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不怕降價(jià)怕漲價(jià)！不怕滯銷怕斷供,！早在今年3月,，上海市相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)就在不同場(chǎng)合表達(dá)了對(duì)樓市的上述擔(dān)心。在市場(chǎng)還尚在熊市懷疑期的時(shí)候,，這種擔(dān)心可謂先知先覺,。此后數(shù)月，隨著房地產(chǎn)異乎尋常的火爆,，供給短缺,、投資盛行引起房?jī)r(jià)飆升逐漸成為上海、北京,、深圳等一線樓市的共同特征,。
7月，上至國(guó)土部,、住房和城市建設(shè)部等中央部委,，下至上海、北京,、深圳等地方城市,，均開始對(duì)樓市供給給予極大關(guān)注,。而增加供給的辦法除了新推土地項(xiàng)目增多外，就是嚴(yán)控開發(fā)商捂盤,，把囤積在企業(yè)手中的商品房盡量“逼供”,。
其中，上海自房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)首推商品房銷售備案制度,，要求開發(fā)商上報(bào)并公開推盤速度和房?jī)r(jià)戰(zhàn)略,，盡量控價(jià)保量。北京市建委召集開發(fā)商集中盤查捂盤現(xiàn)象,。國(guó)土部則全面調(diào)查地王情況,，目的同樣是嚴(yán)查開發(fā)商修改規(guī)劃、拖延工期,。為市場(chǎng)穩(wěn)定預(yù)期,，上海、北京等地則高調(diào)承諾下半年大增土地供給……
一場(chǎng)為增加供給而進(jìn)行的樓市保衛(wèi)戰(zhàn)正在打響,！
國(guó)土部徹查地王
一位接近國(guó)土資源部的業(yè)內(nèi)人士向上海證券報(bào)透露,，7月以來(lái)，國(guó)土部確實(shí)在組織各路“兵力”在北京等地徹查“地王”狀況,。這些“地王”包括2007年和2009年遍布各地的高價(jià)地塊,。除了檢查一些土地出讓的合同文本、規(guī)劃情況,、付款情況外,，國(guó)土部還將對(duì)“地王”開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，以確�,！暗赝酢表�(xiàng)目順利入市,。據(jù)該人士透露，剛剛在5月成交的北京數(shù)幅地王都已經(jīng)迎來(lái)了國(guó)土部的例行監(jiān)管,。
在國(guó)土部嚴(yán)查“地王”的大背景下,，廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波近日表態(tài)，稱2007年出讓均價(jià)最高的8塊地均未按約定完成土地出讓手續(xù),。另外,，2007年廣州住宅用地總成交約50宗，但未售或未動(dòng)工的地塊還有24個(gè),，占總面積的43.8%,。業(yè)內(nèi)人士透露，萬(wàn)科,、富力、保利等大型房企均在8幅地王開發(fā)商之列,。
據(jù)了解,，根據(jù)新版《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和相關(guān)規(guī)定,，開發(fā)商在拿地時(shí)需要上報(bào)建設(shè)項(xiàng)目的投資總額、容積率,、建筑限高,、密度等各種指標(biāo)，且不得擅自改變,。而2008年后市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,，部分地王或一直拖延土地出讓金的交納，或在地方政府的配合下修改容積率等規(guī)劃指標(biāo),，以確保企業(yè)利潤(rùn),。
“這種做法影響很壞，以后高價(jià)拿地的企業(yè)心里有了底,，大不了更改規(guī)劃,。這種心理也是導(dǎo)致2009年地王重現(xiàn)的原因之一。另外,，更改規(guī)劃可能令項(xiàng)目延遲開工,，大大影響了商品房形成市場(chǎng)供給的正常周期�,！睂＜冶硎�,。
但是，也有部分企業(yè)并不完全認(rèn)同這種指責(zé),�,！吧弦惠喌赝跣薷囊�(guī)劃是地方政府在推動(dòng)，如果例行退地,，那是政府更無(wú)法承受的壓力,。如果問(wèn)責(zé)，顯然政府也有責(zé)任,。另外,，很多土地項(xiàng)目不能正式施工建設(shè)，和動(dòng)拆遷,、配套設(shè)施等無(wú)法跟進(jìn)有關(guān),。這也是單一企業(yè)解決不了的問(wèn)題�,！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人士稱,。
上海、北京嚴(yán)打捂盤
同樣是近期,，北京市建委緊急調(diào)查開發(fā)商捂盤現(xiàn)象,。北京市建委宣傳中心工作人員向上海證券報(bào)證實(shí)，出于穩(wěn)定樓市供需的考慮,，將對(duì)北京房企進(jìn)行全面摸底,，一經(jīng)查實(shí)捂盤惜售現(xiàn)象,，將于近期公示名單，并嚴(yán)厲查處,。
而此前數(shù)日,，上海自房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)首推商品房銷售備案制度。根據(jù)該制度,，開發(fā)商在辦理預(yù)售許可之前要先上報(bào)商品房銷售方案（現(xiàn)房銷售則在申請(qǐng)新建商品房所有權(quán)初始登記之前）,。該方案內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目建設(shè)情況（即建設(shè)周期,、各期計(jì)劃和進(jìn)度）,、項(xiàng)目銷售計(jì)劃（每期開盤時(shí)間、地點(diǎn)等）,、商品房銷售價(jià)格（包括定價(jià)調(diào)價(jià)方式,、方法）及簽約銷售流程。同時(shí)要求開發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中保留自有房產(chǎn)應(yīng)符合“少量,、合理”原則,。
更為重要的是，商品房銷售方案?jìng)浒负�,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將《商品房銷售方案?jìng)浒缸C明》和銷售方案的相關(guān)信息在各售樓場(chǎng)所張貼公示,。
而此前上海開發(fā)商為拉長(zhǎng)銷售線，大大違反了之前上海規(guī)定的單批房源不得低于3萬(wàn)平方米的限制,。
權(quán)威消息顯示,，6月初至7月19日，上海共有127批房源上市,，其中達(dá)到規(guī)定的3萬(wàn)平方米以上的僅13批,。意味著有九成樓盤沒有執(zhí)行上海單批次房源不小于3萬(wàn)平方米的要求，推盤量不到1萬(wàn)平方米的就有62批之多,，占到總數(shù)的近半,。
“眾多新政中，開發(fā)商對(duì)銷售備案制度還是最敏感的,。如果上海嚴(yán)格執(zhí)行這一要求,，商品房供給量將大大增加，開發(fā)商不能擅自漲價(jià),，樓市會(huì)進(jìn)一步成熟穩(wěn)定發(fā)展,。”一位上海房地產(chǎn)專家表示,。
一系列保供給的政策效果正在逐步顯效,。上周，上海新推商品房源超過(guò)5000套，而在上周末政府宣布銷售備案新政后,，雙休日新房源即暴增2108套,�,！氨本�,、上海今年下半年的土地供給量都將大大增加，這也為穩(wěn)定樓市預(yù)期打了一針鎮(zhèn)靜劑,。當(dāng)市場(chǎng)不再恐慌無(wú)房可買,，哄搶房源和哄抬房?jī)r(jià)的做法都會(huì)相應(yīng)收斂�,！睒I(yè)內(nèi)人士表示,。 |