,，開發(fā)商閑置土地的主要動力在于囤地生錢,。比如，公開消息稱,，香港盈大地產(chǎn)在東三環(huán)長虹橋附近囤地3年而未開發(fā),，該企業(yè)從中賺取了2.35億港幣。
另外,，在北京最黃金的地段,，國貿(mào)橋到長虹橋一線的東三環(huán)附近，至今仍有近10塊土地處于圍擋而未動工的階段,，一直在坐等地價升值,。
但這次，政策開始變臉,。新推出的新版土地出讓合同,，開始被推向前臺。國土資源部一些下屬研究機(jī)構(gòu),，也于日前就新版本土地出讓合同的執(zhí)行情況進(jìn)行了專門調(diào)研,。
趙松表示，如果新出讓的土地都嚴(yán)格按照新版本的土地出讓合同執(zhí)行,，則閑置用地情況會大大減少,。
但是，對于已經(jīng)出讓的土地而被閑置的,，國土部門目前清理手段依然有限,。趙松表示，閑置土地清理看似簡單,，實(shí)際上要涉及到閑置情況的認(rèn)定,，處罰手段等一系列問題。這也是一直以來,，閑置用地難以得到有效控制的主要癥結(jié)。比如,，在很多地方,，開發(fā)商往往挖個大坑,，就代表著地塊已經(jīng)開工；通過建個圍擋,，就表示2/3面積已經(jīng)動工,。
不過，國土部這次似乎已下定決心,，通過新土地出讓合同的條款,，控制“地方”們的囤地行為。比如,，最近,，國土部再度發(fā)出《關(guān)于集約用地的通知》，其中對原來國務(wù)院處理閑置用地的眾多政策中的執(zhí)行配套措施進(jìn)行了規(guī)定,。
例如,，重新界定了2年期限問題；對閑置1年不滿2年的,，按照土地出讓價款征收20%的土地閑置費(fèi),；同時對閑置房地產(chǎn)用地，準(zhǔn)備征收增值地價,。
趙松認(rèn)為,，在這些舉措的共同作用下，國土部布防“地方”將會取得不小效果,。 |