|
持有還是出貨,，對(duì)市場(chǎng)嗅覺敏銳的溫州炒房團(tuán)來說,，成了一個(gè)難題,。
6月中旬以來，隨著中國(guó)樓市迅速回暖,，多數(shù)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的格局,�,！皽刂莩捶繄F(tuán)”一詞又頻頻見諸報(bào)端。一些報(bào)道稱,，隨著樓市回暖,，一度沉寂的溫州炒房團(tuán)又開始活躍，在深圳,、廣州,、上海、杭州等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市頻頻出手,，并導(dǎo)致了一些城市熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)攀升,。
溫州本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也十分火爆——最近一階段，中國(guó)拍出地面價(jià)最高的5塊地皮中,，有兩塊來自溫州,。號(hào)稱溫州最高價(jià)樓盤的綠城鹿城廣場(chǎng)最高價(jià)已飆至46000元每平方米，溫州管轄的縣級(jí)市瑞安,，市中心的房?jī)r(jià)已達(dá)15000-20000元每平方米,。
5月底以來，本報(bào)記者先后趕赴上海,、深圳,、杭州、沈陽(yáng),、溫州,、瑞安等城市，調(diào)查發(fā)現(xiàn),，和2008年年底,、2009年年初相比，目前溫州人的房產(chǎn)投資的確十分活躍,。但和2008年前不同的是,，目前溫州炒房團(tuán)內(nèi)部多空分歧十分明顯，已有相當(dāng)一部分炒房客趁著樓市回暖出貨,。
部分投資客選擇出貨
“5月以來,，我在杭州和上海一共賣掉了4套房子，變現(xiàn)1500萬(wàn)元,�,！睆堉仪嗍菧刂葙Y深炒房客，行事低調(diào)神秘,，他從1997年起就活躍在杭州樓市,，2001年進(jìn)入上海市場(chǎng),，經(jīng)過10多年的倒騰，如果算上物業(yè),，他的身價(jià)早已過億,。張忠青認(rèn)為，最近各地媒體關(guān)于“溫州炒房團(tuán)重出江湖”的密集報(bào)道,，有很多炒作成分,，“‘溫州炒房團(tuán)卷土重來’其實(shí)是個(gè)偽命題，溫州炒房客從來就沒退出過房地產(chǎn)市場(chǎng),，何來‘卷土重來’一說,？現(xiàn)在確實(shí)有不少溫州人在買房,，但我身邊的資深溫州房產(chǎn)投資人,，多數(shù)是觀望甚至出貨。現(xiàn)在銀根很松,，低折扣的按揭很容易辦,，房?jī)r(jià)也不錯(cuò)，這不是脫手的好機(jī)會(huì)么,？”
值得注意的是,，2007年以來的世界金融危機(jī)對(duì)部分溫州炒房團(tuán)成員的觀念影響很大，美國(guó)和歐洲樓市的低迷和深圳等城市房?jī)r(jià)的急速回落,，讓他們明白房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)走在上升通道,。
根據(jù)記者的觀察，從20世紀(jì)90年代末溫州炒房團(tuán)開始登上房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)以來,，做多一直是主要方向,。但隨著近期樓市迅速回暖，部分城市房?jī)r(jià)又重回波峰,，那些資深溫州炒房客的決策開始謹(jǐn)慎起來,，相當(dāng)一部分溫州投資客多轉(zhuǎn)空，選擇在市場(chǎng)迅速回暖時(shí)拋出房產(chǎn),。
劉斌（化名）是溫州某銀行支行行長(zhǎng),，從上世紀(jì)90年代末期開始，劉斌就進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場(chǎng),，在樓市賺得盆滿缽滿,。但他對(duì)2009年3月以來的樓市回暖相當(dāng)謹(jǐn)慎，“目前世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)有回暖趨勢(shì),，但這種趨勢(shì)到底是全面回暖還是短期反彈,，還是未知數(shù)。如果是全面回暖,，世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度能否回到2006,、2007年那樣,，也是未知數(shù)。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)又有重新沖擊新高的趨勢(shì),，這種勢(shì)頭我有些擔(dān)憂,。”
樊非是溫州人,，目前已在上海定居,，擔(dān)任一家高技術(shù)公司的副總。和許多溫州人一樣,，房產(chǎn)也是他資產(chǎn)配置中最大份額的品種,，但他也趁著這次樓市反彈逐漸降低房地產(chǎn)的比例，他的理由是：“無(wú)論地產(chǎn)商怎么掩飾和否認(rèn),，這波房?jī)r(jià)迅速回暖除了實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象外,，銀行信貸急劇增加也是重要原因。但2009年下半年到2010年上半年,，銀行信貸增量很難維持在2009年上半年的水平,，在這樣的前提下，地產(chǎn)市場(chǎng)能否維持量?jī)r(jià)齊升有很大問題,�,！�6月中旬，樊非已出售了其在上海的3套房產(chǎn),。
劉斌和樊非的觀點(diǎn)頗有典型意義,。記者對(duì)20名有6年以上投資經(jīng)驗(yàn)的溫州炒房客作了簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，記者發(fā)現(xiàn)在短期內(nèi)空頭略占優(yōu)勢(shì),。有6人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不能維持目前迅速回升的勢(shì)頭,，5人看空長(zhǎng)三角、北京,、深圳等房?jī)r(jià)高企的局部市場(chǎng),；4人認(rèn)為未來市場(chǎng)無(wú)法判斷、不作預(yù)測(cè),，有5人還在堅(jiān)決看多做多,。
值得注意的是，這20名溫州炒房客中,，有17人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期看好,，只有3人看平或悲觀。
王益平（化名）是溫州鹿城的政府官員,，他表示公務(wù)員收入有限,，他最近10年里的資產(chǎn)增值主要靠投資房產(chǎn)，他在2005年趁著樓市回調(diào)時(shí),，在上海出手買了3套房子,。和他一起買的一些人多數(shù)已在2007年和今年上半年出貨,，但他堅(jiān)持繼續(xù)持有，“我的房子當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)是8000元每平方米,，現(xiàn)在已漲到了20000元每平方米,，我想上海房?jī)r(jià)無(wú)論怎么調(diào)整，都很難跌破我的成本價(jià),，所以我還是很放心地拿著,。”
徐國(guó)明（化名）也是資深溫州炒房客,，1996年-2005年,，他在杭州城西通過炒房賺了近億元。2005年6月,，徐在一個(gè)星期內(nèi)拋光杭州的所有房產(chǎn),，轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、上海,，2007年年底至今,，他一直在出售這兩地的房產(chǎn),，準(zhǔn)備把資金投向東北和重慶,、成都等城市。
之所以作出這樣的決策,，徐國(guó)明有自己的理由,，“實(shí)際上許多房產(chǎn)投資者只關(guān)注房產(chǎn)周期因素，考慮地域因素比較少,。中國(guó)地大物博,，區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間發(fā)展很不均衡。上海,、浙江這樣的地方,，目前已處于工業(yè)化后期、信息化前期,，GDP和房?jī)r(jià)的基數(shù)已很高,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度已很難保持較長(zhǎng)時(shí)間的兩位數(shù)增長(zhǎng)。但東北和中西部部分城市的發(fā)展?jié)摿艽�,，�?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度很可能超越上海,、浙江，房產(chǎn)升值空間也較大,�,！�
徐國(guó)明判斷，如果說中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過熱,，那么這個(gè)局部就是長(zhǎng)三角的許多城市和深圳,、北京,、大連這樣房?jī)r(jià)較高的城市，“在長(zhǎng)三角,，杭州,、溫州這樣的城市，好一點(diǎn)的地塊都要超過2萬(wàn)元每平方米,，一套好一點(diǎn)的房子總價(jià)在300萬(wàn)元以上,，這樣的房?jī)r(jià)哪怕是年收入20萬(wàn)元以上的白領(lǐng)也很難承受。但在珠三角佛山,、東莞和中山這樣的城市,，住宅均價(jià)普遍徘徊在5000-7000元，即使在廣州,，1萬(wàn)多元每平方米的價(jià)格已能買到不錯(cuò)的房子了,。”
“東莞和佛山的富裕程度不在杭州,、溫州之下,，總體水平很可能是在長(zhǎng)三角城市之上，憑什么長(zhǎng)三角城市的房?jī)r(jià)要比這些城市高2-3倍呢,？”徐國(guó)明認(rèn)為,，珠三角多數(shù)城市的房?jī)r(jià)之所以長(zhǎng)期比較平穩(wěn)，主要是和珠三角樓市曾受1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)影響較深有關(guān),�,！�1997年到2002年，香港房?jī)r(jià)普遍下跌了三分之二以上,，珠三角樓市也受到很大影響,。而長(zhǎng)三角城市對(duì)金融危機(jī)體會(huì)不深，所以幻想樓市單邊向上的人比較多,，房?jī)r(jià)也比較容易炒上去,。”徐國(guó)明分析,。
盲目投資惡果顯現(xiàn)
種種跡象表明,，溫州房?jī)r(jià)飆升，和大量溫州炒房資金以及其他民間資金返鄉(xiāng)有關(guān),。20世紀(jì)90年代末開始起家的部分資深溫州炒房團(tuán)成員,，通過多年時(shí)間完成原始積累后，許多已變成開發(fā)商或開發(fā)商的股東,，這些人用炒房團(tuán)的手法,，和民間金融“結(jié)盟”來操作房地產(chǎn)項(xiàng)目。有的甚至通過虛假交易來騙取銀行按揭貸款。
最近,，溫州一個(gè)網(wǎng)絡(luò)論壇曝出猛料：溫州知名房地產(chǎn)企業(yè)——溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)徐世國(guó)被平陽(yáng)警方拘留,。據(jù)記者了解，徐世國(guó)是溫州人,，20世紀(jì)90年代開始經(jīng)商,，也投資過房產(chǎn)。2003年,，他用經(jīng)商和投資的積累創(chuàng)辦了溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)公司,。
6月底，本報(bào)記者深入采訪后發(fā)現(xiàn),，網(wǎng)絡(luò)論壇上部分內(nèi)容屬實(shí),，徐世國(guó)的確已被警方控制。而溫州云天之所以東窗事發(fā),，主要是因?yàn)槠湓陧?xiàng)目開發(fā)中,，為彌補(bǔ)自有資金不足而過度依賴民間借貸，導(dǎo)致資金鏈崩潰,。根據(jù)該公司債權(quán)人和購(gòu)房戶自發(fā)組成的清算小組統(tǒng)計(jì),，該公司涉及的債務(wù)浮出水面連本帶息有20億元左右，其中部分借貸的利息很高,，月利率在3％-6％之間,。而清算小組發(fā)現(xiàn)，溫州云天目前的資產(chǎn)則主要就是兩塊中標(biāo)價(jià)為6億多元的土地,。
劉成章（化名）也是溫州云天的債權(quán)人之一,，2008年3月，他借給了徐世國(guó)1500萬(wàn)元,，約定半年后償還。但到了2008年9月,，徐世國(guó)只償還了500萬(wàn)元,，并提出通過向郭出售房產(chǎn)的形式抵債，“當(dāng)時(shí)我覺得房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),，可以作為抵押物,，用房產(chǎn)還債應(yīng)該是劃得來的，所以我答應(yīng)剩余的債務(wù)最終以17套房產(chǎn)償還,�,！惫烧卤硎荆@17套房產(chǎn)購(gòu)買前,，他曾到平陽(yáng)縣房管局查詢,，發(fā)現(xiàn)這17套房產(chǎn)尚未出售，才放下心來簽了合同�,！爱�(dāng)時(shí)徐世國(guó)只交代了一句,，我給你的房子價(jià)格比市場(chǎng)上低一些，你能不能3個(gè)月后再賣,？”郭成章表示,，后來才知道，徐世國(guó)之所以對(duì)他說這句話,，主要是想為自己贏得周旋時(shí)間,。
過了一段時(shí)間，郭成章將17套房產(chǎn)中的3套掛牌出售,，但來購(gòu)房的人核實(shí)后發(fā)現(xiàn),，這3套房產(chǎn)均已登記在別人名下。也就是說,，溫州云天一房多售,。
據(jù)債權(quán)人透露，溫州云天平陽(yáng)鰲江21世紀(jì)商住廣場(chǎng)共有300多套房產(chǎn)可供出售,，目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況,，本來市值2個(gè)多億的房產(chǎn)項(xiàng)目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元,。
值得注意的是,，這300多套房產(chǎn)中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款,。在拿不到房子的情況下,，部分業(yè)主有可能不愿意繼續(xù)償還貸款。另外,，在溫州云天的項(xiàng)目開發(fā)中,，溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬(wàn)元。
另?yè)?jù)一不愿意透露姓名的債權(quán)人透露,，該事件涉及的層面已越來越廣,，已將溫州龍灣區(qū)一丁姓官員和溫州某銀行一副行長(zhǎng)牽扯其中。
盡管溫州房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)像云天房開這樣資金鏈斷裂的情況并不多,，但部分溫州房地產(chǎn)企業(yè)和地下金融緊密結(jié)合的現(xiàn)象卻在蔓延,，有的企業(yè)為了迅速回籠資金，甚至還通過虛假交易向銀行騙取按揭貸款,。
饒明傅(化名)向記者透露,，目前溫州有些房地產(chǎn)企業(yè)通過這樣的辦法騙取按揭貸款：如某樓盤實(shí)際房?jī)r(jià)是2萬(wàn)元每平方米，但房產(chǎn)商開盤時(shí)故意將房?jī)r(jià)抬到2.5萬(wàn)元每平方米,。然后向親戚,、朋友收集一批身份證，將三分之一或一半的樓盤用這些身份證買下，首付20％或30％的錢實(shí)際沒付,，但剩下的錢轉(zhuǎn)成按揭,。這樣開發(fā)商就可以迅速?gòu)你y行回籠資金，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行,。從左手倒到右手的房子,，則可以根據(jù)市場(chǎng)狀況慢慢出手。
記者發(fā)現(xiàn),，類似的操作手法在溫州絕非孤例,。在采訪過程中，當(dāng)記者談及通過虛假交易騙取銀行按揭貸款時(shí),，一些房產(chǎn)商甚至主動(dòng)承認(rèn),，自己在外地開發(fā)的樓盤也是這樣干的，只需一批身份證就可以了,。有房產(chǎn)商表示,，有時(shí)候自有資本金不夠，又正好看中了很好的地塊,，這樣自有資金也可能是通過民間借貸獲得,，這筆錢的利息成本遠(yuǎn)比按揭利息高，所以只要房子一開盤,，就要想辦法把這筆錢通過假按揭的辦法套走,。
溫州資本開始多元化之路
“如果是在2004、2005年,，溫州人除了炒房,、炒礦、辦實(shí)業(yè),、做生意和放貸款外,，很難找到其他的投資渠道。溫州人在2005年之前普遍不愿進(jìn)入股市,，就像溫州的上市公司很少一樣,。”徐國(guó)明表示,，但2005年到2007年這波大牛市深刻地教育了溫州投資者，從那時(shí)起,，溫州資本開始大規(guī)模介入股市,。
溫州知名本土經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬津龍?jiān)诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，隨著投資方向的多元化,，“溫州炒房團(tuán)”以后可能會(huì)成為歷史名詞,。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，馬津龍的判斷有可能成為現(xiàn)實(shí)。
除了股市外,，部分溫州資本已涉足創(chuàng)業(yè)投資等一級(jí)市場(chǎng),。據(jù)記者了解，目前在溫州成立或以溫州為主要資金來源的創(chuàng)投企業(yè),，至少已有50家以上,，其中不乏一些著名創(chuàng)投機(jī)構(gòu)。而進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域的資金可能已有數(shù)百億元之多,。
據(jù)了解,，深創(chuàng)投和溫州資本合作的私募股權(quán)投資基金瑞德海基金已于2008年4月份成立,，基金規(guī)模在1.5億-2億元,，該基金募集采取有限合伙企業(yè)的模式。此外,，深創(chuàng)投和中瑞集團(tuán)合作的一家創(chuàng)投公司正在注冊(cè)之中,。
在2005年初，馬津龍?jiān)鴮?duì)記者表示,，溫州資本之所以大量用于炒房,、炒礦，除了投資意識(shí)問題外,，主要是因?yàn)橹袊?guó)資本市場(chǎng)特別是股市還不是很成熟,。美國(guó)等西方國(guó)家擁有成熟的資本市場(chǎng)，因此這些國(guó)家的居民把股市作為最重要的投資渠道,。馬津龍當(dāng)時(shí)預(yù)言,，隨著中國(guó)資本市場(chǎng)不斷走向成熟，越來越多的溫州民間資本將進(jìn)入中國(guó)資本市場(chǎng),。種種跡象表明,，馬津龍的預(yù)言正在逐漸成為現(xiàn)實(shí)。 |