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“金九銀十”成色消褪，但京城豪宅投資依然保持熱度,。9月下旬,，龍湖旗下的高端別墅“頤和原著”正式開放；公司內(nèi)部人士介紹,，首批供應的35套別墅已認購20余套,，平均總價在6000萬元以上。北京另一高端公寓項目“唐寧ONE”,，在9月底推出的400平米精裝大宅,，均價已漲至40000元/平米，開盤便告售罄,。
易居房地產(chǎn)研究院10月13日公布的數(shù)據(jù)顯示,，9月份，北京新盤豪宅項目成交金額逾60億元,。而據(jù)業(yè)內(nèi)權威報告估算,，今年3月以來，北京總價400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元,。
市場權重增大
8月以來,，京城樓市開始整體降溫，但豪宅市場成交隨著供應放量而持續(xù)井噴,�,！巴辏瑒e墅項目的年銷售量一般在50-60套,，但今年,，很多項目兩三個月就能達到這一水平。9月份,，御墅二期開盤銷售近兩億，較前期明顯放大,�,！�
御墅項目銷售負責人牛霆告訴中國證券報記者。
9月份,，包括太陽公元,、遠洋萬和城、億城西山華府在內(nèi)的北京十大高端住宅項目累計銷售38.3億元；十大別墅項目累計銷售13.89億元,；加上北京財富中心,、釣魚臺七號院、西絨線26號等單價排前十位樓盤的銷售金額,，北京新盤豪宅項目成交金額逾60億元,。同期，北京新建商品住宅的成交量為232.59億元,。豪宅的市場權重超過25%,。
普通住宅的縮量和高端住宅的放量，導致京城豪宅的月度成交占比節(jié)節(jié)攀升,，市場份額逐漸擴大,。中原地產(chǎn)提供的2009年北京市豪宅月成交占比數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)過后,，以高端公寓和別墅為主的豪宅成交占比逐月上升,，其中，3月份占比為9.4%,，而到8月份成交占比已升至20.6%,，9月份進一步攀升至25.7%。
亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，9月北京開盤項目為48個,，其中，別墅,、公寓,、花園洋房等項目達28個，占總開盤項目的比重達到了58.3%,。這表明,，在地價不斷上漲的背景下，京城樓市高端化趨勢日益顯現(xiàn),。未來樓市將出現(xiàn)高檔商品房與低價位遠郊商品房兩極分化的現(xiàn)象,。
監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月開盤的48個項目整體銷售率為35.5%,，環(huán)比下降14.9個百分點,。9月銷售率高于50%的項目有14個。銷售情況較好的項目有兩類,，一類是套均總價超過300萬的高端項目,，包括中心城區(qū)的高端公寓和遠郊別墅；另一類則是套總價在60-80萬間的遠郊項目,。
投資需求主導
“購買我們別墅的人士,，基本是二次或三次置業(yè),，他們往往已經(jīng)擁有別墅或其他高端房產(chǎn)；再次購買別墅,，一方面是為了體驗新的產(chǎn)品和環(huán)境,，但更重要的目的是保值投資�,！碧K園項目銷售經(jīng)理坦言,。
業(yè)內(nèi)專家分析，5月以來,，北京豪宅市場趨熱,，有多方面的原因：限外令的解除，釋放了一大部分境外高端人士的購房需求,；而信貸政策放松和通脹預期,，也推動國內(nèi)的富人紛紛入市購買房產(chǎn)。投資主導的需求大量釋放,，促進了京城豪宅市場的活躍,。
世邦魏理仕報告指出，目前投資高端物業(yè)的人群,，普遍存在“對通脹預期的擔心”,。而相比經(jīng)濟型別墅，高檔別墅因具備多重稀缺資源,，產(chǎn)品附加價值往往較高,，因而更具投資價值。市場人士指出,，別墅等高端項目熱銷的主要原因是這些項目具備多重稀缺資源,。
21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇則分析，別墅開發(fā)用地早已禁批,，其占有的自然資源本身稀缺,；其他低密度物業(yè)形態(tài)由于土地供應的約束，價值也日益凸顯,。另外,，定位明確、設計獨特,、配套完善的產(chǎn)品,，因具備良好的人文環(huán)境，因此具有更高的附加值,。而部分頂級項目所具備的人文象征,、歷史底蘊和身份認同，其價值并非“稀缺”所能涵蓋,。
專家指出,，1997年亞洲金融危機中，香港半山的豪宅雖然也受到影響,，但相比于其他形態(tài)的物業(yè),，豪宅更具抗跌性；而當經(jīng)濟復蘇時,，豪宅市場回升的幅度也相對較大,。別墅等豪宅項目因具備較好的保值功能，現(xiàn)在正日益成為高端人士進行資產(chǎn)沉淀和儲蓄轉移的手段,。
從購買客群看,，豪宅投資的主力主要有兩類：一是國內(nèi)新貴階層，包括企業(yè)家,、金融高管,、演藝明星、山西,、內(nèi)蒙古等資源型地區(qū)的企業(yè)主等,。潤澤莊園營銷總監(jiān)張昊表示，“年初到現(xiàn)在,，購買千萬級別墅的投資型買家明顯增長,，他們購買豪宅類似于儲蓄�,！绷硪活悇t是“海歸”及港澳人士,。他們因工作需要在北京購買豪宅多側重居住享受。
“泛豪宅化”競爭加劇
不過,，普通住宅市場調(diào)整,，也開始帶動豪宅市場下行�,！敖鹑谖C逐漸平息后,，富人的投資手段又將日益多元化。目前,，豪宅投資已有所降溫,。”萬通地產(chǎn)董事長馮侖昨日在接受中國證券報記者采訪時表示,。
據(jù)亞豪機構統(tǒng)計顯示,，目前，北京實際成交單價超25000元的項目共有64個,，占到了在售項目總量的20%左右,。在供應量增大的背景下，豪宅市場也開始出現(xiàn)分化,，產(chǎn)品競爭逐漸加劇,。業(yè)內(nèi)資深人士透露,，位于北京燕莎商圈的合生霄云路8號，近期銷售不太理想,，客戶退房現(xiàn)象較為嚴重,，其中一大原因是項目內(nèi)多數(shù)房源的車庫配比僅為1：1，遠不能滿足2000萬元房產(chǎn)購買力人群的需求,。
9月以來,，豪宅項目的實際成交價格平均為開發(fā)商報價的85%。說明豪宅項目存在著比普通住宅項目更高的議價空間,。
東方夏威夷銷售總監(jiān)李小龍認為,，目前，京城千萬級豪宅供應放量,，這些項目要吸引高端置業(yè)人群的關注,，必須通過品質升級來符合市場和客戶的需求。
最新數(shù)據(jù)顯示,，三季度,，北京住宅期房最高均價為76758元/平米，高檔樓盤整體銷售不錯,，但部分性價比低的樓盤開始滯銷,。9月份多個高端樓盤開始打折促銷，預計四季度高端樓盤供應集中釋放后銷售將出現(xiàn)明顯分化,。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析,，目前，土地交易價格居高不下,，“天價地王”屢被刷新,，開發(fā)企業(yè)為追逐較高的利潤回報，必然會更多選擇開發(fā)高端住宅產(chǎn)品,，樓市商品房供給可能出現(xiàn)“泛豪宅化”傾向,，預計2010年后，北京豪宅市場競爭將愈加激烈,。 |